Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02.09.2014 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Дубровина О.А., Жевак И.И.)

по делу № А57-2785/2014

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Энгельс Саратовской области(ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Энгельс Саратовской области (ИНН<***>, ОГРНИП <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Интерком», г. Пенза Пензенской области (ИНН<***>, ОГРН <***>), третье лицо: ФИО4 г. Энгельс Саратовской областио расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3) обратились в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Интерком» (далее – ООО «Интерком») о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 между ИП ФИО2, ИП ФИО3 и ООО «Интерком» в части земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1054 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570; об обязании возвратить ИП ФИО2 и ИП ФИО3 земельный участок категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1054 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечен ФИО4.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02.09.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014, в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2, ИП ФИО3 – отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО2 и ИП ФИО3 просят решение и постановление отменить, заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме. Заявители жалобы, указывают, что судами необоснованно не принято во внимание то, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи от 30.07.2013 в части оплаты недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные нарушения являются правовым основанием для расторжения договора купли-продажи.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.07.2013 между ИП ФИО2, ИП ФИО3 (продавцы) и ООО «Интерком» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого явилось следующее недвижимое имущество:

– нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1210,9 кв. м, инв. № 63:450:002:000446310, литера А, расположенное по адресу: <...>;

– земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, общая площадь 1054 кв. м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 64:50:011118:161;

– земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазин торговой площадью 50 кв.м и более, общая площадь 595 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 64:50:011118:40.

Земельные участки заняты нежилым зданием, являющимся предметом настоящего договора, и необходимы для его использования. Земельный участок с кадастровым номером: 64:50:011118:40 обременен сервитутом в пользу ОАО Трест «Энгельсмежрайгаз». Иных обременений земельных участков и ограничений их использования не имеется (пункт 1.1. договора от 30.07.2013).

Земельные участки, указанные в пункте 1.1. настоящего договора, принадлежали продавцам на праве собственности в долях: ИП ФИО2 – доля в размере 89/100, ИП ФИО3 – 11/100 в каждом из указанных в пункте 1.1. земельных участках (пункт 1.2. договора от 30.07.2013).

Стоимость продаваемого нежилого здания составила 2 000 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 64:50:011118:161 – 100 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 64:50:011118:40 –100 000 руб., без НДС; общая стоимость приобретаемого недвижимого имущества составила 2 200 000 руб., без НДС (пункт 2.1. договора купли-продажи от 30.07.2013).

Пунктом 2.3. договора от 30.07.2013 покупатель принял на себя обязательство оплатить общую стоимость недвижимого имущества, указанную в пункте 2.1. настоящего договора, в течение 30 банковских дней с момента выдачи Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего договора, пункте перечисления денежных средств на расчетные счета продавцов по реквизитам и в размерах, указанных в пункте 2.3. договора, а именно: ИП ФИО2 – в размере 1 958 000 руб. без НДС за долю 89/100 в праве собственности, ИП ФИО3 – в размере 242 000 руб. без НДС за долю 11/100 в праве собственности в имуществе, указанном в пункте 1.1. договора от 30.07.2013.

По акту приема-передачи от 30.07.2013 недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 30.07.2013, передано покупателю (ООО «Интерком»).

В обоснование заявленных требований истцы указали, что до настоящего времени оплата стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи, заключенному между истцами и ответчиком, не произведена. Предметом договора купли-продажи было несколько объектов недвижимости. Поскольку все объекты, кроме земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1054 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570 (ранее – 64:50:011118:161), были впоследствии реализованы ответчиком и в настоящее время ООО «Интерком» не принадлежат, истцы просят расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 между ИП ФИО2, ИП ФИО3 и ООО «Интерком» в части указанного выше земельного участка площадью 1054 кв.м с кадастровым номером: 64:50:000000:75570.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение и постановление, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статьях 450 и пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Суды двух инстанций пришли к выводу, что заключенный между ИП ФИО2, ИП ФИО3 и ООО «Интерком» договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за недвижимое имущество).

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» – статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи, в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем, в пункте 3 статьи 486 ГК РФ (глава 30, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (статья 450, пункт 4 статьи 453, пункт 3 статьи 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013, суды пришли к верному выводу о том, что истцам (продавцам недвижимого имущества, в том числе, спорного земельного участка) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданного по договору имущества даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате его стоимости.

Ссылка истцов на пункт 2 статьи 450 ГК РФ, в соответствии с которым они вправе расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости недвижимого имущества продавцам, также обоснованно отклонены судами, поскольку основана на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Кодекса понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истцы не представили суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, ущерба, как того требует статья 65 АПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за недвижимое имущество ответчиком.

Также судом первой инстанции, верно, указано, что истцы неправильно истолковывают пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьи 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества не имеется. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, как указывают истцы в своем исковом заявлении.

В пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

При том следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора, с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.

Из смысла названных норм следует, что договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества, может быть, расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.

Данный правовой подход нашел отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 5-В11-27.

Кроме того, судами установлено, что по договору купли-продажи от 15.10.2013. ФИО4 приобрел имущество, в том числе спорный земельный участок. Отсутствие государственной регистрации права собственности ФИО4 на спорный земельный участок не свидетельствует об отсутствии самого права, поскольку имущество, приобретенное третьим лицом, служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. Доказательств расторжения либо отказа от исполнения договора купли-продажи от 15.10.2013 одной из сторон суду не представлено; согласно условиям данного договора продавец получил от покупателя денежные средства в счет оплаты недвижимого имущества при подписании настоящего договора. Таким образом, договор купли-продажи от 15.10.2013 не оспорен в установленном законом порядке, недействительным не признан. Договор является исполненным. Доказательств выбытия спорного земельного участка из владения третьего лица (ФИО4) суду не представлено.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора ООО «Интерком» остается лишь формальным собственником спорного земельного участка; покупатель недвижимости (ФИО4) не лишен права на обращение за государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект. Следовательно, удовлетворение заявленного иска не приведет к восстановлению прав истцов.

С учётом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами судов о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Приведенная в кассационной жалобе ссылка на судебную практику несостоятельна, поскольку не относится к рассматриваемому делу и основывается на иных обстоятельствах.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судебной коллегией, так как не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, изложенные в судебных актах, а выражают лишь несогласие с ними и, по существу, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение и постановление без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 02.09.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 по делу № А57-2785/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

С.Ю. Муравьев