Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.01.2017 (судья Конева Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Никольский С.В., Шалкин В.Б.)

по делу № А57-21946/2016

по исковому заявлению Управления сельского хозяйства и имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район, Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, к обществу с ограниченной ответственностью «Лечебные специи и приправы» (ИНН 6454085768, ОГРН 1076454002976), г. Саратов, о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Управление сельского хозяйства и имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район Краснодарского края (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лечебные специи и приправы» (далее - ООО «ЛСП», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 29.11.2007 № 0700001466 по арендной плате за период с 01.01.2013 по 24.10.2013 в сумме 24 935 руб. 03 коп. и пени за период с 11.01.2013 по 18.04.2016 в размере 7 579 руб. 49 коп. Делу присвоен номер А32-19035/2016

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2016 дело № А32-19035/2016 на основании статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направлено в Арбитражный суд Саратовской области по подсудности.

Определением Арбитражного суда Саратовской области дело № А32-19035/2016 принято к производству, делу присвоен номер № А57-21946/2016.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.01.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.21017, исковые требования удовлетворены частично, с ООО «ЛСП» в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 17 378 руб. 96 коп. и пени в размере 5 142 руб. 57 коп.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динского района Краснодарского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Южные ароматы» (далее – ООО «Южные ароматы») заключён договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 29.11.2007 № 0700001466, по условиям которого ООО «Южные ароматы» в аренду сроком на 5 лет с 29.11.2007 по 29.11.2012 предоставлен земельный участок общей площадью 1819 кв.м с кадастровым номером 23:07:0809054:006, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Тельмана, 98, под существующими производственными помещениями (далее – договор аренды от 29.11.2007 № 0700001466).

Согласно пункту 2.3 договора аренды от 29.11.2007 № 0700001466 арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного приложением к договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка, указанного в пункте 1.1 договора, за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Первый платёж вносится в течение 30 календарных дней со дня подписания постановления главы муниципального образования Динской район от 29.11.2007 № 2548.

Пунктом 2.2 договора аренды от 29.11.2007 № 0700001466 предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями, дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования Динской район.

ООО «Южные ароматы» передало права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.11.2007 № 0700001466 ООО «ЛСП» на основании соглашения от 14.09.2012.

На основании постановления администрации муниципального образования Динской район Краснодарского края от 28.12.2012 № 2429 между Управлением и ООО «ЛСП» был заключен договор купли-продажи земельного участка от 25.01.2013 № 15, по условиям которого общество приобрело в собственность земельный участок площадью 1819 кв.м с кадастровым номером 23:07:0809054:006, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Тельмана, 98, о чем 25.10.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Управление, указывая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по оплате арендной платы по договору аренды от 29.11.2007 № 0700001466, в результате чего у него образовалась задолженность за период с 01.01.2013 по 24.10.2013, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что Управлением пропущен срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 09.04.2013 и взыскании пени за период с 11.01.2013 по 09.04.2013, о применении которого было заявлено обществом, руководствуясь статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении исковых требований в указанной части.

В данной части судебные акты не обжалуются.

В совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, установив, что у ООО «ЛСП» за период с 10.04.2013 по 24.10.2013 образовалась задолженность в сумме 17 378 руб. 96 коп., руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали с общества в пользу Управления задолженность по арендной плате за данный период.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта 5.2 договора аренды от 29.11.2007 № 0700001466, согласно которому за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки, суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 10.04.2013 по 18.04.2016 в размере 5 142 руб. 57 коп.

Довод кассационной жалобы о том, что ООО «ЛСП» не является стороной по договору аренды от 29.11.2007 № 0700001466, поскольку соглашение о передаче прав и обязанностей от 14.09.2012 в установленном законом порядке не зарегистрировано, судебной коллегией отклоняется.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Поскольку договор аренды от 29.11.2007 № 0700001466 и соглашение о передаче прав и обязанностей от 14.09.2012 исполнялось сторонами, суды пришли к правильному выводу о том, что общество обязано оплачивать арендную плату по договору аренды от 29.11.2007 № 0700001466, несмотря на отсутствие государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей от 14.09.2012.

Кроме того, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как установлено судами и не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства, ООО «СЛТ» на праве собственности в спорный период принадлежали нежилые помещения, расположенные на земельном участке площадью 1819 кв.м с кадастровым номером 23:07:0809054:006, в связи с чем в силу указанных норм с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости к обществу перешло и право пользования спорным земельным участком, на котором расположен указанный объект недвижимости, на праве аренды.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды от 29.11.2007 № 0700001466 не был возобновлен на неопределенный срок, несостоятелен.

По истечению срока действия договора аренды от 29.11.2007 № 0700001466 общество продолжало пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражения со стороны арендодателя, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу о том, что данный договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

Довод кассационной жалобы о том, что обязанность по оплате арендной платы по договору аренды от 29.11.2007 № 0700001466 была прекращена в связи с заключением договора купли-продажи спорного земельного участка от 25.01.2013 № 15, не может быть принят судебной коллегией во внимание.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку право собственности на земельный участок площадью 1819 кв.м с кадастровым номером 23:07:0809054:006, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Тельмана, 98, было зарегистрировано за ООО «СЛТ» только 25.10.2013, то, следовательно, до указанной даты у общества сохранилось обязательство по внесению арендной платы по договору аренды от 29.11.2007 № 0700001466.

Довод ООО «СЛТ» о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что Управлением в адрес ответчика была направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате по договору аренды от 29.11.2007 № 0700001466, был предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, ему была дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.01.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.01.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017 по делу № А57-21946/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Петрушкин

В.А. Карпова