Гражданский кодекс часть 1

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 10.03.2015 (судья Шкунова Е.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 (председательствующий судья Агибалова Г.И., судьи Самохвалова А.Ю., Пригарова Н.Н.)

по делу № А57-26869/2009

по заявлениям ФИО2, г. Саратов, и ФИО1, г. Саратов, о признании права собственности на жилое помещение,

по заявлениям ФИО2, г. Саратов, и ФИО1, г. Саратов, о признании недействительным договора и применении последствий его недействительности,

по заявлению конкурсного управляющего ФИО5, г. Саратов, о признании договора, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и ФИО6, г. Саратов, ФИО7, г. Аткарск Саратовской области, недействительной сделкой,

в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», г. Саратов (ИНН <***>, ОГРН <***>) настоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2011 по заявлению ФИО8 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» (далее – ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН»).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО5

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд первой инстанции перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО «ГЕОТЕХНИКА - ФИН» по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО5

Сообщение о признании общества с ограниченной ответственностью «ГЕОТЕХНИКА - ФИН» несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете «КоммерсантЪ» № 4 от 12.01.2013.

ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании права собственности на жилое помещение – двухкомнатную квартиру общей площадью 53,6 кв.м. + лоджия 6,1 кв.м., расположенную на 8 этаже, блок-секция 2В, с номером квартиры по предварительному плану 36а, в жилом доме, расположенном в общественном центре пос.Юбилейный города Саратова, фактический адрес: <...>.

05.09.2013 в Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление ФИО1 о признании права собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру №33 общей площадью, согласно техническому паспорту, 49,0 кв.м. + лоджия 6,3 кв.м., в доме № 8 по ул. Федоровская в г. Саратове.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 01.10.2013 к участию в деле привлечен ФИО3

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.10.2013 к участию в деле привлечена ФИО9

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.06.2014 к участию в деле привлечено открытое акционерное общество «Саратов-Волгоэлектромонтаж» (далее – ОАО «Саратов-Волгоэлектромонтаж»).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 07.10.2013 заявление ФИО2 и ФИО1, в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

22.11.2013 в Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление ФИО2 о признании недействительной сделки по передаче ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» в собственность ФИО6 и ФИО7 трехкомнатной квартиры, общей площадью 104,1 кв.м., на 8 этаже по адресу <...> и признании недействительной регистрационной записи о регистрации права собственности ФИО6 и ФИО7 на трехкомнатную квартиру, общей площадью 104,1 кв.м., на 8 этаже по адресу г. Саратов, ул.Федоровская, д.8, кв. №36.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.11.2013 заявление ФИО2 принято к производству суда, привлечены к участию в деле в обособленном споре ФИО6 и ФИО7.

25.11.2013 в Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление ФИО1 о признании недействительной сделки по передаче ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» в собственность ФИО6 и ФИО7 трехкомнатной квартиры, общей площадью 104,1 кв.м., на 8 этаже по адресу г.Саратов, ул.Федоровская, д.8, кв. №36 и признании недействительной регистрационной записи о регистрации права собственности ФИО6 и ФИО7 на трехкомнатную квартиру, общей площадью 104,1 кв.м., на 8 этаже по адресу г.Саратов, ул.Федоровская, д.8, кв. №36.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.11.2013 заявление ФИО1 принято к производству суда и привлечены к участию в обособленном споре ФИО6 и ФИО7.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.12.2013 заявления ФИО2, ФИО1 о признании за ними права собственности и заявления ФИО2, ФИО1 о признании недействительной сделки, на основании статьи 130 АПК РФ, объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

17.02.2014 в Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление конкурсного управляющего ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» ФИО5 о признании недействительной сделки, заключенной между ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» и ФИО6, ФИО7

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 20.02.2014 заявление конкурсного управляющего ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» ФИО5 принято к производству суда и привлечены к участию в обособленном споре ФИО6, ФИО7 и ФИО2.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 19.02.2014 заявления ФИО2, ФИО1 о признании за ними права собственности, заявления ФИО2, ФИО1 о признании недействительной сделки и заявление ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» ФИО5 о признании недействительной сделки, заключенной между ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» и ФИО6, ФИО7, на основании статьи 130 АПК РФ, объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Судом первой инстанции были приняты, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) следующие уточнения заявленных требований.

25.06.2014 ФИО2 уточнила заявленные требования и просила признать недействительной сделку по передаче ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» в собственность ФИО6 и ФИО7 трехкомнатной квартиры, общей площадью 104,1 кв.м., на 8 этаже, по адресу: <...>; применить последствия недействительности сделки, признав все последующие сделки недействительными; прекратить у ФИО9 право собственности на квартиру № 33, 34 дома №8 по ул. Федоровская г. Саратова, исключив из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО9 на данную квартиру; признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение: двухкомнатную квартиру общей площадью 53,6 кв.м. + лоджия 6,1 кв.м., расположенную на 8 этаже, блок секции 2В, с номером квартиры по предварительному плану 36а, в жилом доме, расположенном в общественном центре пос. Юбилейный города Саратова, фактический адрес: <...>.

09.10.2014 ФИО1 уточнил заявленные требования и просил суд признать недействительной сделку – акт приема-передачи квартиры от 12.03.2012, заключенный между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФИН» и ФИО6, ФИО7, о передаче в собственность ФИО6 и ФИО7 трехкомнатной квартиры № 36, общей площадью 104,1 кв.м., расположенной на 8 этаже блок-секции 2В жилого дома по адресу: <...>; применить последствия недействительности сделки.

31.10.2014 конкурсный управляющий ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» ФИО5 уточнил заявленные требования и просил суд признать недействительной сделку – акт приема-передачи квартиры от 12.03.2012, заключенный между ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» и ФИО6, ФИО7, о передаче в собственность ФИО6 и ФИО7 трехкомнатной квартиры №36, общей площадью 104,1 кв.м., расположенной на 8 этаже блок-секции 2В жилого дома по адресу: <...>; применить последствия недействительности сделки, признав все последующие сделки недействительными; прекратить у ФИО9 право собственности на квартиру №33, 34 дома № 8 по ул. Федоровская г. Саратова, исключив из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО9 на данную квартиру.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2014 к участию в деле в качестве соответчиков в рамках рассматриваемого спора привлечены ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО9, общество с ограниченной ответственностью «ГЕОТЕХНИКА – ФИН».

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.01.2015 к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 10.03.2015 отказано:

- в удовлетворении заявления ФИО2 о признании сделки по передаче ООО «ГЕОТЕХНИКА- ФИН» в собственность ФИО6 и ФИО7 трехкомнатной квартиры, общей площадью 104,1 кв.м., на 8 этаже, по адресу: <...>; применении последствия недействительности сделки, признав все последующие сделки недействительными; прекращении у ФИО9 право собственности на <...> исключив из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО9 на данную квартиру; признании за ФИО2 право собственности на жилое помещение: двухкомнатную квартиру общей площадью 53,6 кв.м. + лоджия 6,1 кв.м., расположенную на 8 этаже, блок секции 2В, с номером квартиры по предварительному плану 36а, в жилом доме, расположенном в общественном центре пос. Юбилейный города Саратова, фактический адрес: <...>;

- в удовлетворении заявления ФИО1 о признании недействительной сделки – акта приема-передачи квартиры от 12.03.2012, заключенного между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФИН» и ФИО6, ФИО7, о передаче в собственность ФИО6 и ФИО7 трехкомнатной квартиры №36, общей площадью 104,1 кв.м., расположенной на 8 этаже блок-секции 2В жилого дома по адресу: <...>; применении последствия недействительности сделки;

- в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительной сделки – акта приема-передачи квартиры от 12.03.2012, заключенного между ООО «ГЕОТЕХНИКА - ФИН» и ФИО6, ФИО7, о передаче в собственность ФИО6 и ФИО7 трехкомнатной квартиры №36, общей площадью 104,1 кв.м., расположенной на 8 этаже блок-секции 2В жилого дома по адресу: <...>; признании недействительным договора купли-продажи в отношении трехкомнатной квартиры №36, общей площадью 104,1 кв.м., расположенной на 8 этаже блок-секции 2В жилого дома по адресу: <...>, заключенного между ФИО6, ФИО7 и ФИО3; признании недействительным договора купли-продажи в отношении трехкомнатной квартиры № 36, общей площадью 104,1 кв.м., расположенной на 8 этаже блок-секции 2В жилого дома по адресу: <...>, заключенного между ФИО3 и ФИО9; признании отсутствующим право собственности ФИО9 на трехкомнатную квартиру № 33, 34, общей площадью 104,1 кв.м. в доме по адресу: <...>.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 указанное определение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО2 просит определение Арбитражного суда Саратовской области от 10.03.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 в части отказа ФИО2 в удовлетворении ее исковых требований отменить, требования ФИО2 и конкурсного управляющего в ее интересах удовлетворить в полном объеме.

Заявитель считает, что выводы судов, содержащиеся в определении и постановлении не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой инстанции и имеющимся в деле доказательствам.

В кассационной жалобе ФИО1 просит определение Арбитражного суда Саратовской области от 10.03.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 отменить, удовлетворить требования конкурсного управляющего ООО «ГЕОТЕХНИКА - ФИН» ФИО5, ФИО1, ФИО2 о признании недействительным акта приема-передачи квартиры от 12.03.2012, требования конкурсного управляющего «ГЕОТЕХНИКА - ФИН» ФИО5 о признании отсутствующим права собственности ФИО9 на трехкомнатную квартиру № 33, 34, площадью 104,1 кв.м в доме по адресу: <...>, требования ФИО1 о признании права собственности на квартиру № 33 в доме по адресу: <...>, требования ФИО2 о признании права собственности на квартиру № 34 в доме по адресу: <...>, либо направить дело на новое рассмотрение.

При этом заявитель указывает, что собранными по делу доказательствами подтверждено, что объекта недвижимости с такими индивидуально определенными характеристиками, как трехкомнатная квартира № 36 или 33, 34, общей площадью 104,1 кв.м, расположенная на 8 этаже блок-секции 2В жилого дома по адресу: <...>, не существовало. Застройщиком ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФИН» был построен и введен в эксплуатацию многоквартирный дом, в котором трехкомнатная квартира № 36 площадью 104,1 кв.м, в блок секции 2В на 8 этаже отсутствовала, имелись однокомнатная и двухкомнатные квартиры № 33, 34. Все последующие реконструкции, изменения, объединения данных однокомнатной и двухкомнатной квартиры в трехкомнатную, если они имели место, являются незаконными, самовольными и не могут порождать какие-либо правовые последствия.

Поскольку такой объект недвижимости объективно отсутствовал, он не мог быть предметом приема-передачи и не может быть объектом зарегистрированного права собственности.

До принятия постановления судом кассационной инстанции был объявлен перерыв в заседании 30.07.2015 до 09 часов 45 минут 06.08.2015 в соответствии со статьей 163 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьями 284, 286, 290 АПК РФ, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 13.08.2009 между ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» и ФИО1 был заключен договор №662 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома, по условиям которого ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» обязалось выделить ФИО1 однокомнатную квартиру с номером по предварительному плану 36Б, общей площадью 55,02 кв.м., расположенную на 8 этаже блок-секции 2В, по адресу: г. Саратов, Волжский район, п. Новосоколовогорский.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.10.2012 требования ФИО1, г. Саратов в отношении однокомнатной квартиры общей площадью 55,02 кв.м., на 8 этаже в секции 2В, предварительный номер квартиры 36Б в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район пос.Новосоколовогорский стоимостью 850 059 руб. включены в реестр требований кредиторов о передачи жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФИН», г. Саратов.

22.03.2001 между ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» и ФИО2 был заключен №202 о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Зарубина, 84/90, по условиям которого ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» обязалось выделить ФИО2 однокомнатную квартиру с номером по предварительному плану 243, общей площадью 52,73 кв.м, расположенную на 4 этаже секции Д, по адресу: <...>.

24.09.2009 определением Кировского районного суда г. Саратова между ФИО2 и ООО «ГЕОТЕХНИКА - ФИН» было утверждено мировое соглашение, по условиям которого вышеуказанный договор был расторгнут, в качестве компенсации убытков ООО «ГЕОТЕХНИКА - ФИН» обязалось передать ФИО2 имущественное право на двухкомнатную квартиру с предварительным номером 36А, общей площадью 58,96 кв.м., расположенную на 8 этаже в блок секции 2В, в строящемся доме по адресу: город Саратов, пос. Юбилейный.

01.09.2005 между ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» и ОАО «Саратов-Волгоэлектромонтаж» заключен договор № 159, по условиям которого ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» обязалось по окончании строительства предоставить ОАО «Саратов-Волгоэлектромонтаж» трехкомнатную квартиру по предварительному плану №36, общей площадью 113,32 кв.м., на 8 этаже, блок-секция 2В, расположенную по адресу: город Саратов, общественный центр, пос. Юбилейный. Согласно акту приема-передачи имущественных прав от 24.12.2008 ООО «ГЕОТЕХНИКА - ФИН» передало, а ОАО «Саратов-Волгоэлектромонтаж» приняло имущественное право на указанную квартиру.

Свои обязательства ОАО «Саратов-Волгоэлектромонтаж» перед ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» исполнило в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи имущественных прав от 24.12.2008, актами о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3), актами о приемке выполненных работ (КС-2).

В дальнейшем, на основании договора уступки права требования №10 от 02.12.2009, право требование трехкомнатной квартиры по предварительному плану № 36 перешло к ФИО6, ФИО7 Согласно акту приема-передачи от 12.03.2012 года ООО «ГЕОТЕХНИКА - ФИН» передало, а ФИО6 и ФИО7 приняли жилое помещение - трехкомнатную квартиру по предварительному плану №36, общей площадью 113,32 кв.м., на 8 этаже, блок-секция 2В, расположенную по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2012 по делу № А57-26869/09 ФИО6 и ФИО7 было отказано в удовлетворении требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА–ФИН» в отношении трехкомнатной квартиры общей площадью 113,32 кв.м., на 8 этаже в секции 2В, номер по предварительному плану 36 в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, Общественный центр пос.Юбилейный стоимостью 1 300 000 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013 по делу №А57-26869/09 определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2012 было оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2013 по делу №А57-26869/09 определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении обособленного спора вступившим в законную силу определением суда первой инстанции от 17.07.2013 включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФИН», требования ФИО6 и ФИО7 в отношении жилого помещения - трехкомнатной квартиры общей площадью 113,32 кв.м., на 8 этаже в секции 2В, номер по предварительному плану 36, в жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, Общественный центр пос. Юбилейный стоимостью 1 133 200 рублей.

При этом судом первой инстанции было установлено, что свои обязательства по оплате ФИО6 и ФИО7 перед ОАО «Саратов-Волгоэлектромонтаж» исполнили в полном объеме, что подтверждается актом выполнения взаимных обязательств от 26.03.2010 и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 05.03.2010;

- согласно техническому паспорту государственного унитарного предприятия «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» от 03.02.2011 вместо трехкомнатной квартиры застройщиком построены однокомнатная и двухкомнатная квартиры.

14.08.2013 между ФИО6, ФИО7 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО6 и ФИО7 продали и передали, а ФИО3 купил и принял в собственность квартиру, находящуюся по адресу: г.Саратов, пос. Юбилейный, ул. Федоровская, д.8, кв. № 36.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 64-АД № 051696 право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за ФИО3, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 19.08.2013 сделана запись регистрации № 64-64-01/542/2013-049.

30.09.2013 между ФИО3 и ФИО9 был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО3 продал и передал, а ФИО9 купила и приняла в собственность квартиру, находящуюся по адресу: город Саратов, пос. Юбилейный, ул. Федоровская, д.8, кв. №33,34.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 64-АД № 129350 право собственности на квартиру №33, 34 было зарегистрировано за ФИО9, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 04.10.2013 сделана запись регистрации № 64-64-01/607/2013-258.

19.09.2013 ООО «Данко-Аудит» была проведена экспертиза квартиры №36, расположенной по адресу: город Саратов, <...>. В ходе проведения экспертизы выявлено, что трехкомнатная квартира по предварительному плану №36 была поделена на две квартиры: однокомнатную №33 и двухкомнатную №34.

Согласно экспертному заключению №138-13 от 19.09.2013, трехкомнатная квартира №36 секции 2В, общей площадью 104,1 кв.м. на 8 этаже и квартиры: однокомнатная квартира №33 и двухкомнатная квартира №34, общей площадью 49 кв.м. и 53,6 кв.м., расположенные по адресу: <...>, являются одним и тем же объектом недвижимости.

Как следует из экспертного заключения ООО «Данко-Аудит» №108-13 от 14.08.2013, двухкомнатная квартира №34 общей площадью, согласно техническому паспорту 53,6 кв.м.+ лоджия 6,1 кв.м, в доме №8 по ул. Федоровская в г. Саратове, и двухкомнатная квартира по предварительному плану №36А общей площадью 58,96 кв.м., по договору №202 долевого участия в строительстве от 22.03.2001 и мировому соглашению от 23.09.2009, расположенная на 8 этаже в блок секции 2В, в строящемся доме по адресу: город Саратов, пос. Юбилейный, - являются одним и тем же объектом недвижимости.

Согласно экспертному заключению ООО «Данко-Аудит» №121-13 от 27.08.2013, однокомнатная квартира №33 общей площадью, согласно техническому паспорту 49 кв.м.+ лоджия 6,3 кв.м., в доме №8 по ул. Федоровская в г. Саратове и однокомнатная квартира по предварительному плану № 36Б общей площадью 55,2 кв.м., по договору № 662 долевого участия в строительстве от 13.08.2009, расположенная на 8 этаже в блок секции 2В, в строящемся доме по адресу: г. Саратов, Волжский район пос.Новосоколовогорский, является одним и тем же объектом недвижимости.

Судами установлено, что ООО «ГЕОТЕХНИКА–ФИН» обязалось выделить нескольким дольщикам жилые помещения в виде права собственности на один и тот же объект недвижимости – квартиру №33-34, по предварительному плану №36 (А и Б), в жилом доме по адресу: <...>, разным лицам - ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО7 а также, что право собственности последнего покупателя спорного объекта недвижимости ФИО9 на трехкомнатную квартиру №33-34, общей площадью 104,1 кв.м., в доме №8 по ул. Федоровской в г.Саратове, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судами также установлено фактическое владение ФИО9 данной квартирой.

В этой связи суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.

Таким образом, дольщики, не получившие в натуре квартиру от должника имеют право требовать от ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» возмещения убытков, вызванных неисполнением договора долевого участия.

21.03.2012 составлен кадастровый паспорт и технический паспорт на квартиру № 36, общей площадью 104,1 кв.м., 25.09.2013 ГУП «Сартехинвентаризация» составлен акт обследования квартиры №36.

30.09.2013 составлен кадастровый паспорт на квартиру № 33,34.

Суд установил, что:

- данные документы подтверждают наличие трехкомнатной квартиры в натуре;

- по акту – приема передачи ФИО6 и ФИО7 от должника приняли трехкомнатную квартиру №36, право собственности на трехкомнатную квартиру было ранее зарегистрировано за ФИО6 и ФИО7;

- акт приема-передачи квартиры нельзя признать по смыслу статьи 153 ГК РФ сделкой. Он является лишь доказательством надлежащего исполнения обязательства по договору и направлен на легализацию сложившихся отношений между застройщиком и дольщиком, приведение их в порядок, позволяющий осуществить государственную регистрацию права собственности.

В этой связи суды обоснованно не усмотрели оснований для признания права собственности за ФИО2, ФИО1, и удовлетворения заявления ФИО2, ФИО1 о признании недействительной сделки – акта приема-передачи от 12.03.2012, и правомерно отказали в удовлетворении заявления о применении последствий недействительности сделки, признав все последующие сделки недействительными; прекращении у ФИО9 право собственности на <...> исключив из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО9 на данную квартиру.

Суд апелляционной инстанции, оставляя определение суда первой инстанции без изменения, правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом № 2, блок секция «А», «Б», «В») введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО «Город Саратов» NRU 64304000-131.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально- определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

С учетом указанных разъяснений, а также позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о необходимости квалифицировать отношения как между ФИО6 и ФИО7 и должником, так и между ФИО2, ФИО1, и должником, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Поскольку договоры №662 от 13.08.2009 о долевом участии, и №202 от 22.03.2001 (по жилому дому по ул. Зарубина, 84/90) со стороны ФИО2, ФИО1 были исполнены, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, их требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации их права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11).

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участникам строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленных требований.

Вместе с тем, спорная квартира является предметом материального интереса как ФИО9, покупателя спорной квартиры у дольщиков, ФИО6 и ФИО7, чье право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, так и ФИО2, ФИО1, других дольщиков, полагающих, что у них имеется приоритет на спорную квартиру.

При рассмотрении настоящего спора суды обоснованно применили разъяснения, данные в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.

Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Согласно положениям статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

В данном конкретном случае, судом первой инстанции обоснованно установлено фактическое владение спорной квартирой первоначально дольщиками ФИО6 и ФИО7, а в настоящий период - ФИО9, собственницей.

Установление факта введения спорного жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке, выполнения указанными лицами обязанности участника строительства по договору долевого участия, нахождения спорной квартиры в их фактическом владении, при отсутствии в материалах дела доказательств фактической передачи спорного имущества иным лицам в указанный период, позволяет прийти к выводу о том, что первоначально ФИО6 и ФИО7 являлись законными владельцами спорной квартиры, а в настоящий период – ФИО9

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 64-АД №129350 право собственности на квартиру №33, 34 зарегистрировано за ФИО9 04.10.2013.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - постановление № 10/22) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

При таких обстоятельствах, у судов отсутствовали правовые основания для признания за ФИО2, ФИО1 права собственности на спорное жилое помещение.

Рассматривая заявление конкурсного управляющего ФИО5 об оспаривании акта приема-передачи квартиры от 12.03.2012, заключенного между ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» и ФИО6, ФИО7, о передаче в собственность ФИО6 и ФИО7 трехкомнатной квартиры №36, общей площадью 104,1 кв.м., расположенной на 8 этаже блок-секции 2В жилого дома по адресу: <...>; признании недействительным договора купли-продажи в отношении трехкомнатной квартиры № 36, общей площадью 104,1 кв.м., расположенной на 8 этаже блок-секции 2В жилого дома по адресу: <...>, заключенного между ФИО6, ФИО7 и ФИО3; признании недействительным договора купли-продажи в отношении трехкомнатной квартиры № 36, общей площадью 104,1 кв.м., расположенной на 8 этаже блок-секции 2В жилого дома по адресу: <...>, заключенного между ФИО3 и ФИО9; и идентичных требований дольщиков, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении данных требований.

Согласно статье 61.1 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником или другими лицами за счет должника, может быть признана недействительной в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе.

В соответствии со статьей 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе, либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривании сделки.

Как установлено судами первой и апелляционной интсанций, ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» заключены несколько договоров долевого участия в строительстве на один и тот же объект недвижимости - трехкомнатную квартиру в жилом доме по адресу: <...>, с разными лицами – ФИО2, ФИО1, ФИО6 и ФИО7

Конкурсный управляющий ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» ФИО5 ссылается на то, что в соответствии со статьей 398 ГК РФ, если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше.

В обоснование доводов о признании сделки недействительной конкурсный управляющий ФИО5 и дольщики ссылались на статью 61.3 Закона о банкротстве и статью 168 ГК РФ, однако доказательств, подтверждающих свои требования, не представили.

Оплата по сделке была произведена в полном объеме и в сроки, предусмотренные в договоре, до момента оспаривания сделки.

Суды правильно исходили из того, что спорная сделка не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем у должника возникло встречное обязательство перед ФИО6 и ФИО7 по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность ФИО6 и ФИО7 права должника не нарушает.

Спорное имущество не вошло в конкурсную массу, поскольку являлось собственностью указанных дольщиков, настоящие исковые требования, следует расценивать как направленные на понуждение к государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.

Следовательно, отсутствуют основания расценивать возникшие правоотношения как допускающие предпочтение по удовлетворению требований кредиторов либо как злоупотребление правом.

Как установлено судами с учетом экспертных заключений и технического паспорта на недвижимость, спорная трехкомнатная квартира имеется в натуре, право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за последним покупателем, ФИО9

Заявления о фальсификации доказательств по делу лицами, участвующими в деле, не подавалось; каких-либо доказательств, опровергающих указанный вывод суда первой инстанции, участниками процесса не представлено.

Соответственно, оспариваемый акт от 12.03.2012 суд первой инстанции правомерно расценил как подтверждение исполнения застройщиком своей обязанности перед дольщиком, а не как самостоятельную сделку.

Суды первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности факта причинения имущественного вреда кредиторам должника в результате совершения оспариваемой сделки. Недействительность спорных сделок материалами дела не подтверждена.

Конкурсный управляющий не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих, что документы, поданные ФИО6 и ФИО7, на государственную регистрацию права собственности, являлись недостоверными, недействительными.

Кроме того, обязательство по передаче спорного жилого помещения ФИО6 и ФИО7, у должника возникло раньше.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем подписание или отказ от подписания должником актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру (Определение ВАС РФ от 23.04.2013 № ВАС-14520/12 по делу № А41- 26287/2009).

Поскольку по настоящему обособленному спору подтверждено фактическое владение спорной квартирой первоначально дольщиками, ФИО6 и ФИО7, а в настоящий период - покупательницей ФИО9, а доказательств обратного не имеется, даже при отсутствии оспариваемого акта приема-передачи квартиры от 12.03.2012, в удовлетворении заявленных требований было бы отказано.

ФИО9 в соответствии с нормами действующего законодательства зарегистрировала право собственности и фактически владеет спорным имуществом.

Доводы кассационных жалоб направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций в части установленных ими обстоятельств и оценки доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в соответствии со статьей 286 АПК РФ.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения как принятые в соответствии с нормами материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 10.03.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 по делу № А57-26869/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Ф.Г. Аглиуллина

Судьи А.Г. Иванова

В.А. Моисеев