Гражданский кодекс часть 1

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2014 (судья Шкунова Е.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 (председательствующий судья Грабко О.В., судьи Пригарова Н.Н., Самохвалова А.Ю.)

по делу № А57-26869/2009

по заявлениям ФИО3, ФИО1 о признании права собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру № 53, на 10 этаже, блок секции 2В, в жилом доме по адресу: <...>

в рамках дела по заявлению ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью «ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» (далее – ООО «ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО5

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд перешел к процедуре банкротства застройщика – ООО «ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127‑ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкростве).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012, застройщик – ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5

Сообщение о признании ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете «КоммерсантЪ» от 12.01.2013 № 4.

В Арбитражный суд Саратовской области обратился ФИО3 с заявлением о признании права собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру, № 53, расположенную на 10 этаже, блок-секция 2В, в жилом доме по адресу: <...>.

Также в Арбитражный суд Саратовской области обратился ФИО1 с заявлением о признании права собственности на жилое помещение – квартиру № 53, расположенную на 10 этаже, блок-секция 2В в жилом доме по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 07.11.2013 заявление ФИО3 и заявление ФИО1 на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2014 за ФИО3 признано право собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру № 53, расположенную на 10 этаже по адресу: <...>. В удовлетворении заявления ФИО1 о признании права собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру № 53, номер по предварительному плану 44, на 10 этаже, блок секции 2В, в жилом доме по адресу: <...>. судом отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 определение Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2014 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт о признании права собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру № 53, расположенную на 10 этаже по адресу: <...> за ФИО1

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, возражение на нее, заслушав представителя ФИО1, судебная коллегия кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Из материалов дела следует, что 24.12.2009 между ООО «ГЕОТЕХНИКА ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и ФИО3 заключен договор № 863, согласно которому ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» привлекает денежные средства к участию в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу город Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.06.2012 требования ФИО3 в отношении квартиры общей площадью 47,1 кв. м, на 10 этаже в секции «2В», предварительный номер квартиры 53 в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, <...> стоимостью 950 007 руб. признаны судом обоснованными и включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», в связи с чем ФИО3 обратился в суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение.

12 сентября 2000 г. между ООО «ГЕОТЕХНИКА ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и ФИО6 заключен договор № 79 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный.

24 марта 2004 г. ФИО6 уступила свое право требования по передаче спорного жилого помещения ФИО1

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 29.06.2012 требования ФИО1 в отношении однокомнатной квартиры общей площадью 44,08 кв. м на 10 этаже в секции 2В, номер квартиры по предварительному плану 44 многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Саратов, общественный центр, пос. Юбилейный, стоимостью 119 016 руб. признаны судом обоснованными и включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «ГЕОТТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ». В связи с этим ФИО1 обратился в суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение.

Из экспертных заключений ООО «Данко-Аудит» от 02.07.2013 № 030-13, представленных ФИО3 следует, что однокомнатная квартира № 53 общей площадью согласно технического паспорта 43,6 кв. м + лоджия 3,5 кв. м, в доме № 8 по ул. Федоровской в г. Саратове и однокомнатная квартира № 53 по договору участия в строительстве многоэтажного жилого дома от 24.12.2009 № 863, общей площадью 47,1 кв. м, на 10 – м этаже секция 2В, жилого дома по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский являются одним и тем же объектом недвижимости.

Требования ФИО3 и ФИО1 о признании права собственности на жилое помещение основаны на положениях пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве и мотивировано неисполнением ООО «ГЕОТТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» принятых на себя перед ними обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, до возбуждения дела о банкротстве застройщика; подписание застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

С учетом указанных разъяснений, а также позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11, судебные инстанции пришли к правильному выводу о необходимости квалифицировать отношения как между ФИО3 и должником, так и между ФИО1 и должником, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривать данный договор в качестве основания возникновения у заявителей права собственности на спорную квартиру.

Установив, что договор от 24.12.2009 со стороны ФИО3 и договор от 24.12.2009 со стороны ФИО1 исполнены, а должник в нарушение условий договоров не исполнил обязанность по передаче правовых титулов на недвижимость, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что требования ФИО3 и ФИО1, по существу, заявлены с целью государственной регистрации их прав на жилые помещения, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.

В этой связи, при рассмотрении настоящего спора арбитражные суды правомерно руководствовались разъяснениями, данными в пункте 61 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22/10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии с данными разъяснениями, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Согласно положениям статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

По мнению заявителя кассационной жалобы ФИО1, отсутствует акт приема-передачи спорного жилого помещения ФИО3

Между тем, в данном конкретном случае, судебными инстанциями установлено фактическое владение ФИО3 спорной квартирой: ФИО3 вступил в члены ЖК «Федоровская 8», оплачивает счета, выставленные ЖК «Федоровская 8», включая счета за ЖКУ. ЖК «Федоровская 8» фактически является управляющей организацией, обслуживающий спорный дом и квартиру. Кроме того, ФИО3 установил счетчики воды, произвел вывоз строительного мусора из квартиры, укрепил пластиковые окна и отливы окон. Ключи от спорной квартиры имеются только у ФИО3, иные лица свободного доступа в спорную квартиру не имеют. Факт владения спорной квартирой ФИО3 надлежащими документами не оспорен, исков об истребовании спорной квартиры из владения ФИО3 никем не заявлено.

Установление факта введения спорного жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке, выполнения ФИО3 обязанности участника строительства по договору долевого участия, нахождения спорной квартиры в его фактическом владении, при отсутствии в материалах дела доказательств фактической передачи спорного имущества иному лицу, позволило арбитражным судам придти к выводу о наличии оснований для признания заявленного ФИО3 требования о признании права собственности в отношении спорной квартиры обоснованным и подлежащим удовлетворению, и, как следствие об отсутствии правовых оснований для признания права собственности на спорное жилое помещение за ФИО1

Выводы судов не противоречат примененным нормам права и конкретным обстоятельствам дела, установленным судебными инстанциями на основании оценки представленных в материалах дела доказательств.

Выводы судов об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ, а выводы о применении норм права – на фактических обстоятельствах дела, установленных судами на основании оценки представленных в материалы дела доказательств.

Обжалуя судебные акты, заявитель жалобы документально не опроверг правильность выводов судов.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального или процессуального права, то есть не свидетельствуют о судебной ошибке, и подлежат отклонению, поскольку по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанции на основании произведенной ими оценки имеющихся в деле доказательств, по причине несогласия заявителя жалобы с результатами указанной оценки судов, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 АПК РФ.

Между тем, иная оценка заявителем жалобы установленных судами обстоятельств, а также иное толкование закона, не свидетельствуют о судебной ошибке и не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Суд кассационной инстанции, проверяющий в соответствии со статьей 286 АПК РФ только законность обжалованных судебных актов, то есть соответствие выводов судов о примененной норме права установленным судами обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не вправе переоценивать выводы нижестоящего суда об установленных им фактических обстоятельствах дела, в том числе по мотивам преимущества одних доказательств перед другими.

Поскольку неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено, то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу № А57-26869/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Е.П. Герасимова

Судьи Ф.Г. Аглиуллина

А.Г. Иванова