Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, г. Энгельс Саратовской области, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Саратов, о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, при участии третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области, г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее –ИП ФИО1, предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 08.07.2019 № 12982/1 за период с 26.06.2019 по 31.03.2021 в сумме 3 202 039,73 руб., неустойки за период с 11.07.2019 по 17.05.2021 в размере 75 536,71 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021 решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2021 отменено, исковые требования удовлетворены.

ИП ФИО1, не согласившись с постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2021.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе судебного заседания 10.02.2022 в составе председательствующего судьи Ананьева Р.В., судей Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В. был объявлен перерыв до 17.02.2022 в 11 часов 20 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено 17.02.2022 в 11 часов 20 минут в том же составе.

Представитель ИП ФИО1, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021 подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 26.06.2019 между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.07.2019 № 12982/1, в редакции дополнительного соглашения от 20.11.2020, по условиям которого предпринимателю в аренду сроком с 26.06.2019 по 25.12.2021 предоставлен земельный участок площадью 518 кв.м с кадастровым номером 64:50:010733:208, расположенный по адресу: <...> з/у 11а, с видом разрешенного использования: «магазины».

По акту приема-передачи от 08.07.2019 данный земельный участок передан арендатору.

Договор аренды от 08.07.2019 № 12982/1 зарегистрирован, о чем 05.10.2020 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 08.07.2019 № 12982/1 ежегодная арендная плата за пользование земельным участком составляет 2 015630 руб. (503 907,50 руб. в квартал).

Арендная плата уплачивается арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пункт 2.2 договора аренды от 08.07.2019 № 12982/1).

Пунктом 2.4 договора аренды от 08.07.2019 № 12982/1 предусмотрено, что арендная плата уплачивается арендатором в течение всего периода пользования земельным участком в размере и порядке, предусмотренных пунктами 2.1-2.3 настоящего договора, в т.ч. в период после прекращения договора по любым основаниям до передачи земельного участка арендодателю по акту приема-передачи.

Согласно подпункту «е» пункта 3.4 договора аренды от 08.07.2019 № 12982/1 арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и порядке, определенных договором, с момента начала срока действия договора, предусмотренного пунктом 1.7 настоящего договора, и до момента передачи земельного участка арендодателю по акту приема-передачи при прекращении договора по любым основаниям.

В силу пункту 4.1 договора аренды от 08.07.2019 № 12982/1 за нарушение срока внесения арендной платы, предусмотренного пунктом 2.2 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от суммы несвоевременно внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Комитет, указывая, что предприниматель надлежащим образом не исполнял обязанности по оплате арендной платы по договору аренды от 08.07.2019 № 12982/1, направил в адрес ответчика претензию от 27.10.2020 № 01ю/13878 с требованием оплатить задолженность по арендной плате в сумме 2 194 224,73 руб., а также пени в размере 42 278,81 руб.

Поскольку ИП ФИО1 в добровольном порядке не оплатил задолженность по арендной плате, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что земельный участок с кадастровым номером 64:50:010733:208 в спорный период полностью был расположен в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Особняк, XIX в.», по адресу: <...>, в которой в соответствии с пунктом 1 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» запрещено строительство объектов капитального строительства, тогда как по договору аренды от 08.07.2019 № 12982/1 спорный земельный участок был предоставлен ИП ФИО1 для строительства магазина, пришел к выводу, что Комитетом не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка в аренду для целей строительства, в связи с чем у предпринимателя отсутствовала встречная обязанность по внесению арендной платы за пользование данным земельным участком, ввиду невозможности его использования для целей, для которых он был предоставлен, в связи с чем, руководствуясь статьями 328, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъясненными, изложенными в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, установив, что в соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 28.05.2021 № 396-П «Об утверждении зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Особняк XIX в.», расположенного по адресу: <...>» земельный участок с кадастровым номером 64:50:010733:208 расположен в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности - ЗРЗ-1-2, в которой разрешается строительство и реконструкция объектов капитального строительства в соответствии с параметрами разрешенного использования, учитывая, что согласно градостроительному плану земельного участка от 06.07.2021 № РФ-64-4-38-1-09-2021-3372 максимально-допустимая площадь застройки спорного земельного участка составляет 368 кв.м, а также принимая во внимание, что предпринимателем было получено разрешение на строительство магазина, пришел к выводу об отсутствии оснований для освобождения ответчика от исполнения его обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 08.07.2019 № 12982/1, поскольку ИП ФИО1 принял спорный земельный участок без каких-либо возражений и использовал его по целевому назначению.

Проверив расчет, представленный истцом и признав его правильным, суд апелляционной инстанции установил, что у предпринимателя имеется задолженность по арендной плате за период с 26.06.2019 по 31.03.2021 в сумме 3 202 039,73 руб., в связи с чем, руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования в данной части.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта 4.1 договора аренды от 08.07.2019 № 12982/1, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы, предусмотренного пунктом 2.2 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от суммы несвоевременно внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что с ответчика подлежит взысканию неустойка за период за период с 11.07.2019 по 17.05.2021 в размере 75 536,71 руб.

Между тем судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из системного толкования указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, сформулирована правовая позиция, согласно которой подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588, при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Пунктом 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Таким образом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда арендодатель данные недостатки сданного в аренду имущества оговорил при заключении договора аренды или об этих недостатках было заранее известно арендатору либо должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

Таким образом, принятие арендатором земельного участка, предоставленного по договору аренды, не порождает у него обязанности оплачивать арендную плату, в случае если он не мог по независящим от него причинам использовать земельный участок в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Как указывалось выше, на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 26.06.2019 между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.07.2019 № 12982/1, в редакции дополнительного соглашения от 20.11.2020, по условиям которого предпринимателю в аренду сроком с 26.06.2019 по 25.12.2021 предоставлен земельный участок площадью 518 кв.м с кадастровым номером 64:50:010733:208, расположенный по адресу: <...> з/у 11а, с видом разрешенного использования: «магазины».

При этом из аукционной документации следует, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Энгельс» Энгельсского муниципального района Саратовской области, утвержденными решением Энгельсского городского Совета депутатов от 18.12.2009 № 232/02, спорный земельный участок находится в территориальной зоне ОЖ-14 - территориальная зона многофункциональной застройки (ОЖ), в которой возможно размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.

Как правильно отмечено судами, вышеуказанный земельный участок был предоставлен ответчику по договору аренды от 08.07.2019 № 12982/1, заключенному по результатам аукциона, для целей строительства магазина.

Вместе с тем, спорный земельный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Особняк, XIX в.», который на основании постановления администрации Саратовской области от 21.07.1993 № 201 был поставлен на государственный учет памятников истории и культуры Саратовской области (пункт 211).

В соответствии с пунктом 4 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ) в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов (пункт 1 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Поскольку спорный земельный участок полностью находился в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Особняк, XIX в.», на данном земельном участке нельзя было осуществлять строительство объектов капитального строительства, в связи с чем в силу подпункта 5.1 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации данный земельный участок не мог быть предметом аукциона, а, следовательно, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор аренды от 08.07.2019 № 12982/1 является ничтожной сделкой, так как заключен с нарушением публичной процедуры в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Постановлением Правительства Саратовской области от 28.05.2021 № 396-П утверждены границы охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Особняк» <...>; режим использования земель и земельных участков и требования к градостроительным регламентам в границах охранной зоны; границы зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности; режим использования земель и земельных участков и требования к градостроительным регламентам в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 64:50:010733:208 расположен в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности - ЗРЗ-1-2, в которой разрешается строительство и реконструкция объектов капитального строительства в соответствии с параметрами разрешенного использования.

Из градостроительного плана земельного участка от 06.07.2021 №РФ-64-4-38-1-09-2021-3372 следует, что максимально-допустимая площадь застройки спорного земельного участка составляет 368 кв.м.

Таким образом, только после 28.05.2021 спорный земельный участок мог быть предоставлен для целей строительства объекта недвижимости площадью застройки не более 368 кв.м.

Принимая во внимание, что ИП ФИО1 в спорный период не мог использовать земельный участок с кадастровым номером 64:50:010733:208 в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением земельного участка для строительства магазина по причине, за которую предприниматель не отвечает, учитывая, что истец недостатки сданного в аренду земельного участка не оговорил в аукционной документации и при заключении договора аренды от 08.07.2019 № 12982/1, и возможность использования данного земельного участка по его целевому назначению возникла только после 28.05.2021, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что у предпринимателя отсутствовала встречная обязанность по внесению арендной платы за период с 26.06.2019 по 31.03.2021 за пользование данным земельным участком, ввиду невозможности его использования в указанный период для целей, для которых он был предоставлен.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2021.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021 по делу № А57-2803/2021 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2021 по делу № А57-2803/2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи С.Ю. Муравьев

Ф.В. Хайруллина