Гражданский кодекс часть 1

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи Борисова Т.С., Дубровина О.А.)

по делу № А57-19545/2016

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Центральный рынок»

(ОГРН 1086450010877, ИНН 6452939453) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки, третье лицо – Попов Евгений Евгеньевич.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» (далее – ООО «Центральный рынок», общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 29.12.2008 № 1141 в размере 3 527 137,13 руб., неустойки в размере 930 239,27 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 08.11.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Названные судебные акты отменены постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 06.06.2017, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Саратовской области решением от 03.10.2017 в удовлетворении исковых требований администрации отказал.

Ссылаясь на необоснованность расчета судом арендной платы за пользование земельным участком с применением ставки 0,5% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, установленной постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения» (в редакции от 19.06.2012), администрация обратилась с апелляционной жалобой.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.10.2017 отменено, исковые требования администрации

удовлетворены в части: суд взыскал с общества в пользу администрации задолженность по договору аренды земельного участка от 29.12.2008 № 1141 в размере 1 263 970,80 руб. и неустойку в размере 663 922,69 руб.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.10.2017, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ОАО «Центральный рынок» (арендатор) распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель)

от 15.12.2008 № Т-10317р, предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:030433:11 площадью 6643 кв. м, для размещения автостоянки по адресу: г. Саратов, ул. Б. Горная, б/н, заключен договор аренды земельного участка от 29.12.2008 № 1141.

Земельный участок передан на основании акта приема-передачи от 29.12.2008.

По договору замены стороны в обязательстве от 03.03.2009 ОАО «Центральный рынок» передал ООО «Центральный рынок» права и обязанности по договору аренды от 29.12.2008 № 1141.

Пунктом 3.2 договора аренды от 29.12.2008 № 1141 определено, что арендная плата вносится арендатором поквартально до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым кварталом.

Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке:

-ежегодно, с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год;

- в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова.

Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении (пункт 3.5 договора).

Поскольку ответчиком за период с 11.04.2013 по 31.03.2016 обязательства по оплате арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, истец обратился в суд с настоящим требованием.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Пунктами 25-26 постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» определено, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 ГК РФ).

Учитывая, что исковые требования предъявлены в суд 12.08.2016, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка за период с 11.04.2013 по 11.08.2013. Суды установили, что спорным периодом внесения арендных платежей по иску является период с 12.08.2013 по 31.03.2016.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в кадастр, в том числе сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики), а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Государственный кадастровый учет осуществляется, в частности, в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости (часть 1 статьи 16 Закона о

кадастре). К числу сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, отображаемых в кадастре, относится описание местоположения границ земельного участка, его площадь (пункты 3, 6 части 1 статьи 7 Закона о кадастре).

В государственный кадастр недвижимости вносятся также дополнительные сведения об объекте недвижимости, в числе которых разрешенное использование земельного участка (пункт 14 части 2 статьи 7 Закона о кадастре).

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11).

Изменение уникальных характеристик объекта недвижимости или любых иных указанных в Законе о кадастре сведений об объекте недвижимости является одним из оснований осуществления кадастрового учета (части 1, 3 статьи 16 Закона о кадастре).

Надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости

(постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 № 16576/11).

Оценив условия договора, а также представленные в обоснование просрочки исполнения обязательств доказательства, суды установили, что элементами формулы расчета арендной платы по договору являются кадастровая стоимость земельных участков и процентная ставка. При этом, суды установили, что арендная плата за спорный период с 12.08.2013 по 31.03.2016 оплачена арендатором исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, утвержденного постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» (далее – постановление от 07.07.2009 № 270-П), в размере 15 955,41 руб./кв. м и ставки 0,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, установленного постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения» (в редакции от 30.12.2012 № 715-П).

Впоследствии, постановление Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П было признано утратившим силу с 11.01.2013 на основании пункта 2 постановления Правительства Саратовской области от 12.02.2013 № 58-П «О признании утратившими силу некоторых правовых актов Правительства Саратовской области».

При этом распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» (далее – распоряжение от 28.12.2012 № 989-р), вступившим в законную силу 11.01.2013, утверждены новые результаты кадастровой оценки, согласно которым удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка составил 7479,27 руб./кв. м.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН).

Учитывая, что внесение изменений кадастровой стоимости в ГКН произошло 31.01.2013, в связи с принятием и вступлением в силу распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-Р, суды пришли к обоснованному выводу, что расчет арендной платы за 2013 год (с 31.01.2013), следует производить из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденного распоряжением от 28.12.2012 № 989-р.

В указанной части выводы судов первой и апелляционной инстанции обществом не обжалуются.

В кассационной жалобе арендатор выражает несогласие с выводами суда апелляционной инстанции о необходимости применения арендодателем при расчете арендной платы ставки 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка как подпадающего под земельные участки, «предназначенные для иных целей», в то время как к нему подлежит применению ставка 0,5% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, исходя из вида разрешенного использования земельного участка «предназначенные для размещения автостоянок, используемых для нужд, не связанных с извлечением экономической выгоды из предоставления места для хранения автотранспорта».

Указанный довод был предметом оценки суда апелляционной инстанции, правомерно им отклонен.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения» (в редакции от 19.06.2012) установлен размер арендной платы за

земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в процентах от их кадастровой стоимости, в частности, для земельных участков, «предназначенных для размещения автостоянок», в размере ставки 0,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

В указанное постановление внесены изменения постановлением Правительства Саратовской области от 30.12.2012 № 715-П. По смыслу внесенных в названный нормативный акт изменений, ставка в размере 0,5% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, как льготная, подлежит применению только к земельным участкам, предназначенным для размещения автостоянок, используемых для нужд, не связанных с извлечением экономической выгоды из предоставления места для хранения автотранспорта.

Ко всем остальным земельным участкам, не поименованным в пункте 1 постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П (в редакции от 30.12.2012 № 715-П), подлежит применению ставка 2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков как за земельные участки «предназначенные для иных целей».

Указанная ставка не предусматривает возможность его применения к коммерческим организациям.

Согласно условиям договора аренды от 29.12.2008 № 1141, земельный участок предоставлялся для размещения автостоянки.

Как следует из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 64:48:030433:11 от 24.12.2008 № С48/08-22723 и от 25.08.2016 № 64/201/2016-594706, земельный участок имеет разрешенное использование «для целей, не связанных со строительством – размещение автостоянки».

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его

характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Земельный участок на основании договора аренды от 29.12.2008 № 1141 предоставлен в аренду ОАО «Центральный рынок» (арендатор) как коммерческой организации для осуществления экономической деятельности, связанной с извлечением прибыли.

В последующем права и обязанности по названному договору аренды от 29.12.2008 № 1141 от ОАО «Центральный рынок» перешли к другой коммерческой организации – ООО «Центральный рынок», в соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 03.03.2009, чья деятельность также направлена на извлечение прибыли, который, в свою очередь, передал спорный земельный участок в аренду на основании договора аренды от 11.01.2011 индивидуальному предпринимателю ФИО1 для организации хранения гостевого автотранспорта.

Изменения в договор аренды земельного участка в части целевого назначения земельного участка, сторонами не вносились.

Все арендаторы спорного земельного участка, предоставленного для размещения автостоянки, созданы не для выполнения работ, оказания услуг в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий органов государственной власти (государственных органов) или органов местного самоуправления в сфере науки, образования, здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта, а также в иных сферах.

Указанные лица относятся к коммерческим организациям, преследующим извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не являются источником финансирования (субсидирования) государственных задач и программ, соответственно и деятельности федеральных бюджетных учреждений (организаций).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что автостоянка фактически используется в хозяйственной деятельности ООО «Центральный рынок» для привлечения покупателей, является закрытой территорией, так как свободный доступ ограничен режимом работы предприятия, огорожена.

Арендатор, осуществляющий предпринимательскую деятельность на свой страх и риск, для достижения тех целей, для которых оно было создано - получать прибыль, вправе распорядиться своим имуществом любым способом, в том числе и путем предоставления права использования своего имущества безвозмездно.

Однако совершение действий по распоряжению имуществом, в том числе, путем его безвозмездной передачи иному лицу (в настоящем случае ИП ФИО1), не может быть направлено на освобождение арендатора от надлежащего исполнения договорных обязательств или уменьшения его размера в отсутствие установленных на то законодательных норм.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условиями пункта 6.2 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции обоснованно признал правильным применение администрацией при определении размера арендной платы коэффициента 2% от кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для автостоянки, использование которой связано с осуществлением предпринимательской деятельности, и, применив срок исковой давности, проверив расчет задолженности и пени, признав их верным, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные требования частично, взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за период с 12.08.2013 по 31.03.2016 в размере 1 263 970,80 руб., пени за просрочку исполнения обязательств за период с 10.10.2013 по 17.06.2016 в размере 663 922,69 руб.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о нарушении судом апелляционной инстанции норм материального права при вынесении обжалуемого постановления исследованы судебной коллегией, подлежат отклонению, поскольку получили соответствующую правовую оценку. Несогласие заявителя жалобы с результатами оценки судом доказательств по делу не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку и по существу направлено на переоценку этих доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам

дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 по делу № А57-19545/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

А.Ф. Фатхутдинова