Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Шэлдом- Север» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Балаково Саратовской области, общества с ограниченной ответственностью «Девелоперская компания «Навигатор» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Саратов, к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г.Балаково Саратовской области, Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г.Балаково Саратовской области, о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка и понуждении заключить договор аренды земельного участка; признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство и понуждении выдать разрешение на строительство, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального бюджетного специализированного похоронного учреждения муниципального образования г.Балаково «Комбинат благоустройства», г.Балаково Саратовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г.Саратов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Шэлдом-Север» (далее – ООО «Шэлдом-Север»), общество с ограниченной ответственностью «Девелоперская компания «Навигатор» (далее – ООО «ДК «Навигатор») обратились в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - администрация), Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации

Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - Комитет) о признании преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 48 800 кв.м с кадастровым номером 64:40:020104:3228, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 «а» микрорайон; понуждении Комитета заключить договор аренды указанного земельного участка; признании незаконным отказа администрации от 23.05.2017 № 01-15/2684 в выдаче разрешения на строительство жилой застройки многоэтажной (жилых домов №№ 1-5) на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020104:3228; понуждении администрации выдать разрешение на строительство жилой застройки многоэтажной (жилых домов №№ 1-5) на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020104:3228.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10.01.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «ДК «Навигатор», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель администрации, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание

не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 23.05.2014 № 2440 между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключён договор аренды земельного участка 05.06.2014 № 131, по условиям которого ФИО2 в аренду сроком до 22.05.2017 предоставлен земельный участок общей площадью 48 800 кв.м с кадастровым номером 64:40:020104:3228, расположенный по адресу: <...> «а» микрорайон, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемого к договору, для строительства многоэтажных жилых домов.

По договору замены стороны в обязательстве от 07.07.2014 ФИО2 передала права и обязанности по договору аренды земли от 05.06.2014 № 131 ФИО3, который в свою очередь передал их по договору замены стороны в обязательстве от 18.03.2015 ООО «ДК «Навигатор».

Между ООО «ДК «Навигатор» (застройщик 1) и ООО «Шэлдом- Север» (застройщик 2) был заключен договор от 16.04.2015, по условиям которого, застройщики обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства и

ввода в эксплуатацию комплекса многоквартирных многоэтажных жилых домов, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 «а» микрорайон.

Между ООО «ДК «Навигатор» (передающая сторона) и ООО «Шэлдом-Север» (принимающая сторона) был заключен договор от 12.05.2015, по условиям которого в счет исполнения обязательств по внесению вклада в целях строительства и ввода в эксплуатацию комплекса многоквартирных многоэтажных жилых домов, расположенных по адресу: <...> «а» микрорайон, передаются и принимаются права и обязанности на площадь 24 400 кв.м часть земельного участка площадью 48 800 кв.м с кадастровым номером 64:40:020104:3228 по договору аренды земли от 05.06.2014 № 131.

Договор от 12.05.2015 зарегистрирован, о чем 02.06.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Комитет направил в адрес ООО «ДК «Навигатор» и ООО «Шэлдом- Север» письмо от 17.02.2017 № 598 о расторжении договора аренды земли от 05.06.2014 в связи с истечением срока его действия 22.05.2017.

ООО «Шэлдом-Север» и ООО «ДК «Навигатор» обратились в Комитет с заявление от 10.03.2017 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020104:3228 сроком на 15 лет, в котором уведомили арендодателя о реализации заключительного этапа работ, предшествующих передаче на экспертизу проекта застройки данного земельного участка под комплекс многоквартирных жилых домов общей площадью 57 110 кв.м, намерении в дальнейшем обратиться в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство вышеуказанных жилых домов, а также сообщили о значительных суммах, инвестированных арендаторами в проект застройки земельного участка.

Комитет письмом от 13.04.2017 № 1454 отказал ООО «Шэлдом- Север» и ООО «ДК «Навигатор» в заключении договора аренды на испрашиваемый земельный участок, в связи с отсутствием у арендаторов преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

ООО «Шэлдом-Север» и ООО «ДК «Навигатор» обратились в администрацию с заявлением от 16.05.2017 о выдаче разрешения на строительство жилой застройки многоэтажной (жилых домов № 1,2,3,4,5) по адресу: <...> «а» микрорайон.

Администрация письмом от 23.05.2017 № 01-15/2684 отказала ООО «ДК «Навигатор» и ООО «Шэлдом-Север» в выдаче разрешения на строительство вышеуказанных жилых домов, поскольку срок действия договора аренды от 05.06.2014 № 131 истекает 22.05.2017 (пункт 2.1. договора); испрашиваемый срок разрешения на строительство объекта капитального строительства, в соответствии с «Проектом организации строительства» (шифр 2/П-15), разработанный АСМ «Модуль», составляет 72 месяца, что превышает срок действия договора аренды от 05.06.2014 № 131; администрацией в адрес ООО «ДК «Навигатор» и ООО «Шэлдом-Север» направлено уведомление о прекращении договорных отношений в отношении спорного земельного участка; договор аренды от 05.06.2014 № 131 не может быть принят в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок с кадастровым номером 64:40:020104:3228 для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, поскольку его действие прекращается 22.05.2017.

ООО «Шэлдом-Север» и ООО «ДК «Навигатор», полагая, что отказы в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок и выдаче разрешения на строительство противоречат действующему законодательству, нарушают их права и законные интересы, обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что ООО «Шэлдом-Север» и ООО «ДК «Навигатор» не имеют права на предоставление спорного земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным пунктами 2-5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что требования о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020104:3228 на новый срок без проведения торгов не подлежат удовлетворению.

Поскольку ООО «Шэлдом-Север» и ООО «ДК «Навигатор» обратились в администрацию за выдачей разрешения на строительство объектов недвижимого имущества на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020104:3228 после получения уведомления об отказе от продления договора аренды от 05.06.2014 № 131, за 6 дней до истечения срока его действия, учитывая, что проектируемый срок строительства составляет 72 месяца, суды, руководствуясь пунктом 1 части 7, частью 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ в выдаче разрешения на строительство соответствует требованиям действующего законодательства, ввиду отсутствия у ООО «Шэлдом-Север» и ООО «ДК «Навигатор» прав на спорный земельный участок.

Довод кассационной жалобы о том, что ООО «Шэлдом-Север» и ООО «ДК «Навигатор» имеют право на предоставление испрашиваемого земельного участка на новый срок без проведения торгов на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, судебной коллегией отклоняется.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на

торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без

проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В обоснование своих требований ООО «Шэлдом-Север» и ООО «ДК «Навигатор» сослались на то, что испрашиваемый земельный участок должен быть предоставлен им в аренду на новый срок для завершения строительства.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который

приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих

собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Как следует из материалов дела и не оспаривается заявителем кассационной жалобы, на спорном земельном участке отсутствуют незавершенные строительством объекты недвижимого имущества, строительные работы на арендованном земельном участке до настоящего времени не начаты.

Иных оснований являющихся условием предоставления испрашиваемого земельного участка без проведения торгов, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, судами также не установлено.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии необходимой совокупности условий, предусмотренных пунктами 4 и 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для предоставления ООО «Шэлдом-Север» и ООО «ДК «Навигатор» испрашиваемого земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов.

Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии оснований, предусмотренных в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, несостоятелен, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, в связи с чем в силу пункта 1 указанной статьи уполномоченным органом принято

решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Довод кассационной жалобы о незаконности отказа в выдаче разрешения на строительство судебной коллегией отклоняется.

В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Согласно части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик обязан представить в уполномоченный орган, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.

В качестве правоустанавливающего документа на землю ООО «Шэлдом-Север» и ООО «ДК «Навигатор» представили договор аренды от 05.06.2014 № 131, сроком действия до 22.05.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из буквального толкования условий пункта 5.1.2. договора аренды от 05.06.2014 № 131 следует, что письменное заявления о продлении договора требовалось лишь на согласованных сторонами условиях в случае отсутствия заявления арендодателя об отказе от договора. При наличии такого заявления пролонгация договора являлась невозможной, и договор подлежал прекращению по истечении указанного срока.

Письмом от 17.02.2017 № 598 Комитет уведомил об истечении срока действия договора и необходимости возврата земельного участка, в связи с чем договор аренды от 05.06.2014 № 131 не мог быть возобновлен на неопределенный срок и прекратил свое действие по истечению срока.

Таким образом, суды, установив, что с заявлением о выдаче разрешения на строительство ООО «Шэлдом-Север» и ООО «ДК «Навигатор» обратились в администрацию за 6 дней до истечения срока действия договора аренды от 05.06.2014 № 131, учитывая, что срок строительства объектов значительно превышал оставшийся срок действия договора аренды земельного участка, пришли к обоснованному выводу о том, что в силу положений пункта 1 части 7, части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации данные обстоятельства являются основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования ООО «ДК «Навигатор» и ООО «Шэлдом-Север» необоснованы и не подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.01.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного

апелляционного суда от 21.03.2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.01.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2018 по делу № А57-16501/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Петрушкин

Ф.В. Хайруллина