Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании присутствующего в Арбитражном суде Поволжского округа представителя общества с ограниченной ответственностью «Мировая Техника» – ФИО1 (доверенность от 14.07.2022),

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующего в Арбитражном суде Саратовской области представителя Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района – ФИО2 (доверенность от 09.01.2023 № 45),

в отсутствие иных лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2023

по делу № А57-17359/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мировая Техника», г. Саратов (ОГРН:<***>, ИНН:<***>), о признании незаконным решения, заинтересованные лица: Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района, Саратовская область, г. Энгельс, (ОГРН:<***>, ИНН:<***>), администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, г. Энгельс (ОГРН:<***>, ИНН:<***>),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мировая Техника» (далее – ООО «МирТех», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, о признании незаконным решения Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее – Комитет по земельным ресурсам) об отказе в предоставлении в собственность ООО «МирТех» земельного участка с кадастровым номером 64:50:021508:117, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пр. Химиков – ул. Космонавтов, выраженного в распоряжении от 06.06.2022 № 568-р, об обязании Комитета по земельным ресурсам в течении 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес ООО «МирТех» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:50:021508:117, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пр. Химиков – ул. Космонавтов по цене в соответствии с действующим законодательством.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.11.2022 заявленные требования ООО «МирТех» оставлены без удовлетворения.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2023, решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.11.2022 отменено. Принят новый судебный акт. Признан недействительным отказ Комитета по земельным ресурсам в предоставлении собственность ООО «МирТех» земельного участка с кадастровым номером: 64:50:021508:117, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, проспект Химиков – ул. Космонавтов здание 1б, выраженное в распоряжении от 06.06.2022 № 568-р. Суд обязал Комитет по земельным ресурсам в месячный срок подготовить и направить ООО «МирТех» проект договора купли-продажи земельного участка общей площадью 2551 кв. м с кадастровым номером 64:50:021508:117, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, проспект Химиков – ул. Космонавтов здание 1б.

В кассационной жалобе Комитет по земельным ресурсам просит постановление апелляционной инстанции отменить, решение Арбитражного суда Саратовской области оставить в силе, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 22.01.2018 № 12511/1 ООО «МирТех» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:50:021508:117 сроком с 10.01.2018 по 09.09.2020 (т. 1 л.д. 41 – 46).

Согласно пункту 1.4 Земельный участок предоставлен для использования в целях: «объекты придорожного сервиса».

В соответствии с пунктом 6.2 Договор прекращает свое действие по истечению срока аренды, установленного пунктом 1.7 настоящего договора. Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

Дополнительным соглашением от 25.08.2020 срок аренды земельного участка установлен с 10.01.2018 по 09.09.2023 (т. 1 л.д. 46).

Согласно указанному договору аренды, Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального образования передал в аренду ООО «МирТех» земельный участок, площадью 2551 кв. м, кадастровый номер 64:50:021508:117, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты придорожного сервиса.

13 сентября 2018 года ООО «МирТех» администрацией Энгельсского муниципального района выдано разрешение № 64-RU64538109-192-2018 на строительство объекта капитального строительства «Автомобильная мойка самообслуживания на 6 постов» (т. 1 л.д. 47- 48).

Из указанного разрешения на строительство № 64-RU64538109-192-2018 следует, что оно выдано на основании проектной документации разработанной ООО «Атриум-А» в г. Саратове в 2018 г., кадастровый номер земельного участка, в пределах которого планируется расположение объекта капитального строительства – 64:50:021508:117 площадью 2551 кв. м, общая площадь объекта капитального строительства – 52,60 кв. м, площадь застройки объекта капитального строительства – 288,36 кв. м. Срок действия разрешения на строительство – до 13.09.2019.

Распоряжением администрации Энгельсского муниципального района от 22.10.2019 № 50 в разрешение на строительство от 13.09.2018 № 64-RU64538109-192-2018 внесены изменения.

Общая площадь объекта капитального строительства – 59,0 кв. м (т. 1 л.д. 49).

20 августа 2019 года администрацией Энгельсского муниципального района ООО «МирТех» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 64-RU64538109-19-2019 (т. 1 л.д. 50), в соответствии с которым разрешено ввести в эксплуатацию построенный объект капитального строительства «Автомобильная мойка самообслуживания на 6 постов» на земельном участке с кадастровым номером 64:50:021508:117.

Из указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 64- RU64538109-19-2019 следует, что общая площадь вводимого в эксплуатацию объекта – 52,60 кв. м, количество зданий, сооружений – 1.

Распоряжением администрации Энгельсского муниципального района от 19.11.2019 № 60 внесены изменения в разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства от 20.08.2019 № 64-RU64538109-19-2019, из которого следует, что общая площадь вводимого в эксплуатацию объекта – 59,0 кв. м. (т. 1 л.д. 52)

Право собственности ООО «МирТех» на введенный в эксплуатацию объект капитального строительства «Автомобильная мойка самообслуживания на 6 постов» зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 29.11.2019 (т. 1 л.д. 117).

25 мая 2022 года ООО «МирТех» обратилось в Комитет по земельным ресурсам с заявлением о предоставлении в собственность, без проведения торгов, земельного участка с кадастровым номером 64:50:021508:117 площадью 2551 кв. м по адресу: <...>

Вместе с перечнем необходимых документов, представленных с заявлением, ООО «МирТех» в уполномоченный орган было передано экспертное исследование от 12.05.2022 № 87/1, выполненное ООО «НОСТЭ», подтверждающее необходимость выкупа земельного участке площадью 2551 кв. м (т. 1 л.д. 61-77).

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам от 06.06.2022 № 568-р ООО «МирТех» отказано в предоставлении в собственность земельного участка, поскольку с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов) – т. 1 л.д. 20.

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции мотивировал тем, что действующим законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также предусмотрен исключительный характер права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения.

Объект капитального строительства ООО «МирТех» возведен на основании выданного администрацией Энгельсского муниципального района разрешения на строительство № 64-RU64538109-192-2018 объекта капитального строительства «Автомобильная мойка самообслуживания на 6 постов».

Также, объект капитального строительства «Автомобильная мойка самообслуживания на 6 постов» введен в эксплуатацию и на него зарегистрировано право собственности .

Площадь объекта составляет 59 кв. м и на 6 постов мойки соответственно площадью 35,5 кв. м, 35,5 кв. м, 38,3 кв. м, 44,0 кв. м, 35,5 кв. м, 35,5 кв. м. ООО «МирТех» не зарегистрировано право собственности, как под единым недвижимым комплексом, в рассматриваемом случае не имеет правового значения, поскольку разрешение на строительство № 64-RU64538109-192-2018 объекта капитального строительства было выдано на объект капитального строительства «Автомобильная мойка самообслуживания на 6 постов» общей площадью (с учетом распоряжения № 50 от 22.10.2019) 59 кв. м и площадью застройки 288,36 кв. м, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 64-RU64538109-19-2019 объекта капитального строительства было выдано на объект капитального строительства «Автомобильная мойка самообслуживания на 6 постов» общей площадью (с учетом распоряжения № 60 от 19.11.2019) 59 кв. м.

В Едином государственном реестре прав зарегистрировано право собственности ООО «МирТех» на объект капитального строительства «Автомобильная мойка самообслуживания на 6 постов» площадью 59,0 кв. м (т. 1 л.д. 117)

Из представленной в материалы дела проектной документации на автомобильную мойку самообслуживания на 6 постов следует, что обществом возведен именно тот объект капитального строительства, на который последнему выдавалось разрешение на строительство и который введен в эксплуатацию, а также впоследствии, зарегистрировано право собственности.

Поскольку на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий Обществу на праве собственности, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) у собственника объекта недвижимости имеется исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, исходя из их функционального использования исключительно для эксплуатации соответствующего объекта.

Доводы Комитета по земельным ресурсам о том, что ООО «МирТех» в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов, опровергается выводами судебной экспертизы поскольку из экспертного заключения следует, что общая площадь строения и моечных постов – 291. Для обеспечения работы автомобильной мойки необходимо обеспечить достаточную ширину проездов и разворотных площадок, поэтому исходя из минимальной ширины необходимого проезда, необходимости устройства разворотных площадок, необходимости подъезда к постам мойки и стационарным пылесосам, обеспечения зоны обслуживания хоз. постройки и трансформаторной подстанции, необходима фактически занимаемая площадь земельного участка с кадастровым номером 64:50:021508:117, площадью 2551 кв. м.

Отказывая заявителю в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что объект капитального строительства площадью 59,0 кв. м и 6 постов мойки, не является единым недвижимым комплексом.

Кроме того судом первой инстанции установлено, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимого имущества, находящегося у общества в собственности; документы, подтверждающие, что именно указанная площадь земельного участка необходима для использования названного объекта не представлены, в связи с чем у заявителя отсутствует право на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Судебная коллегия кассационной инстанции пришла к следующему выводу.

По делу № А57-14309/2022 рассматривался спор ООО «МирТех» о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на единый недвижимый комплекс, в состав которого входят: здание операторной площадью 59 кв. м с кадастровым номером 64:50:021508:2764; четыре поста мойки площадью застройки 35,5 кв. м, каждый; пост мойки площадью застройки 38,3 кв. м; пост мойки площадью застройки 44 кв. м, расположенный по адресу: <...>

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10.11.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2023 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Отказывая, суды мотивировали тем, что заявленный на регистрацию объект не является единым недвижимым комплексом.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Из строительно-технического исследования, вышеуказанные шесть моечных постов имеют следующие технические характеристики: фундамент - железобетонная монолитная плита, облицованная керамогранитной плиткой; конструктивная система строения - сборный металлокаркас с рамно-связевой схемой обеспечения пространственной жесткости; посты мойки отделены друг от друга перегородками, крепящимися к металлическим колоннам каркаса; кровля односкатная из профлиста с наружным водотоком на отмостку; к постам мойки самообслуживания подведены трубы водоснабжения; от постов моек самообслуживания устроены канализационные люки в количестве 7 штук для обслуживания системы водоотведения.

Вышеуказанные шесть постов моек самообслуживания фактически представляют собой: сборный металлокаркас с рамно-связевой схемой обеспечения пространственной жесткости, посты мойки отделены друг от друга перегородками, крепящимися к металлическим колоннам каркаса, кровля односкатная из профлиста.

Установка временного сооружения на капитальном фундаменте не влечет отнесения такой постройки к объектам недвижимости; возведение бетонного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент часто используется также и для возведения временных сооружений (пункт 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

Само по себе наличие или отсутствие подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения не является достаточным критерием для квалификации спорного объекта в качестве временной постройки или объекта капитального строительства, поскольку нормы пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не содержат такого признака.

Применительно к спорному случаю при оценке технических характеристик шести постов моек самообслуживания сам факт наличия такого конструктивного элемента, как железобетонная плита, не может служить основанием для вывода об отнесении данных объектов к объектам недвижимости.

Анализ технических характеристик объекта и назначения его использования, позволяет сделать вывод о создании некапитального объекта временного назначения, с открытыми боксами для мойки, не имеющего стационарного обеспечения.

Шесть постов моек самообслуживания не обладает совокупностью признаков, предусмотренных статьей 130 ГК РФ, поскольку могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению, так как каркас, стены и крыша могут быть демонтированы и в последующем смонтированы в другом месте.

С учетом вышеуказанных характеристик, «Автомобильная мойка самообслуживания на 6 постов» не является объектом недвижимого имущества. Оснований для иных выводов по настоящему делу не имеется.

Государственная регистрация права собственности сама по себе не является бесспорным доказательством отнесения спорных объектов к недвижимости; регистрация права собственности на объект как на недвижимое имущество в отрыве от его физических характеристик не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим в связи с неправомерным отнесением такого объекта к недвижимому имуществу; регистрация права собственности ответчика на объект, не отвечающий признакам объекта недвижимости, противоречит действующему законодательству.

С учетов вышеизложенного у ООО «МирТех» не имеется исключительного права на выкуп земельного участка без торгов, ввиду отсутствия на земельном участке объектов недвижимого имущества.

При указанных обстоятельствах, постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции в силе, так как неверные выводы суда первой инстанции не привели к принятию незаконного судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2023 по делу № А57-17359/2022 отменить, решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.11.2022 по указанному делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

Р.А. Вильданов