Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.03.2015 (судья Комлева Л.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 (председательствующий судья Никитин А.Ю., судьи Жаткина С.А., Антонова О.И.)

по делу № А57-29344/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью «Балашов-Зерно», к обществу с ограниченной ответственностью «РОСАГРО-САРАТОВ», о прекращении право общей долевой собственности, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской область, г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Балашов-Зерно» (далее – общество) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РОСАГРО-САРАТОВ» (далее – ООО «РОСАГРО-САРАТОВ»), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о прекращении права общей долевой собственности ООО «Аграрный Альянс» на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 64:06:000000:121, находящегося по адресу: Саратовская область, Балашовский район, территория Малосеменовского муниципального образования, возникшее у ООО «Аграрный Альянс» из преимущественного права покупки долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участниками долевой собственности на основании договора субаренды от 21.01.2011, признанным судом недействительным, об обращении права приобретателя ООО «Аграрный Альянс» по приобретению долей на вышеуказанный земельный участок на общество с возмещением понесенных расходов приобретателю.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.03.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015, в иске отказано.

Общество, обжалуя принятые судебные акты в кассационной жалобе просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь в ее обосновании на неправильное применение судом норм материального права.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв до 17.09.2015 в 13:50, и на 18.09.2015 в 12:00.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Собственниками земельных участков (арендодатели) в количестве 563 человека, список, паспортные данные и реквизиты свидетельств на право собственности на землю которых указаны в Приложении № 1 к настоящему договору, и обществом (арендатор) заключен договор от 01.09.2004 № А03/Б аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей.

В соответствии с договором арендодатели предоставляют арендатору часть земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, определенную общим собранием площадью сельскохозяйственных угодий 6078,8 га, из них 5319,25 га пашни и 759,55 га пастбищ, кадастровый номер 64:06:00 00 00:0015 из земельного участка общей площадью сельскохозяйственных угодий 9024 га, из них пашни 7686 га и 1338 га пастбищ, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, территория Малосеменовского муниципального округа, за плату во временное пользование для производства сельскохозяйственной продукции. Договор заключен сроком на 25 лет, зарегистрирован в установленном порядке 01.12.2004.

21.01.2011 общество (арендатор) и ООО «Аграрный Альянс» (субарендатор) заключили оспариваемый договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, по которому арендатор передал субарендатору во временное пользование на условиях настоящего договора часть земельного участка общей площадью 42 468 600 кв. м, в том числе пашни 37 159 900 кв. м, пастбищ 5 308 700 кв. м, находящегося по адресу: Саратовская область, Балашовский район, территория Малосеменовского муниципального образования, от части земельного участка общей площадью 84 351 800 кв. м сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 64:06:000000:121, в том числе пашни 531 925 000 кв. м, пастбищ – 7 595 500 кв. м, находящегося по адресу: Саратовская область, Балашовский район, территория Малосеменовского муниципального образования. Часть земельного участка общей площадью 42 468 600 кв. м образовалась за счет уменьшения части земельного участка общей площадью 60 788 000 кв. м, бывший кадастровый номер 64:06:00 00:0015, находящегося у арендодателя по договору от 01.09.2004 № А03/Б аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей собственников земельных долей, в связи с продажей земельных долей арендатору, то есть обществу на основании 13 договоров купли-продажи.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Участок, являющийся предметом договора, передан арендатором субарендатору до подписания настоящего договора, акт приема-передачи дополнительно не составлялся.

По условиям пункта 1.2 договора субаренды он заключен сроком до 01.09.2029.

Конкурсный управляющий общества полагая, что договор субаренды от 21.01.2011 заключен по заниженной цене, а также заключен в течение одного года после принятия заявления о признании банкротом, обратился в арбитражный суд с заявлением уточненным, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным: договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 21.01.2011, заключенный между обществом (арендатор) и ООО «Аграрный Альянс» (субарендатор), государственной регистрационной записи в реестре от 11.02.2011 № 64-64-28/012/2011-101 по договору субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 21.01.2011 и восстановлении права арендатора в реестре общества по договору от 01.09.2004 № А03/Б аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02.06.2014 по делу № А57-12490/2010 признан недействительным договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 21.01.2011, заключенный между обществом и ООО «Аграрный Альянс», прекращено право субаренды ООО «Аграрный Альянс» на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные ему по договору признанному недействительным в соответствии с настоящим определением.

Постановлениями Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014 и Арбитражного суда Поволжского округа от 09.10.2014 по делу № А57-12490/2010 определение Арбитражного суда Саратовской области от 02.06.2014 оставлено без изменения.

В соответствии с протоколом № 14 внеочередного общего собрания участников ООО «Аграрный Альянс» от 30.07.2014 принято решение об изменении наименования ООО «Аграрный Альянс» на общество с ограниченной ответственностью «РОСАГРО-САРАТОВ», принят Устав общества в новой редакции.

11.08.2014 в реестр внесены сведения о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, включая приведение устава общества с ограниченной ответственностью в соответствии с Федеральном законом от 30.12.2008 № 312-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Полагая договор субаренды недействительным, общество обратилось с иском к ООО «РОСАГРО-САРАТОВ» о прекращении права общей долевой собственности ООО «Аграрный Альянс» на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 64:06:000000:121, находящегося по вышеуказанному адресу, возникшее у ООО «Аграрный Альянс» из преимущественного права покупки долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участниками долевой собственности на основании договора субаренды от 21.01.2011, признанным судом недействительным.

Суды двух инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходили из того, что исходя из характера заявленного истцом требований данные требования, сводятся к оспариванию договора субаренды от 21.01.2011. При этом судами учтены обращения конкурсного управляющего общества с заявлением об оспаривании договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 21.01.2011, в рамках дела № А57-12490/2010.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02.06.2014 прекращено право субаренды ООО «Аграрный Альянс» на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные ему по договору признанному недействительным в соответствии с указанным определением. Договор субаренды от 21.01.2011 являлся предметом рассмотрения по делу в рамках дела № А57-12490/2010 и не являются предметом рассмотрения по настоящему делу.

В соответствии с выпиской из реестра от 22.01.2015 № 64/006/019/2015-1 зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды в пользу ООО «Аграрный Альянс» на часть земельного участка общей площадью 42 468 600 кв. м, кадастровый номер 64:06:000000:121. Кроме того, в выписке из реестра от 03.02.2015 № 64/006/2015-214 не содержится сведений о принадлежности ответчику права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 64:06:000000:121.

Согласно абзацу второму пункта 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в реестр.

Судебным актом по делу № А57-12490/2010 разрешен вопрос о прекращении права субаренды ООО «Аграрный Альянс». Данный судебный акт являлся основанием для государственной регистрации прав и приведению записей в реестре в соответствие с установленными судом правами, в связи с чем, дополнительного обращения со специальным требованием относительно погашения записи в реестре не требуется.

Требование об обращении права приобретателя ООО «Аграрный Альянс» по приобретению долей на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 64:06:000000:121, с возмещением понесенных расходов приобретателю, правомерно судами отклонены, поскольку Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает приоритетное регулирование нормами земельного законодательства имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, указывая, что гражданское законодательство применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок продажи доли в праве общей собственности установлен статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с частью 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон).

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В связи с чем перевод прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения возможен до исполнения договора купли-продажи, как до момента, когда возможно устранить такой порок сделки как нарушение права преимущественной покупки путем перевода прав и обязанностей покупателя на обладателя права. Такой способ защиты права отвечает норме статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит пункту 4 статьи 8 Федерального закона. С момента, когда сделка исполнена она ничтожна. Способом защиты права в этом случае будет иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Иное толкование положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона в совокупности будет означать непризнание за арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения такого способа защиты как перевод прав и обязанностей покупателя вообще, так как специальные нормы не могут конкурировать с общими.

Договор субаренды земельного участка от 21.01.2011, по которому арендатор передал субарендатору во временное пользование на условиях настоящего договора часть земельного участка общей площадью 42 468 600 кв. м, в том числе пашни 37 159 900 кв. м, пастбищ 5 308 700 кв. м, находящегося по адресу: Саратовская область, Балашовский район, территория Малосеменовского муниципального образования, признан недействительным. Доказательств наличие у ответчика права общей долевой собственности на земельный участок, которые он приобрел в нарушение преимущественного права, в материалы дела не представлено.

Не зарегистрировано каких-либо прав или ограничений (обременений) в пользу ответчика на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 64:06:000000:121. Указанный вывод судов кассатором не опровергнут.

Надлежащими ответчиками по иску о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, совершенному с нарушением преимущественного права на приобретение, являются продавец и покупатель этого имущества.

Рассмотрение заявленного иска невозможно без привлечения к участию в деле в качестве стороны продавцов долей в праве общей долевой собственности – физических лиц.

Однако как установлено судами истцом действий, предусмотренных положением статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не совершено.

Применение положений пункта 3 постановления № 10/22 в данном случае невозможно, поскольку предметом требований общества не являются требования касающиеся вещных прав на объекты недвижимости.

Доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.03.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу № А57-29344/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи В.А. Карпова

В.А. Петрушкин