Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.08.2016 (судья Кулахметов Ш.Б.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи Борисова Т.С., Дубровина О.А.)

по делу № А57-17811/2015

исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мистик», к ИП ФИО2, об обязании устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями, о взыскании убытков, о расторжении договора и истребовании имущества, по встречному исковому заявлению ИП ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Мистик» третьи лица – ПАО «Сбербанк России», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ИП ФИО3, ИП ФИО4, о расторжении договора аренды нежилых помещений, взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мистик» (далее – истец, ООО «Мистик») обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, с учетом уточнений, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) об обязании устранить препятствия в пользовании арендуемым помещением, расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 18.07.2012 с даты вынесения решения суда, взыскать с ИП ФИО2 стоимость неотделимых улучшений в сумме 30 468 563,84 руб., обязать передать имущество, указанное в приложении № 1 к договору аренды мебели от 01.01.2015 № 1 согласно акту приема-передачи от 02.01.2015, общей стоимостью 500 000 руб., имущество, указанное в акте приема-передачи кухонного и иного оборудования от 07.07.2015 по договору от 07.07.2015 аренды бывшего в употреблении кухонного и иного оборудования общей стоимостью 930 500 руб.

Определением от 10.08.2015 суд принял к производству встречный иск ИП ФИО2 к ООО «Мистик» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 973 257,22 руб., пени по арендной плате в размере 2 350 408,63 руб., расходов по оплате государственной пошлины.

Определением от 15.02.2016 суд объединил настоящее дело № А57- 17811/2015 и арбитражное дело № А57-31367/2015 о расторжении договора аренды нежилых помещений от 18.07.2012; о взыскании 7 323 665,85 руб. - возмещение части стоимости неотделимых улучшений, нежилого помещения по договору аренды нежилого помещения от 18.07.2012; обязании передать имущество на сумму 31 406 316,21 руб., указанного в приложениях 1-6 к договору купли-продажи вентиляционного, звукового, светового, газового и кухонного оборудования от 31.07.2014 № 1 в одно производство.

Объединенному делу присвоен № А57-17811/2015.

Определением от 06.07.2016 суд принял уточнения исковых требований ООО «Мистик» в части перечня истребуемого имущества, признать противоправными, совершённые арендодателем ИП ФИО2 10.07.2015, действия, препятствующие доступу арендатора ООО «Мистик» в арендуемое помещение площадью 1500 кв.м, расположенное в <...>; расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 18.07.2012 с даты вынесения решения суда; взыскать с ИП ФИО2 в пользу ООО «Мистик» возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных ООО «Мистик» в арендуемом нежилом помещении в сумме 30 468 563,84 руб.; обязать ИП ФИО2 передать ООО «Мистик» принадлежащее ему имущество.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.08.2016, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017, в удовлетворении исковых требований ООО «Мистик» отказано. С ООО «Мистик» в пользу ИП ФИО2 взыскана задолженность по арендной плате в сумме 4 973 257,22 руб., пени по арендной плате в сумме 2 346 904,78 руб. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ИП ФИО2 отказано

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы указал, что ИП ФИО2 за три года с момента заключения договора не предъявлял претензий по оплате. Первоначальный арендодатель ФИО5, и новый арендодатель ФИО2 имели полную информацию о проводимой арендатором реконструкции и содействовали в её проведении. В период её проведения арендодатели не воспользовались правом, предусмотренным пунктом 3.4.3 договора и не заявили о намерении расторгнуть договор.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании 22.06.2017 был объявлен перерыв до 11 часов 20 минут 28.06.2017 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.07.2012 между ИП ФИО5 (арендодатель) и ООО «Мистик» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1. которого, арендодатель передает во временное возмездное владение и пользование, а арендатор принимает нежилые помещения № 1,2.5,6,7,8,9,10 общей площадью 910,3 кв.м, входящие в состав нежилого помещения общей площадью 1 110,2 кв.м, расположенного в г. Балаково Саратовской области по ул. Менделеева дом 3/1.

Арендуемое помещение принадлежало арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности 64-АГ 144115 от 28.02.2011 (пункт 1.2. договора).

В соответствии с пунктом 1.3. договора установлено ограничение (обременение) права на объект (помещения): - залог (ипотека) с 11.04.2011 по 26.02.2016 в пользу ОАО «Сбербанк России»; договор ипотеки от 08.04.2011 № 13; дата государственной регистрации: 11.04.2011.

Согласно пункту 2.2. договора срок действия договора с 18.07.2012 по 18.07.2017.

Обременение в виде права аренды на указанный срок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Актом приема-передачи нежилого помещения к договору от 18.07.2012 были переданы ООО «Мистик» нежилые помещения № 1,2.5,6,7,8,9,10 общей площадью 910,3 кв.м, входящие в состав нежилого помещения общей площадью 1 110,2 кв.м.

Между ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) 10.12.2012 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1 которого ФИО5 продал и передал, а ФИО2 купила и приняла в собственность нежилое помещение, общей площадью 1 110,2 кв.м, находящееся по адресу: <...>.

В связи со сменой собственника нежилого помещения, 19.03.2013 между ИП ФИО2 и ООО «Мистик» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 18.07.2012.

Согласно пункту 4.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения, размер арендной платы составляет 200 руб. за 1 кв.м.

Общая сумма арендной платы составляет 182 060 руб. в месяц, без НДС.

В силу пункта 4 дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения от 18.07.2012 арендная плата вносится арендатором ежемесячно, авансовым платежом, не позднее 05 числа текущего (оплачиваемого) месяца. Порядок расчета стороны определяют по своему усмотрению.

На основании пункта 3.3.2 договора аренды арендатор обязан в установленные настоящим договором сроки вносить арендную плату.

ИП ФИО2 10.07.2015 направила в адрес ООО «Мистик» уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, в связи с образовавшей задолженностью по арендной плате.

ООО «Мистик» не согласилось с данным требованием и 24.07.2015 направило ИП ФИО2 отказ от расторжения договора аренды, в связи с отсутствием оснований для досрочного расторжения.

Обращаясь в арбитражный суд иском ООО «Мистик» указало, что 27.07.2015 ИП ФИО2 с сотрудниками ЧОП «Собос» осуществила неправомерный захват арендуемого помещения, что зафиксировано сотрудниками МУ «Балаковское» ГУ МВД по Саратовской области. В настоящее время ИП ФИО2 заблокировала доступ представителей ООО «Мистик» к принадлежащему ему имуществу, удерживая его. В результате неправомерных действий ИП ФИО2 ООО «Мистик» не имеет возможности осуществлять предпринимательскую деятельность, терпит значительные убытки.

ИП ФИО2 обратилась в суд с встречным исковым заявлением, в обоснование которого указывает на направленное в адрес ООО «Мистик» уведомление от 10.07.2015 о расторжении договора аренды и на наличие у ООО «Мистик» задолженности по арендной плате в размере 4 973 257,22 руб. и пени в размере 2 350 408,63 руб.

Удовлетворяя исковые требования ИП ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, судебные инстанции правомерно руководствовались статьями 606, 614, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5.2. договора, отсутствием доказательств оплаты задолженности, отсутствием ходатайства о снижении размера неустойки.

В удовлетворении заявленных требований ИП ФИО2 в части расторжения договора аренды судами обоснованно отказано в связи со следующим.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Из разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», следует, что односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов, в том числе, в случае невнесения арендатором арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством независимо от ее последующего внесения.

При этом настоящий договор считается расторгнутым через 15 календарных дней после получения арендатором письменного уведомления арендодателя о досрочном расторжении настоящего договора (пункты 7.2., 7.2.3. договора).

ИП ФИО2 10.07.2015 направила ООО «Мистик» требование о расторжении договора в связи неоплатой использования спорного недвижимого имущества, переданного по договору.

Уведомление о расторжении договора аренды получено ООО «Мистик» 10.07.2015.

Как правильно указали суды, срок окончания договора следует считать по истечении 15 календарных дней после получения арендатором письменного уведомления, то есть с 25.07.2015.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора в суде, договор аренды уже был расторгнут.

На основании положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В обоснование исковых требований по первоначальному иску ООО «Мистик» ссылается на то, что был принудительно выселен ответчиком из арендуемого помещения.

Факт владения спорными помещениями в настоящее время ИП ФИО2 не оспаривает.

Между тем, учитывая, что договор аренды расторгнут 25.07.2015, возможность удовлетворения первоначального иска ООО «Мистик» об устранении препятствий в пользовании арендуемым помещением исключена.

Отказывая в удовлетворении требований ООО «Мистик» о взыскании с ИП ФИО2 возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных ООО «Мистик» в арендуемом нежилом помещении в размере 30 468 563,84 руб., суды обоснованно исходили из следующего.

В обоснование данного требования ООО «Мистик» указало, что им было установлено следующее оборудование: - согласно приложению № 5 к договору - оборудование системы кондиционирования, 48 наименований на общую сумму 1 422 246,12 руб.; - согласно приложению № 6 к договору - оборудование системы вентиляции, 163 наименования на общую сумму 12 966 222,94 руб.

Кроме того, им произведены строительно- монтажные и отделочные работы в арендованном помещении.

Работы по реконструкции включали обустройство 2 этажа с увеличением общей площади арендуемого нежилого помещения.

Общая стоимость работ по реконструкции арендованного помещения составила 21 053 352 руб.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не подлежит возмещению, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.4. договора аренды также предусмотрено согласие арендодателя на проведение улучшения арендованного имущества.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Мистик» доказательств, свидетельствующих о согласии ИП ФИО2 на реконструкцию принадлежащего ей нежилого помещения 1110,2 кв.м, не представило.

Ссылка ООО «Мистик» на акты выполненных работ и договоры о выполнении соответствующих работ обоснованно отклонена судами, поскольку указанные документы не свидетельствуют о согласии арендодателя.

Таким образом, поскольку реконструкция и ремонт арендованного помещения произведены истцом без согласия ответчика, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что затраты на указанные работы в соответствии с условиями договора возмещению не подлежат.

Более того, из материалов дела следует, что системы кондиционирования и системы вентиляции устанавливались в нежилых помещениях принадлежащих ИП ФИО6, которые также арендовались ООО «Мистик» и ИП ФИО3

Судами установлено, что в представленных ООО «Мистик» документах: акте № 1 приемки выполненных работ от 15.03.2013, соглашении № 1 о проведении заказчиком в интересах инвестора проектных, строительных и ремонтных работ от 01.08.2012, имеются подписи директора ООО «Мистик» ФИО7, которая является аффилированным лицом по отношению к ИП ФИО3, (проводивших данные работы) и ИП ФИО6, являющегося собственником арендованных ООО «Мистик» помещений.

Требования ООО «Мистик» в части взыскания с ИП ФИО2 неотделимых улучшений на сумму 13 000 000 руб. являются необоснованными, поскольку в рамках дела № А72-15440/2015 установлено, что в соответствии с договором уступки права требования от 30.11.2015 первоначальный кредитор - ООО «Мистик» уступило новому кредитору - ФИО6. право требования от ИП ФИО2 суммы 13 000 000 руб.

Требования ООО «Мистик» об обязании ИП ФИО2 передать принадлежащее ему на праве аренды имущество, указанное в приложении № 1 к договору аренды мебели № 1 от 01.01.2015, согласно акту приема-передачи от 02.01.2015, общей стоимостью 500 000 руб., имущество, указанное в акте приема-передачи от 07.07.2015 по договору от 07.07.2015 аренды бывшего в употреблении кухонного и иного оборудования общей стоимостью 930 500 руб., также правомерно оставлены судами без удовлетворения со ссылкой на статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в материалах дела доказательства того, что спорное имущество находится у ИП ФИО2.

Кроме того, из представленных в материалы дела договоров поставки от 18.03.2013 и от 17.12.2012 следует, что все предметы мебели кухонного оборудования принадлежат ИП ФИО2

Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.08.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 по делу № А57-17811/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Р.А. Нафикова

Судьи Н.Н. Королёва

В.В. Александров