Гражданский кодекс часть 1

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 12.11.2014 (судья Шкунова Е.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 (председательствующий судья Грабко О.В., судьи Агибалова Г.И., Самохвалова А.Ю.)

по делу № А57-26869/2009

по заявлению конкурсного управляющего ФИО6 о признании сделки недействительной

в рамках дела по заявлению ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью «ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» (далее – ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО6

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд перешел к процедуре банкротства застройщика – ООО «ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127‑ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012, застройщик - ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6

Сообщение о признании ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете «КоммерсантЪ»от 12.01.2013 № 4.

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась ФИО8 с заявлением о признании права собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру, № 69 расположенную на 13 этаже, блок-секция 2В, в жилом доме по адресу: <...>.

Также в Арбитражный суд Саратовской области обратились ФИО2 (далее - ФИО2), ФИО1 (далее - ФИО1), ФИО5 (далее - ФИО4) с заявлением о признании за ними права собственности на жилое помещение - квартиру №69 в жилом доме по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.04.2013 заявление ФИО8 и заявление ФИО2, ФИО1, ФИО5, ФИО4 на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объединены в одно производства для совместного рассмотрения.

В Арбитражный суд Саратовской области обратился конкурсный управляющий ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» ФИО6 с заявлением о признании договора долевого строительства от 12.09.2002 № 85, заключенного между ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и ЧП ФИО9 недействительным и о признании договора уступки права требования от 02.10.2002, заключенного между ЧП ФИО9 и ФИО2, ФИО1, ФИО5, ФИО4 недействительным.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.07.2014 указанные заявления объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В порядке статьи 49 АПК РФ ФИО2, ФИО1, ФИО5, ФИО4 уточнили заявленное требование, просили признать за ними права собственности по ¼ доли каждому в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру № 69, расположенную на 13 этаже по адресу: <...>. Судом уточнения приняты.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 12.11.2014 признано за ФИО8 право собственности на трехкомнатную квартиру № 69, расположенную на 13 этаже, по адресу: <...>.

В удовлетворении заявления ФИО2, ФИО1, ФИО5, ФИО4 о признании за ними права долевой собственности в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру № 69, расположенную на 13 этаже по адресу: <...>, отказано.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» ФИО6 о признании договора долевого строительства от 12.09.2002 № 85, заключенного между ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и ЧП ФИО9 недействительным и о признании договора уступки права требования от 02.10.2002, заключенного между ЧП ФИО9 и ФИО2, ФИО1, ФИО5, ФИО4 отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 определение Арбитражного суда Саратовской области от 12.11.2014 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО2 просит определение Арбитражного суда Саратовской области от 12.11.2014 изменить, признать за ФИО2 ФИО1, ФИО5, ФИО4 права собственности на трехкомнатную квартиру № 69, расположенную на 13 этаже жилого домапо адресу: <...> по ¼ доли в праве общей долевой собственности за каждым, в удовлетворении заявления ФИО8 отказать. В части отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» ФИО6 о признании сделок недействительными оставить без изменения. Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 отменить.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 09.06.2015 был объявлен перерыв до 09 часов 45 минут 16.06.2015. Соответствующая информация была размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правомерность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 25.12.2009 между ООО «ГЕОТЕХНИКА ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и ФИО8 заключен договор № 749, согласно которому ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» привлекает денежные средства к участию в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу город Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.06.2012 требования ФИО8 в отношении трехкомнатной квартиры общей площадью 127 кв. м, на 13 этаже в секции «2В», номер квартиры 69 в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, <...> стоимостью 2 101 850 руб. признаны судом обоснованными и включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ».

В связи с чем, ФИО8 обратилась в суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение.

Кроме того, 12.09.2009 между ООО «ГЕОТЕХНИКА ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и ЧП ФИО9 заключен договор №85 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный.

02 октября 2002 г. ЧП ФИО9 уступил свое право требования по передаче спорного жилого помещения ФИО2, ФИО1, ФИО5, ФИО4

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.06.2012 требования ФИО2, ФИО1, ФИО5, ФИО4 в размере 691 488 руб. в отношении трехкомнатной квартиры, общей площадью 109,76 кв. м, на 13 этаже в секции 2В, номер квартиры по предварительному плану 66 многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, признаны судом обоснованными и включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ».

В связи с чем, ФИО2, ФИО1, ФИО5, ФИО4 обратились в суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение.

Согласно заключению эксперта от 12.05.2014 № 02-14-47, трехкомнатная квартира с инвентаризационным номером № 69, расположенная на 13 этаже, соответствует трехкомнатной квартире со строительным номером № 66, расположенной на 13 этаже блок-секции В, жилого дома в пос. Новосоколовогорский г. Саратов.

Согласночасти 1 статьи 223 АПК РФ истатьи 32Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотреннымКодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Пунктом 1 статьи 201.8Закона о банкротстве установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящейстатьейпорядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии спунктом 8 статьи 201.11Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

По смыслу даннойнормыучастник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Однако для обращения участника строительства в суд с таким заявлением необходимо наличие следующих условий:

1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Только при наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение.

По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом № 2, блок секция «А», «Б», «В») введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО Город Саратов NRU 64304000-131.

Суды квалифицировали отношения как между ФИО8, так и между ФИО2, ФИО1, ФИО5, ФИО4 и должником как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривать данные договора в качестве основания возникновения у заявителей права собственности на спорную квартиру.

Судами было установлено, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом № 2, блок секция «А», «Б», «В») введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО Город Саратов NRU 64304000-131.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрено, что в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 Федерального закона.

В силупунктов 4,5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно кпункту 3 статьи 551 ГК РФ.

Удовлетворяя требования ФИО8, суды обеих инстанций указали, что ФИО8 фактически владеет спорной квартирой; вступила в члены ЖК «Федоровская,8»; приняли во внимание акт осмотра квартиры от 26.01.2015.

Между тем, в обоснование выводов суда о фактическом владении ФИО8 спорной квартирой судами не приведены фактические доказательства, бесспорно свидетельствующие о том, что ФИО8 открыто и добросовестно владеет спорным жилым помещением.

Кроме этого, судами не дана оценка тому обстоятельству, что требования о признании права собственности ФИО8 заявлены в период рассмотрения судом требований семьи ФИО2 о признании за ними права общей долевой собственности на жилое помещение, в связи с чем, суду необходимо дать оценку действиям ФИО8 на соответствие их требованиям статьи 10 ГК РФ.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает необходимым отметить, что в гражданском обороте должен действовать принцип добросовестности. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только по заявлению оппонента, но и по инициативе суда, в случае, когда усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если это происходит, суд выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствуют о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались. В случае установления недобросовестного поведения, суд может частично или полностью отказать стороне в защите принадлежащего ей права.

Таким образом, судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не выяснялся вопрос о передаче в фактическое владение ФИО8 спорного жилого помещения; а также то, что кредитор фактически принял указанную квартиру, вступил в права открытого и добросовестного владения ею.

В этой связи судебная коллегия считает, что выводы судов о признании за ФИО8 права собственности являются преждевременными.

Кроме того, согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 201.10 и подпункту 6 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений может быть осуществлено, только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных как в реестр денежных требований, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12, от 23.04.2013 № 13239/12).

В силу правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 12.03.2013 № 15510/12, в делах о банкротстве застройщиков при конкуренции требований в отношении одного и того же жилого помещения вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со статьей 398 ГК РФ.

Между тем, судами не учтено, что договор долевого участия в строительстве спорного жилого помещения с кредиторами ФИО2, ФИО1, ФИО5, ФИО1 с должником был заключен ранее, чем аналогичный договор с ФИО8

При этом судебная коллегия суда кассационной инстанции отмечает, что вступившими в законную силу судебными актами по настоящему делу, оставленными без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 12.02.2015, за ФИО8 признано право собственности на однокомнатную квартиру № 71 общей площадью 56,5 кв. м, расположенную на тринадцатом этаже блок-секции 2В жилого дома по адресу: <...>.

Таким образом, ФИО8, ссылаясь на фактическое владение спорным жилым помещением, претендует на признание за ней права собственности на две квартиры, расположенные на тринадцатом этаже блок-секции 2В жилого дома по адресу: <...>.

В этой связи и на основании пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» суду первой инстанции при новом рассмотрении дела необходимо истребовать у ФИО8 доказательства в обоснование ее финансового положения (с учетом доходов), о возможности внесения по договорам долевого участия в строительстве денежных средству должнику, и установить, позволяли ли ее финансовые возможности участвовать в строительстве двух жилых помещений.

К выводам судов об отсутствии доказательств полной оплаты жилого помещения со стороны семьи ФИО2 судебная коллегия относится критически, поскольку вначале судами сделан вывод об установлении материалами дела полного исполнения обязательств всеми участниками долевого строительства спорного жилого помещения, однако впоследствии суды делают вывод об отсутствии со стороны ФИО10 полного исполнения обязательств.

Суды указывают, что из письма должника от 18.07.2007 № 631, адресованного ФИО2, следует, что в связи с изменениями проекта площадь долей изменилась и составляет 120,52 кв. м вместо указанных в договоре 109,76 кв. м и за кредиторами имеется задолженность по оплате 10,76 кв. м, доказательства оплаты указанной задолженности в материалы дела не представлено.

Между тем, при установлении требований кредиторов ФИО10 определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.05.2012 в размере 691 488 руб. в отношении трехкомнатной квартиры, общей площадью 109,76 кв. м, признаны обоснованными и включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ».

Кроме этого, судебная коллегия отмечает, что при рассмотрении требований о признании договора долевого строительства от 12.09.2002 № 85, заключенного между ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и ЧП ФИО9, последний подлежал привлечению к участию в деле в качестве ответчика, а не третьего лица, поскольку он является стороной по оспариваемой сделке.

Таким образом, учитывая специфику дел о несостоятельности (банкротстве) застройщиков, судебная коллегия приходит к выводу об отмене вынесенных судебных актов по данному обособленному спору, выводы в которых основаны на неполном исследовании и установлении всех обстоятельств, имеющих непосредственное отношение к рассматриваемому спору.

При новом рассмотрении суду первой инстанции учесть изложенное и разрешить обособленный спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 12.11.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу № А57-26869/2009 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Е.П. Герасимова

Судьи Ф.Г. Аглиуллина

А.Г. Иванова