Гражданский кодекс часть 1

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Дубровина О.А.)

по делу № А57-23296/2016

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Отема-Сар О.О.» (ИНН <***>, ОГРН <***>), с участием третьего лица – федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Отема-Сар О.О.» (далее – ответчик, ООО «Отема-Сар О.О.») о взыскании в доход муниципального бюджета задолженности по договору аренды земельного участка от 27.12.2012 № А-12-564Ю-1 в размере 1 809 429,53 руб., неустойки в размере 190 809,83 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 20.02.2017 с ООО «Отема-Сар О.О.» в доход муниципального бюджета взысканы задолженность по договору аренды земельного участка от 27.12.2012 № А-12-564Ю-1 в размере 7366 руб. 98 коп. пени в размере 12 162,20 руб. В остальной части иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.02.2017 изменено. Взыскано с ООО «Отема-Сар О.О.» в пользу Комитета 1 731 429,53 руб. долга, 190 809,83 руб. неустойки. Взыскано с ООО «Отема-Сар О.О.» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в размере 35 884,2 руб. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Отема-Сар О.О.» просит постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 отменить, решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.02.2017 оставить в силе, мотивируя нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 15.11.2012 № 2636 ООО «Отема-Сар О.О.» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 3237,50 кв. м с кадастровым номером 64:48:010114:143, для строительства жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи по адресу: г. Саратов, с/х «Комбайн».

Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования «Город Саратов», именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и ООО «Отема-Сар О.О.», именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка от 27.12.2012 № А-12-564Ю-1, разрешенное использование земельного участка площадью 3237,50 кв. м с кадастровым номером 64:48:010114:143 по кадастровому паспорту установлено: для размещения домов индивидуальной застройки.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлен «размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П опубликовано в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение, № 69, 04.12.2007.

Обращаясь с настоящим иском, истец указывает на ненадлежащие исполнение обязательств арендатором, и что в соответствии с вышеуказанным постановлением устанавливается годовой размер арендной платы в размере 2% за земельные участки, предназначенные для иных целей.

Суд первой инстанции, признавая неверным расчет истца, удовлетворяя требования в части исходил из вида разрешенного использования арендуемого ответчиком земельного участка: – «для размещения домов индивидуальной жилой застройки».

Изменяя решение и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что предоставленный в аренду земельный участок не использовался и не используется арендатором под размещение (нахождение) индивидуальных жилых домов, а был предоставлен и использовался для их строительства. В деле отсутствуют доказательства окончания строительства индивидуальных жилых домов. Следовательно, до момента введения объекта в эксплуатацию применение коэффициента 0,1% не может быть признано правомерным. В противном случае применение указанного коэффициента нарушит принцип экономической обоснованности, поскольку компетентный орган в качестве регулируемой цены установил более низкую ставку для арендаторов, использующих земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, к каковым ответчик в исковой период не относится, и напротив поставит ответчика в неравное (преимущественное) положение с лицами (арендаторами), которые осуществляют одинаковый вид деятельности с соответствующим функциональным использованием земельного участка (под строительство многоэтажных жилых домов). С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что расчет арендной платы в размере 1 809 429,53 руб. и неустойки в размере 190 809,83 руб., представленный истцом в суд первой инстанции (л.д. 8), является верным. Также суд апелляционной инстанции учел представленные ответчиком платежные поручения от 27.01.2017 на сумму 27 000 руб., от 13.02.2017 на сумму 51 000 руб. о частичном погашении долга и взыскал с ООО «Отема-Сар О.О.» в пользу истца 1 731 429,53 руб. долга, 190 809,83 руб. неустойки. Указав, что на размер подлежащей взысканию неустойки, частичное погашение основного долга не повлияло.

Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя постановление апелляционной инстанции и оставляя без изменения решение суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ) установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и о несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).

Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 ЗК РФ, регулирующих порядок определения арендной платы.

Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии со статьей 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.

В расчете арендной платы, являющийся неотъемлемой частью договора от 27.12.2012 № А-12-564Ю-1 указана ставка арендной платы 0,1%. Арендная плата за земельный участок определена на основании постановлений Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков её внесения» и от 07.07.2009 № 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки населенных пунктов в Саратовской области» и могла быть изменена только на основании изменений внесенных в указанные нормативные документы или их замены на иные нормативные документы. Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р был изменен удельный показатель кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 № 697) (далее – Постановление Правительства РФ № 582) установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета арендной платы, принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, принцип запрета необоснованных предпочтений.

Одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, является принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться (абзац 7 Основных принципов).

Из писем Министерства экономического развития России от 01.09.2011№ , от 16.05.2011 № Д23-2026 следует, что при установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления обязаны руководствоваться, в том числе, Основными принципами.

Таким образом, установление органом местного самоуправления различного порядка расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, неправомерно.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также действовавших до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливаетсяорганом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Государственные органы, обладая необходимой дискрецией при определении размера арендной платы и порядка ее расчета, одновременно связаны требованиями федерального законодательства (статья 39.7 ЗК РФ и постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582).

К числу принципов определения арендной платы относится принцип экономической обоснованности.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.04.2017 № 11-АПГ17-2 отмечено, что при принятии нормативного правового акта об установлении арендной платы за землю, помимо оценки категории земель и разрешенного использования земельных участков, должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, в связи с чем, введение нового правового регулирования размера арендной платы за пользование участком именно в период осуществления строительства объектов и установления коэффициентов также должно иметь экономическое обоснование отраженное в пояснительных документах к нормативному акту.

Применительно к спорному случаю осуществляя нормативное регулирование Правительством Саратовской области было принято постановление определяющее размер платы за использование земельных участков находящихся в публичной собственности, однако в нормативном акте отсутствует размер платы установленной за пользование участками в период строительства тем самым при нормативном регулировании обеспечивались как экономические факторы, влияющие на уровень доходности земельных участков так и соблюдение общеобязательных принципов установленных федеральным законодательством.

При таких обстоятельствах, поскольку постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П не устанавливает каких-либо специальных коэффициентов за использование земельных участков в период строительства, по общим правилам их применение определяется в зависимости от предназначения земельного объекта.

Таким образом, согласно пункту 1 постановления № 412-П (редакции от 17.05.2017) для земельных участков предназначенных для размещения объектов жилой застройки размер платы определялся исходя из 1/10% кадастровой стоимости арендуемого участка.

С учетом вышеизложенного, вывод апелляционного суда необоснован о том, что до момента введения объекта в эксплуатацию, применение коэффициента 0,1% не может быть признано правомерным.

Так как разрешенное использование земельного участка площадью 3237,50 кв. м с кадастровым номером 64:48:010114:143 по кадастровому паспорту установлено: для размещения домов индивидуальной застройки.

Под размещением домов, согласно действующим строительным нормам и правил, относится процесс из нескольких этапов: территориальное планирование, проектирование, строительно-монтажные работы. Введение объекта в эксплуатацию является началом последнего, завершающего этапа размещения жилого дома.

Так коэффициенты в процентном отношении от кадастровой стоимости земельных участков определены по видам разрешенного использования земельных участках в постановлении Правительства № 412-П: земельные участки, предназначенные для жилой застройки и личного подсобного хозяйства; земельные участки, предназначенные для предпринимательской деятельности; земельные участки, предназначенные для производственной деятельности; земельные участки сельскохозяйственного назначения.

В связи с чем истец не учитывая вид разрешенного использования земельного участка, условия договора, а также ошибочно применяя нормативный акт об установлении арендной платы в нарушение процедур, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством, осуществил произвольное исчисление платы за землю.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования согласно статье 37 ГрК РФ, осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства и обоснованно указал, что вид разрешенного использования арендуемого ответчиком земельного участка – «для размещения домов индивидуальной жилой застройки».

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения» годовой размер арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, установлен в размере одной десятой процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

На основании постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», распоряжения от 28.12.12.2012 № 989-р (используя формулу: Аг = УПКС х S х К(%) верным расчетом арендной платы в год является: 1796,59 (удельный показатель) х 20 000 кв. м (площадь земельного участка) х 0,1 % (коэффициент по виду разрешенного использования) = 35 931 руб. 80 коп.

Таким образом, с 31.01.2013 размер арендной платы в год для арендуемого земельного участка составляет 35 391,80 руб.

С учетом вышеизложенного судом первой инстанции за период по 12.07.2016 размер задолженности исчислен в размере основного долга 109 125,33 руб. и пени в размере 12 162,2 руб.

Суд первой инстанций, оценил в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные ответчиком в материалы дела доказательства о частичном погашении долга – платежные поручения от 27.01.2017 на сумму 27 000 руб., от 13.02.2017 на сумму 51 000 руб.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно признал заявленные требования подлежащими удовлетворению в части имеющейся задолженности по арендной плате в размере 7366 руб. 98 коп. и пени в размере 12 162,2 руб.

Также следует отметить, что спор между ООО «Отема-Сар О.О.» и Комитетом о признании недействительным уведомления по арендной плате за земельный участок на 2014 год от 21.03.2014 № 13/05 7081, обязании сделать перерасчёт арендной платы на 2014 год за земельный участок с кадастровым номером 64:48:010114:0143 на основании договора аренды от 27.12.2012 № А-12-564ю-1 по ставке 0,1 % рассматривался по делу № А57-17523/2014. Вступившими в законную силу судебными актами, принятыми в рамках дела № А57-17523/2014 было установлено право арендатора ООО «Отема-Сар О.О.» вносить арендную плату в размере, установленном регулирующим органом, с применением коэффициента, предусмотренного при размещении на земельном участке объектов индивидуального жилищного строительства. В связи с чем, повторно разрешая спор у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для иной оценки спорных обстоятельств и толкования нормативного акта, устанавливающего размер арендной платы не учитывая преюдициально установленные в рамках другого дела обстоятельства.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 по делу № А57-23296/2016 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.02.2017.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин