Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.04.2017 (судья Пузина Е.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 (председательствующий судья Волкова Т. В., судьи Антонова О. И., Жаткина С. А.)

по делу № А57-16000/2016

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Саратов, о сносе самовольной постройки, третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Саратов, к администрации муниципального образования «город Саратов» о признании права собственности на нежилое здание, литера А, обшей площадью 1226,7 кв. м, расположенное по адресу: <...> б/н, третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов»,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «город Саратов» (далее ‑ администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее ‑ ИП ФИО2, предприниматель) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ‑ АПК РФ), о признании самовольной постройкой нежилое здание каркасного типа, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010144:12, площадью 1242,18 кв. м., по адресу: г. Саратов, <...> и обязать ИП ФИО2 снести сооружение, расположенное по адресу: <...> б/н за счет собственных средств.

Исковые требования основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что индивидуальным предпринимателем осуществлено строительство недвижимого объекта без разрешительной и проектной документации, следовательно, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

В порядке предусмотренном статьей132 АПК РФ, предприниматель предъявил встречный иск о признании права собственности на нежилое здание, литераА, общей площадью 1226,7 кв.м, расположенное по адресу: г.Саратов, <...> б/н.

Встречные требования заявлены со ссылкой на статью222, пункт1 статьи 263 ГКРФ и обоснованы наличием правовых оснований для признания права собственности на самовольную постройку, а выход объекта за пределы кадастровые границы земельного участка мотивирован допущенной при постановке на кадастровый учёт земельного участка технической ошибкой, одновременно приведены доводы о том, что заявителем в настоящее время предпринимаются меры по её устранению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечены: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.04.2017 исковые требования администрации удовлетворены частично. Суд обязал ИП ФИО2 в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет осуществить снос части нежилого здания по адресу: <...> б/н, расположенной за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:010144:12. В остальной части в удовлетворении исковых требований администрации отказано. В удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО2 также отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции установили, что спорное строение возведено без получения разрешения на строительство, на земельном участке, не отведенном для соответствующих целей, следовательно, такое строение подлежит сносу лицом осуществившим строительство.

Отказывая в удовлетворении встречного требования предпринимателя о признании права собственности на нежилое здание, суды указали, что ИП ФИО2 не предпринимала никаких мер к легализации спорного объекта недвижимости, а также получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, формально обратилась в Комитет с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после того как объект был построен, уже в ходе судебного разбирательства; часть нежилого здания по адресу: <...> б/н, расположена за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:010144:12, на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, и данный земельный участок не предоставлен предпринимателю на каком-либо праве.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы считает, что строительство осуществлено в соответствии с основным видом разрешенного использования для территориальной зоны, в которой они расположены, спорные объекты соответствуют действующим нормам и требованиям пожарной безопасности, требованиям санитарных, градостроительных норм и правил и не нарушают прав и законных интересов третьих лиц, кроме того, ИП ФИО2 предпринимала все необходимые меры к легализации спорной постройки.

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.12.2014, заключенного между ФИО3 (продавец) и ИП ФИО2 К. (покупатель), продавец продал покупателю нежилое здание площадью 29,5 кв. м, расположенное по адресу: <...> б/н.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:010144:12, на котором расположено здание, принадлежал продавцу на праве аренды на основании договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 31.01.2014 № А-14-82Ф-1.

Согласно договору замены стороны в обязательстве от 12.12.2014 ФИО3 передала, а ИП ФИО2 приняла права и обязанности по договору аренды земельного участка от 31.01.2014 № А‑14-82Ф-1 с кадастровым номером64:48:010144:12.

Право собственности на нежилое здание площадью 29,5 кв. м, расположенное по адресу: <...> б/н, зарегистрировано 23.12.2014 за ФИО2 в установленном законом порядке.

Постановлением администрации от 27.02.2015 № 698 ИП ФИО2 предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 64:48:010144:12, площадью 5299 кв. м, по адресу: г. Саратов, <...> занимаемый отдельно стоящим объектом торговли, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, право собственности предпринимателя зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.03.2015.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 64:48:010144:12 вид разрешенного использования земельного участка – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В ходе обследования земельного участка Комитетом по управлению имуществом г. Саратова установлено, что на земельном участке расположено сооружение.

Указанные обстоятельства явились основанием для предъявления Администрацией требования о сносе возведенного здания, как самовольной постройки, а предпринимателем - о признании права собственности на спорный объект.

В силу пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ (в редакции, действующей в спорный период) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных в пункте 3 названной статьи.

Таким образом, законом определено, что строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольной постройкой при наличии хотя бы одного из следующих признаков: строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольными, если они возведены: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее ‑ постановление Пленумов от 29.04.2010 № 10/22), разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в совокупности, в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, установив, что строительство спорного объекта недвижимости осуществлялось предпринимателем без получения разрешения на строительство в нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а после завершения строительства данный объект недвижимости не был введен в эксплуатацию в порядке, предусмотренном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что данная постройка является самовольной в соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отказывая предпринимателю в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 26 постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22 и правовой позиции, сформулированной в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Принимая во внимание, что до начала строительства либо в ходе его осуществления ИП ФИО2 не предпринимала необходимые и достаточные меры для легализации спорного объекта недвижимости, а также учитывая, что предпринимателем не представлено доказательств о том, что она своевременно обращалась в уполномоченный орган с целью получения разрешения на строительство, суды пришли к обоснованному выводу о том, что удовлетворение встречного иска о признании права собственности на данное самовольное строение не отвечает положениям статьи 222 ГК РФ.

При этом, обращение ИП ФИО2 в администрацию с заявлением о получении разрешения на строительство после завершения строительства в ходе рассмотрения данного дела, судебные инстанции правильно расценили как ненадлежащие меры со стороны предпринимателя к легализации здания.

Данный вывод судов соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении Президиума от 26.01.2010 № 11066/09.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В пункте 24 постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Поскольку спорный объект недвижимого имущества является самовольной постройкой, принимая во внимание, что предпринимателю отказано в удовлетворении встречного иска о признании права собственности на самовольную постройку, суды двух инстанций, руководствуясь пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, правомерно обязали ИП ФИО2 снести спорный объект недвижимости за свой счет.

Согласно выводам ООО «Эксперт-Консалтинг», изложенным в заключении эксперта от 17.02.2017, объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010144:12 по адресу: г. Саратов, <...> в Волжском районе является объектом капитального строительства. Площадь объекта согласно данным геодезической съемки составляет 1242,18 кв. м. Экспертным заключением подтверждено, что возведенный предпринимателем исследуемый объект выходит за границы принадлежащего предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 64:48:010144:12. Площадь наложения составляет 190,2 кв. м. Наложение объекта выходит на земельный участок, свободный от прав третьих лиц (государственная собственность). Объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010144:12 по адресу: г. Саратов, <...> в Волжском районе соответствует строительным, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным и иным нормам и правилам, техническим регламентам, угрозу жизни и здоровья граждан не создает.

Определением суда от 03.03.2017 по делу назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручено ООО «Эксперт-Консалтинг». Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта от 03.04.2017 № 46, снос части нежилого здания по адресу: г. Саратов, <...> расположенной за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:010144:12 (190,2 кв. м) без возникновения опасности разрушения либо причинения существенного вреда зданию, а также без причинения вреда жизни, здоровью либо собственности третьих лиц возможен при условии разработки «Проекта по частичному демонтажу объекта (здания)» с обязательным привлечением специализированной организации, имеющей допуск на виды работ, оказывающих влияние на безопасность объекта капитального строительства.

Таким образом, суды исходили из следующего: экспертным заключением подтверждено, что возведенный предпринимателем объект выходит за границы принадлежащего предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 64:48:010144:12 и занимает площадь земельного участка, находящегося в ведении Администрации, равную 190,2 кв. м.

При этом судебные инстанции, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, а также экспертные заключения пришли к выводу, что предпринимателем, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не представлены допустимые доказательства, подтверждающие, что спорная самовольная постройка возведена с соблюдением градостроительных норм.

В связи с указанными обстоятельствами суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для сноса части нежилого здания по адресу: г. Саратов, <...> расположенной за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:010144:12 (190,2 кв. м), являющейся самовольной постройкой и обоснованно удовлетворил соответствующее требование Администрации.

Принимая во внимание непредоставление ИП ФИО2 в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих принадлежность предпринимателю земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для удовлетворения встречных требований ИП ФИО2 и признания на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ права собственности на спорное сооружение.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судебными инстанциями при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.04.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 по делу № А57-16000/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи С.Ю. Муравьев

А.Ф. Фатхутдинова