Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.06.2017 (судья Степура С.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2017 (председательствующий судья Кузьмичев С.А., судьи Комнатная Ю.А., Смирников А.В.)

по делу № А57-22378/2016

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, Саратовская область, р.п. Самойловка, о признании незаконным отказа, заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Межмуниципальный отдел по Балашовскому, Романовскому и Самойловскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, администрация Песчанского муниципального образования Самойловского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, Самойловский р-н, с. Криуша,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра) от 05.07.2016 в государственной регистрации права собственности на 1/2 долю нежилого здания, назначение: нежилое здание, площадью 905,6 кв. м, количество этажей: 1, с кадастровым номером 64:31:280115:91, расположенное по адресу <...>; об обязании Управления Росреестра зарегистрировать за предпринимателем право собственности на 1/2 долю нежилого здания, назначение; нежилое здание, площадью 905,6 кв. м, количество этажей: 1, с кадастровым номером 04:31:280115:91, расположенное по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра, Межмуниципальный отдел по Балашовскому, Романовскому и Самойловскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрация Песчанского муниципального образования Самойловского муниципального района Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.06.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2017, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, предприниматель обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 09.08.2002 между сельскохозяйственным производственным кооперативом «Криушанский» в лице арбитражного управляющего ФИО2 (далее – СПК «Криушанский», продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает и принимает в собственность имущество - свинарник – 1/2 часть, общей площадью 905,6 кв. м, находящееся по адресу: с. Криуша Самойловского района Саратовской области, ул. Молодежная, д. 44 Б (пункт 1 договора).

Указанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности и находится на его балансе.

Земельный участок, на котором находится указанное имущество, принадлежит продавцу на правах пользования (пункт 2 договора).

Данный договор купли-продажи сторонами исполнен и приобретенное имущество передано покупателю на основании акта приема-передачи от 09.08.2002, подписанного сторонами договора.

22 сентября 2005 года СПК «Криушанский» Самойловского района Саратовской области прекратил свою деятельность в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (государственный регистрационный номер записи о прекращении деятельности 2056404010914).

Недвижимое имущество - свинарник используется заявителем с момента покупки и по настоящее время в предпринимательской деятельности, земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, предоставлен ИП ФИО1 на основании договора аренды от 20.01.2016 № 1.

25 мая 2016 года ИП ФИО1 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимого имущества - здание, назначение - нежилое, кадастровый номер 64:31:280115:91, расположенное по адресу: с. Криуша Самойловского района Саратовской области, ул. Молодежная, д. 44 Б, общей площадью 905,60 кв. м.

Государственный регистратор при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, установил нарушение статьи 16, 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), поскольку заявление о государственной регистрации перехода права было подано только одной стороной договора - покупателем, что противоречит требованиям закона. Кроме того, документы, подтверждающие право СПК «Криушанский» на отчуждаемое нежилое здание, на регистрацию не представлены, в связи с чем приостановил государственную регистрацию права собственности в отношении объекта недвижимого имущества, о чем направил в адрес заявителя уведомление о приостановлении государственной регистрации от 06.06.2016 № 64/006/024/2016-386.

Сообщением от 05.07.2016 № 64/006/024/2016-386 Управление Росреестра отказало предпринимателю в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, не устранены.

Полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, нарушает его права и законные интересы, предприниматель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что представленные на регистрацию документы не соответствовали требованиям Закона о регистрации, поскольку заявитель представил на регистрацию права документы, содержащие противоречия не позволяющие идентифицировать объект недвижимости и не подтверждающие право собственности прежнего правообладателя.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводами судов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Статьей 218 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права собственности на имущество. В соответствии с пунктом 2 данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 6 Закона о регистрации предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Обязательным условием государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество по сделке, совершенной после вступления в силу Закона о регистрации является государственная регистрация права за продавцом.

Основания для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьями 17, 18 Закона о регистрации. Основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в статье 20 указанного Закона.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В государственной регистрации может быть отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как установлено судом апелляционной инстанции, на момент обращения предпринимателя с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество данные правоотношения регулировались Законом о регистрации в редакции Федерального закона от 01.05.2016 № 87.

Предпринимателем на государственную регистрацию права собственности были представлены документы, подтверждающие возникновение его права на данный объект - акт приема-передачи от 09.08.2002, договор купли-продажи имущества от 09.08.2002.

Приостанавливая государственную регистрацию права собственности, государственный регистратор ссылался на то, что заявление о государственной регистрации перехода права было подано только одной стороной договора - покупателем, что противоречит требованиям закона и на регистрацию не представлены документы, подтверждающие право СПК «Криушанский» на отчуждаемое нежилое здание. Однако названные причины не устранены.

Таким образом, непредставление заявления другой стороны договора - продавца являлось не единственным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости. Судом установлено, что заявителем, кроме этого, на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие право продавца на спорный объект недвижимости.

Оценив представленные в подтверждение права СПК «Криушанский» на спорный объект заявителем в материалы арбитражного дела документы, суд установил следующее.

На заседании правления колхоза им. «Орджоникидзе» Самойловского района Саратовской области от 08.06.1981 было принято решение о заключении договора на строительство свинарника‑маточника на 120 голов для собственных нужд колхоза.

Согласно акту государственной комиссии о приемке законченного строительством здания, сооружения от 1982 года свинарник принят в эксплуатацию.

Как следует из архивной справки от 23.09.2015 № 233, колхоз им. «Орджоникидзе» Самойловского района Саратовской области был реорганизован в товарищество им. «Орджоникидзе» на основании протокола общего собрания членов колхоза от 29.02.1992 № 2, товарищество им. «Орджоникидзе» Самойловского района Саратовской области было реорганизовано в сельскохозяйственный производственный кооператив «Криушанский» на основании протокола общего собрания членов товарищества от 19.01.1999 № 1.

Из архивной выписки из протокола от 29.02.1992 № 2 следует, что общим собранием членов колхоза было принято решение реорганизовать колхоз Орджоникидзе и создать на его базе товарищество им. «Орджоникидзе».

Из пункта 1.5 Устава СПК «Криушанский» Самойловского района Саратовской области следует, что СПК «Криушанский» является правопреемником ТОО им. «Орджоникидзе».

Документы по передаче нежилого здания свинарника (свинарника‑маточника на 120 голов), 1982 года постройки, расположенного по адресу: <...>, от одного юридического лица другому не представлены.

Согласно справке администрации Песчанского муниципального образования от 20.07.2016 нежилое здание свинарника (свинарника‑‑маточника на 120 голов), 1982 года постройки, расположенное по адресу: <...>, ранее находилось на балансе СПК «Криушанский», других подобных нежилых зданий на территории с. Криуша Песчанского муниципального образования не имеется.

Однако, согласно сведениям, отраженным в описи документов, принятых для оказания государственных услуг, какие-либо документы, подтверждающие право продавца на спорный объект недвижимого имущества на регистрацию не представлялись.

Таким образом, суды правомерно указали на то, что у регистрирующего органа отсутствовали документы, позволяющие сделать вывод об основаниях возникновения права собственности продавца на спорный объект недвижимости.

Указанные документы не были представлены заявителем в регистрирующий орган и после получения уведомления о приостановлении государственной регистрации.

Поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации не устранены, Управлением Росреестра правомерно отказано ФИО1 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание, назначение - нежилое, кадастровый номер 64:31:280115:91, расположенное по адресу: с. Криуша Самойловского района Саратовской области, ул. Молодежная, д. 44 Б, общей площадью 905,60 кв.м.

Ссылка заявителя в подтверждение ранее возникшего права продавца на правопреемство СХП «Криушанский» была предметом оценки суда апелляционной инстанции, обоснованно им отклонена. Товарищество им. «Орджоникидзе» Самойловского района Саратовской области было реорганизовано в сельскохозяйственный производственный кооператив «Криушанский» на основании Протокола общего собрания членов товарищества № 1 от 19.01.1999, в подтверждение представлена архивная справка от 23.09.2015 № 233. Из архивной выписки из протокола № 2 от 29.02.1992 следует, что общим собранием членов колхоза было принято решение реорганизовать колхоз Орджоникидзе и создать на его базе товарищество им. «Орджоникидзе». Из пункта 1.5 Устава СПК «Криушанский» Самойловского района Саратовской области следует, что СПК «Криушанский» является правопреемником ТОО им. «Орджоникидзе».

Учитывая изложенные выше нормы права, на момент совершения сделки, послужившей основанием для заявления о регистрации перехода права собственности - 09.08.2002 право собственности продавца СПК «Криушанский» на объект недвижимости подлежало регистрации в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации. СПК «Криушанский» ликвидировано 22.09.2005, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

Заявитель не представил доказательств того, что в период с 21.01.2013 по 22.05.2013 объективно существовали обстоятельства, не позволившие сторонам сделки представить в регистрирующий орган документы, необходимые для государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на объект недвижимости.

Заявитель не представил доказательств регистрации права собственности ТОО им. Орджоникидзе в порядке, действовавшем до вступления в силу Закона о регистрации, а, именно, в органах технической инвентаризации (БТИ).

Аналогичное положение содержится в абзаце 2 статьи 6 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О порядке введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации».

Закон о регистрации введен в действие с 31.01.1998.

Согласно инструкции «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденная приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 № 83, регистрации подлежали все строения, расположенные в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, независимо от того, в чьем ведении они находятся (§ 2).

Ответом ГУП «Сартехинвентаризация» от 15.06.2017 № 1869 подтверждается, что техническая документация, изготовленная в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, а также сведения о регистрации права на указанный объект по состоянию на 1997 год отсутствуют.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что на основании договора купли-продажи от 09.08.2002 предпринимателем приобретена 1/2 часть свинарника, расположенного по адресу: с. Криуша Самойловского района Саратовской области, ул. Молодежная, д. 44 Б, общей площадью 905,60 кв. м.

В материалы дела заявителем представлена справка от 09.08.2002, выданная Бикусову Ю.А. конкурсным управляющим СПК «Криушанский» Гудковым А. А. о том, что на балансе СПК «Криушанский» находится /2 часть свинарника, общей площадью 905,6 кв.м. Из технического паспорта, изготовленного 20.08.2003, на нежилое здание, расположенное по адресу: с. Криуша Самойловского района Саратовской области, ул. Молодежная, д. 44 Б, 1982 года постройки следует, что общая площадь здания составляет 905,6 кв. м.

Таким образом, на основании договора купли продажи от 09.08.2002 ИП ФИО1 приобретена часть свинарника в размере 1/2 от общей площади - 905,6 кв. м.

Однако, при обращении в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности предприниматель просит зарегистрировать право собственности на всё нежилое здание, расположенное по адресу: с. Криуша Самойловского района Саратовской области, ул. Молодежная, д. 44 Б, общей площадью 905,60 кв. м.

Заявление от 25.05.2016 не содержит сведений, что заявитель просит зарегистрировать право собственности на 1/2 часть здания.

Доказательств, подтверждающих возникновение у ИП ФИО1 права собственности на весь спорный объект недвижимости, в материалах дела не имеется.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы предпринимателя о праве собственности продавца со ссылкой на справку администрации от 2016 года о том, что здание свинарника ранее находилось на балансе СПК «Криушанский» и других подобных нежилых зданий на территории с. Криуша Песчанского муниципального образования не имеется, приведенные в кассационной жалобе, повторяют ранее приведенные им доводы, противоречат правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.06.2017и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2017по делу № А57-22378/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи М.В. Коноплёва

А.Ф. Фатхутдинова