Гражданский кодекс часть 1

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Саратов (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), заинтересованные лица: Комитет культурного наследия Саратовской области, г. Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>), администрация муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, г. Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным постановления,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным постановления Администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация) от 19.08.2022 № 3449 «Об отказе ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка в Кировском районе»; о возложении на Администрацию обязанности заключить с ИП ФИО1 договор аренды земельного участка площадью 340 кв. м с кадастровым номером 64:48:030440:17, расположенного по адресу: <...>, на новый срок.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.06.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2023 решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.06.2023 отменено. Принят по делу новый судебный акт. Признано недействительным постановление Администрации от 19.08.2022 № 3449 «Об отказе ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка в Кировском районе».

Суд обязал Администрацию повторно рассмотреть заявление ИП ФИО1 по вопросу предоставления ему в аренду земельного участка площадью 340 кв. м с кадастровым номером 64:48:030440:17, расположенного по адресу: <...>, в течение 15 дней с момента вынесения постановления.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить постановление арбитражного суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что постановлением от 19.08.2022 № 3449 Администрацией было обоснованно отказано ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка, однако судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж-1.1 (зона развития застройки многоэтажными многоквартирными домами), частично в красных линиях территории общего пользования. Кроме того, участок полностью расположен в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Покрова Пресвятой Богородицы», конец XIX века», в границах которой запрещено строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, земельный участок выходит за красные линии на 50 см вдоль ул. Горького.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа для её удовлетворения оснований не находит.

Из материалов дела следует, что 17.05.2005 на основании постановления администрации г. Саратова от 06.10.2004 № 224А-7 между Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «ММД-ЛТД» (далее – ООО «ММД-ЛТД», общество) заключён договор № 273 аренды земельного участка площадью 340 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в Кировском районе, занимаемый нежилым зданием, в границах, указанных в плане земельного участка, сроком на 15 лет. Договор аренды прошёл государственную регистрацию 30.05.2005 (т. 1 л.д. 15-19).

Администрацией обществу выдавались разрешения на строительство административного здания, расположенного по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «<...>. Последнее – от 09.12.2009 № RU 64304000-254 сроком действия до 17.10.2010 (т.1 л.д.54-56).

29.12.2012 на основании постановления Администрации от 25.12.2012 № 2969 между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и ООО «ММД-ЛТД» заключено соглашение, которым в договор аренды от 17.05.2005 № 273 внесены изменения в вид разрешённого использования земельного участка с вида «нежилое здание» на вид «строительство отдельно стоящего офисного здания делового назначения» (т. 1 л.д. 32-33).

Между ООО «ММД-ЛТД» и ФИО1 31.05.2013 заключён договор купли-продажи объекта, незавершённого строительством, площадью застройки 262 кв. м, готовностью 10%, расположенного по адресу: <...> (т.1 л.д.31).

Зарегистрировано 27.09.2013 право собственности ФИО1 на данный объект незавершённого строительства (т. 1 л.д. 34).

Между ООО «ММД-ЛТД» (первоначальный арендатор) и ФИО1 (новый арендатор) 07.10.2013 заключён договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.05.2005 № 273 перешли к ФИО1 (т. 1 л.д. 35).

Администрацией ФИО1 12.05.2014 выдано разрешение № RU 64304000-81 на строительство отдельно стоящего офисного здания делового назначения, расположенного по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «<...>, сроком действия до 12.04.2015 (т. 1 л.д. 57).

Срок договора аренды от 17.05.2005 № 273 истёк 06.10.2019 (т. 1 л.д. 125).

С целью завершения строительства офисного здания (степень готовности 61%) ИП ФИО1 25.07.2022 обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 340 кв.м с кадастровым номером 64:48:030440:17, расположенного по адресу: <...>, на новый срок (т. 1 л.д. 23).

Постановлением Администрации от 19.08.2022 № 3449 ФИО1 в предоставлении в аренду указанного земельного участка отказано в связи с тем, что земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж-1.1 (зона развития застройки многоэтажными многоквартирными домами), частично в красных линиях территории общего пользования, при этом новое строительство объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительным регламентам, и реконструкция существующих объектов капитального строительства с увеличением площади и строительного объёма в территориальной зоне Ж-1.1 запрещено. Кроме того, участок полностью расположен в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Покрова Пресвятой Богородицы, конец XIX века», в границах которой запрещено строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением параметров (высота, количество этажей, площадь) (т. 1 л.д. 118).

Не согласившись с данным постановлением, заявитель оспорил его в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из законности и обоснованности оспариваемого отказа, пришел к выводу, что указанные Администрацией в оспариваемом постановлении основания для отказа исключают предоставление земельного участка в аренду.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что они не соответствуют обстоятельствам дела, указанные Администрацией в оспариваемом постановлении основания для отказа не являются препятствием для предоставления спорного земельного участка в аренду. Объект незавершённого строительства признан законным в судебном порядке, в его сносе администрации отказано. Поэтому необходима правовая определённость относительно оснований использования предпринимателем спорного земельного участка, на котором находится принадлежащий ему объект недвижимости. Земельные отношения между сторонами должны быть урегулированы, в том числе и в интересах бюджета.

Для переоценки выводов судов апелляционной инстанции у суда кассационной инстанций оснований не имеется.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, данных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно пункту 2 части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В ходе судебного разбирательства Комитет по управлению имуществом города Саратова сообщил, что по истечении срока договора аренды земельного участка соглашение о его расторжении не подписывалось и в адрес ИП ФИО1 не направлялось (т. 3 л.д. 59).

Законность возведения и наличия объекта незавершённого строительства на спорном земельном участке была предметом исследования и оценки судами двух инстанций в рамках дела № А57-7631/2015.

В ходе рассмотрения дела № А57-7631/2015 судами установлено, что принадлежащий ИП ФИО1 объект незавершённого строительства обладает признаками недвижимого имущества, не является временной постройкой; доказательства того, что спорная постройка создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права третьих лиц, равно как и доказательства наличия публичного интереса в данном споре Администрацией не предоставлены; предприниматель использует земельный участок, на котором расположен спорный объект, на законных основаниях.

Сторонами указанные обстоятельства при рассмотрении настоящего дела не оспорены. Возражения относительно фактического использования земельного участка предпринимателем после истечения срока действия договора аренды от 17.05.2005 № 273 уполномоченным органом также не заявлены.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ определено, что уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьёй 39.16 настоящего Кодекса.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В качестве основания отказа в оспариваемом постановлении Администрации от 19.08.2022 № 3449 указаны пункты 14 и 14.1 статьи 39.16 ЗК РФ (т. 1 л.д. 118).

Согласно статье 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

- разрешённое использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утверждённым проектом планировки территории (пункт 14);

- испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14.1).

Решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» (далее – Правила землепользования).

В подразделе 17 Правил содержится Карта градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов» с границами территориальных зон (далее – Карта).

Администрация указывает, что в соответствии с Картой земельный участок с кадастровым номером 64:48:030440:17 расположен в территориальной зоне Ж-1.1 – зоне развития застройки многоэтажными многоквартирными домами.

Разрешённый вид использования земельных участков «Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)» для территориальной зоны Ж-1.1 является условным.

Однако сам факт нахождения спорного земельного участка в такой зоне не свидетельствует о невозможности предоставления его в аренду.

Из материалов дела следует, что видом разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:030440:17 является «для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и религии» (т. 1 л.д. 123).

ИП ФИО1 выдано разрешение на строительство отдельно стоящего офисного здания делового назначения (административного здания) (т. 1 л.д. 57), степень готовности которого на момент обращения предпринимателя в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду составила 61%.

Судом сделан вывод о том, что фактическое использование земельного участка не противоречит установленному виду его разрешённого использования.

Кроме того, Администрацией заявлено о выходе земельного участка за красные линии на 50 см вдоль ул. Горького.

Отклоняя данный довод, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Как следует из пункта 11 статьи 1 ГрК РФ, существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов, обозначаются красными линиями.

В соответствии с решением Саратовской городской Думы от 29.06.2000 № 46-471 «Об утверждении Плана красных линий Центрального планировочного района города», земельный участок с кадастровым номером 64:48:030440:17 частично расположен в красных линиях - границах территории общего пользования.

Суд апелляционной инстанции признал необоснованным ссылку суда первой инстанции на часть 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которой отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты), указав, что в рассматриваемом случае Администрацией рассматривался вопрос о возможности аренды спорного земельного участка, а не его приватизации, следовательно, положения указанного Федерального закона в данной ситуации не применимы.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что по сведениям публичной кадастровой карты, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030440:17 частично расположен в границах ЗОУИТ 64:48-6.640 - охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации. Ограничения установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 № 578 «Об утверждении правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации».

Суд апелляционной инстанции отметил, что такое основание для отказа в предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду в оспариваемом постановлении Администрации не содержится.

Кроме того, нахождение земельного участка в охранной зоне линий и сооружений связи не является безусловным основанием для вывода о расположении объекта капитального строительства в охранной зоне, поскольку площадь земельного участка и объекта на нем расположенного могут не совпадать, более того, нахождение объекта капитального строительства может быть в любой части земельного участка, в том числе и с соблюдением необходимого расстояния охранной зоны до объектов линий и сооружений связи.

Ограничения для защитной зоны объекта культурного наследия установлены с октября 2016 года, охранная зона линий сооружений связи – с марта 2016 года, то есть после заключения договора аренды спорного земельного участка и начала возведения объекта недвижимости на нём.

Отклоняя довод Администрации о том, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:030440:17 расположен в границах зоны с особыми условиями 64:48-6.1588 – защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения – «Церковь Покрова Пресвятой Богородицы», конец XIX в.», по адресу: <...>, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Постановлением Правительства Саратовской области от 05.08.2020 № 661-П утверждены зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Покрова Пресвятой Богородицы», конец XIX в.», расположенного по адресу: <...>.

Из оспариваемого постановления следует, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:030440:17 расположен в границах зоны с особыми условиями 64:48-6.1588 – защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения – «Церковь Покрова Пресвятой Богородицы», конец XIX в.», по адресу: <...>.

В соответствии с частью 1 статьи 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурною наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ) в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряжённой с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Согласно части 2 статьи 34 Федерального закона № 73-ФЗ охранная зона объекта культурного наследия – территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Частью 1 статьи 34.1 Федерального закона № 73-ФЗ определено, что защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включённым в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Статья 34.1 Федерального закона № 73-ФЗ введена в действие Федеральным законом от 05.04.2016 № 95-ФЗ, вступившим в силу с 03.10.2016.

Между тем договор аренды спорного земельного участка заключён 17.05.2005, замена стороны арендатора произошла 07.10.2013, разрешение на строительство объекта капитального строительства выдано ИП ФИО1 12.05.2014. При этом зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Покрова Пресвятой Богородицы», конец XIX в.», расположенного по адресу: <...>, утверждены 05.08.2020.

Таким образом, запрет на строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади) в защитной зоне объекта культурного наследия установлен гораздо позже выдачи предпринимателю разрешения на строительство объекта капитального строительства и его возведения. Данный запрет ограничивает строительство новых объектов и не влияет на оформление земли под уже возведёнными объектами, законность возведения которых подтверждена судом.

Установив указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ Администрации в предоставлении ИП ФИО1 спорного земельного участка в аренду по тем основаниям, которые указаны в оспариваемом постановлении, является незаконным и необоснованным, нарушающим права и законные интересы предпринимателя. Иных оснований отказа в оспоренном ненормативном акте не приведено.

Установив наличие совокупности условий для признания оспоренного отказа незаконным, суд апелляционной инстанции заявленные требования удовлетворил в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признав выводы суда первой инстанции об обратном неверными.

Исходя из того, что суд не может замещать органы власти, а судебное решение не может подменять предусмотренные законом административные процедуры, судом апелляционной инстанции в данном случае применена правовосстановительная мера в виде возложения на Администрацию обязанности повторно рассмотреть заявление предпринимателя по вопросу предоставления ему в аренду спорного земельного участка.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2023 по делу № А57-27320/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи В.А. Петрушкин

Р.А. Нафикова