Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.06.2017 (судья Ванина И.Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 (председательствующего судьи Шалкина В.Б., судьи Борисова Т.С., Дубровина О.А.)

по делу № А57-27293/2016

по исковому заявлению Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о понуждении к заключению договора аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее – Комитет, истец) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о понуждении к заключению договора аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора № 80 от 14.07.2016 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:010238:4361, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового облуживания, площадью 842 кв.м. из общей площади 4 783 кв.м. в предложенной истцом редакции.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.06.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, постановлением суда апелляционной инстанции, Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 05.12.2017 до 12.12.2017 до 13 часов 45 минут.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:010238:0043, общей площадью 10 479 кв.м., с разрешенным использованием – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, принадлежащем на праве собственности Балаковскому муниципальному району Саратовской области (право собственности зарегистрировано в ЕГРП 17.05.2000) и расположенном по адресу: <...>, находится нежилое здание, помещения в котором на праве собственности принадлежат нескольким собственникам, в том ФИО1, который является собственником нежилого помещения, литер А, площадью 138,8 кв.м., этаж 1 и нежилого помещения, литер А, общей площадью 275,6 кв.м., этаж 2.

Постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 21.03.2016 № 820 в результате раздела земельного участка кадастровым номером 64:40:010238:43 с сохранением исходного в измененных границах утверждена схема расположения земельного участка кадастровым номером 64:40:010238:4361, расположенного по адресу: <...>, площадью 4783 кв.м. с разрешенным использованием – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

Согласно кадастровому паспорту от 29.06.2016 № 64/201/2016-450178 образованному в результате раздела земельного участка кадастровым номером 64:40:010238:43 земельному участку площадью 4783 кв.м. присвоен кадастровый номер 64:40:010238:4361.

07 июля 2016 года в адрес Комитета поступило заявление от ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося по адресу: <...>, сроком на 49 лет.

Письмом от 13.07.2016 № 1473 Комитет сообщил ФИО1 о возможности заключения договора аренды сроком на 11 месяцев. В письме Комитет сообщил о необходимости прибытия в Комитет для подписания договора.

14 июля 2016 года между Комитетом (Арендодатель) и другими собственниками нежилых помещений в нежилом здании - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и обществом с ограниченной ответственностью «Энергомонтаж-27» (Арендаторы) подписан договор аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора № 80 от 14.07.2016 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:01 02 38:4361, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового облуживания в границах,- указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 4783 кв. м.

Со стороны ФИО1 указанный выше договор аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора не подписан, ввиду чего Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о понуждении ФИО1 к заключению договора аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора № 80 от 14.07.2016.

Суд первой инстанции отказал в иске, со ссылкой на нарушение Комитетом трехмесячного срока обращения в суд, предусмотренного пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ.

Суд указал, в случае отсутствия платы за пользование земельным участком, предусмотренного пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) Комитет не лишен права предъявления требования к ответчику о взыскание платежей за фактическое пользование земельным участком согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем, судами не принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 № 15524/04, от 06.09.2011 № 4275/11, от 06.09.2011 № 3771/11 была сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена.

В новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации»), вступившей в силу с 01.03.2015? в пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 6 названной статьи любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

Из указанного следует, что в соответствии с изменениями, внесенными в Земельный кодекс Российской Федерации, и вступившими в силу с 01.03.2015, закон возложил на собственников объектов недвижимости, имеющих исключительное право на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности объекты, обязанность подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и представить его в уполномоченный орган, а на уполномоченные органы – обязанность на обращение в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанного договора аренды земельного участка, с иском о понуждении заключить этот договор аренды.

Таким образом, заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них.

Между тем, судами обеих инстанций вступившие в силу с 01.03.2015 изменения, внесенные в Земельный кодекс Российской Федерации, не учтены.

Указывая на нарушение трехмесячного срока обращения в суд с требованием о понуждении правообладателя здания, сооружения или помещения в нем, не представившего в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ), суды к обстоятельствам оценки характера названного срока, причинам его пропуска, последствиям нарушения этого срока, возможности его восстановления не приступали.

Суды не приняли во внимание, что в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При этом обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте (статья 131 АПК РФ).

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

Такой правовой подход сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2017 № 305-ЭС16-16501 по делу № А41-97565/2015.

Как усматривается из материалов дела, ИП ФИО1 выразил свое несогласие с условиями договора, заявив разногласия по 11 пунктам договора, которые, по существу, судами рассмотрены не были.

Таким образом, в данном случае в результате отказа в иске не достигнута цель обращения администрации в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке; возникший между сторонами спор остался фактически не разрешенным.

Кроме того, судами не принято во внимание, что в силу пункта 9 статьи 39.20 ЗК РФ договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 – 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Однако другие собственники, подписавшие договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, к участию в деле не привлечены.

В связи с изложенным, для правильного разрешения спора к участию в деле необходимо привлечение в соответствующем процессуальном статусе сторон договора аренды.

При таких обстоятельствах, кассационный суд приходит к выводу о по неполном выяснении фактических обстоятельств спора, неправильном применении судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права.

В связи с этим, поскольку судами неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, учесть изложенное, установить все обстоятельства необходимые для правильного разрешения дела, с учетом положений пункта 9 статьи 39.20 ЗК РФ рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле в соответствующем процессуальном статусе других собственников помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, с которыми уже заключен договор аренды вышеназванного земельного участка; дать оценку условиям договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора на предмет его соответствия/несоответствия требованиям действующего законодательства.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 АПК РФ относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результат оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

На основании изложенного и руководствуясьпунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.06.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 по делу № А57-27293/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи М.В. Коноплева

А.Ф. Фатхутдинова