Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.06.2017 (судья Горбунова Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2017 (председательствующий судья Жаткина С.А., судьи Волкова Т.В., Никитин А.Ю.)

по делу № А57-30538/2016

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Компания Мегалайт», г. Саратов (ИНН 6449002413, ОГРН 1046414903699) к администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Авангард-техно», г. Саратов (ИНН 6454105799, ОГРН 1156451032462), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, акционерное общество «Банк Агророс», о признании права собственности на объект недвижимого имущества с учетом самовольных пристроек,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Компания Мегалайт» (далее – ООО «Компания Мегалайт», истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация, ответчик) о признании права собственности на объект недвижимого имущества – нежилые помещения, общей площадью 1579,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Политехническая, д. 2, с учетом самовольных пристроек.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.06.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Компания Мегалайт» просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела ООО «Компания Мегалайт» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.09.2016 принадлежит на праве собственности нежилое помещение, 2 – этажное, общая площадь 1272,7 кв. м, литера А, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Политехническая, д. 2, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.09.2016 сделана запись регистрации N 64-64/001-64/001/374/2016-309/2.

Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050253:6, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Политехническая, д. 2. Договор аренды заключен между ООО «КАРТЭК» (продавец) и ООО «Компания Мегалайт» (покупатель), на момент заключении которого, отчуждаемый Объект недвижимости принадлежал продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2001. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2001 заключен между ООО «АНРИ-2000» как доверительным управляющим ООО «АЛАКС» (продавец) и ООО «КАРТЭК» (покупатель).

Земельный участок площадью 2096 кв. м, на котором расположен отчуждаемый объект – производственная база, предоставлен ООО «АЛАКС» на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления администрации г. Саратова от 10.12.1998 № 660-111, государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей № САР-64-48-05-000997, выданного администрацией г. Саратова (запись регистрации от 17.12.1998 № 64- 1.48-133.1998-653.1).

Судом установлено, что согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) в отношении ООО «АЛАКС» (ИНН 6452050777), указанное юридическое лицо прекратило деятельность в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, дата прекращения – 03.04.2007.

Согласно выписке от 31.03.2017 № 64/194/004/2017-5587 из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) усматривается внесение записи от 17.06.2016 № 64-64/001-64/001/252/2016-220/1 о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования ООО «АЛАКС» в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:050253:6, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Политехническая, д. 2.

В дальнейшем 26.07.2016 между Администрацией (арендодатель) и ООО «КАРТЭК», ООО «Авангард-техно» (арендаторы, стороны) заключен договор аренды земельного участка № Ар16-617/ю-5, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендаторы приняли в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок общей площадью 2096 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050253:6, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Политехническая, д. 2, занимаемый объектом V класса опасности по СанПин: производственной базой, с условием согласия Сторон на вступление в Договор иных правообладателей зданий, сооружений или помещений в них. Срок аренды определен – 25 лет. Обязательства ООО «КАРТЭК» определены в размере – 2039 кв. м, ООО «Авангард-техно» – 57 кв. м.

По договору замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка 26.07.2016 № Ар16-617/ю-5, заключенному 08.09.2016 между ООО «КАРТЭК» (передающая сторона) и ООО «Компания Мегалайт» (принимающая сторона), согласно которому Передающая сторона уступила, а принимающая сторона приняла на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.07.2016 № Ар16-617/ю-5. Обязательства ООО «КАРТЭК» – 2039 кв. м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

16 сентября 2016 года между ООО «Компания Мегалайт» (арендодатель) и ООО «Авангард-техно» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, предметом которого является нежилое помещение, 2 – этажное, общая площадь 1272,7 кв. м, литера А, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Политехническая, д. 2.

К вышеназванному нежилому помещению были возведены самовольные пристройки (склад и гараж), в результате чего площадь объекта увеличилась до 1579,3 кв. м, при этом, нежилое здание перешло на праве собственности ООО «Компания Мегалайт» уже в реконструированном виде с указанной площадью, и до настоящего времени находится в непосредственном пользовании истца.

Истец полагает, что от ООО «АЛАКС» вышеуказанный земельный участок в связи с передачей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2001, в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), перешел на том же праве и находился у ООО «КАРТЭК», вплоть до передачи права на нежилое здание истцу 08.09.2016.

Таким образом, по мнению истца, строительство спорных пристроек было осуществлено в период нахождения земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

ООО «Компания Мегалайт» как на момент начала возведения пристроек, так и на момент окончания строительства собственником нежилого здания и правообладателем земельного участка не являлось, указанные права перешли истцу в 2016 году, в связи с чем, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

При обращении с заявлением о государственной регистрации права в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области на объект недвижимого имущества – нежилые помещения площадью 1579,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Политехническая, д. 2, государственная регистрация была приостановлена в связи с не предоставлением в регистрирующий орган разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

Истец не имеет возможности легализовать спорные объекты в административном, внесудебном порядке, что повлечет правовую неопределенность в правах на эти объекты, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В связи с возникшими в ходе судебного разбирательства вопросами, требующими специальных знаний, определением суда от 02.05.2017 по ходатайству истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручили ООО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз».

В заключении эксперта от 31.05.2017 № 1465 сделаны следующие выводы, что Объекты оценки «1», «2» возникли в результате реконструкции объекта: нежилое помещение, общей площадью 1272,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Политехническая, литера А (первоначальный объект), в связи с чем указанный первоначальный объект прекратил свое существование и возник новый объект. Объекты недвижимости: изолированное нежилое помещение площадью 212,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Политехническая, д. 2, литера А1; изолированное нежилое помещение площадью 94,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Политехническая, д. 2, литера А2; нежилое помещение, общей площадью 1272,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Политехническая, д. 2, литера А расположены исключительно в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве аренды: земельный участок общей площадью 2096 кв. м с кадастровым номером 64:48:050253:6 по адресу: г. Саратов, ул. Политехническая, д. 2.

Таким образом, заключением эксперта от 31.05.2017 № 1465 установлено, что здание, литера А1 и здание, литера А2, по отношению к основному строению, нежилому помещению, общей площади 1272,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Политехническая, д. 2, литера А, являются пристроенными частями или пристройками. Пристройка, литера А1, пристройка, литера А2, возникли в результате реконструкции основного строения.

Проверив законность оспариваемых судебных актов, коллегия кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения ввиду следующих обстоятельств.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец (заявитель) свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, для признания постройки самовольной необходимо наличие определенных условий, хотя бы одного из них: а) земельный участок не отведен для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) создание объекта без получения на это необходимых разрешений; в) создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 51 ГрК РФ, на строительство либо реконструкцию объектов капитального строительства выдается разрешение на строительство.

По окончании строительства выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Возведение спорных объектов недвижимости без получения соответствующих разрешений подтверждается материалами дела и не отрицается обществом.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 31 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

Поскольку признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как указано в абзаце 2 пункта 26 постановления Пленума № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Из приведенного разъяснения следует, что при отсутствии разрешения на строительство суду кроме проверки факта обращения застройщика за получением разрешения на строительство (ввода в эксплуатацию), также необходимо установить основания, в силу которых он таких разрешительных документов не получил и правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче разрешений. Указанные обстоятельства являются важными для разрешения таких споров.

Кроме того, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно построенного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную постройку, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Довод жалобы, что возведение самовольных построек осуществлено прежним правообладателем, а истец принял данное имущество в пользование и собственность в уже реконструированном виде в связи, с чем не мог получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке, правомерно отклонен судами.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 Постановления Пленума 10/22, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Таким образом, в рассматриваемом случае не имеет правового значения, кто именно осуществил самовольное строительство, поскольку к новому собственнику (истцу) перешло право собственности на самовольные постройки и в случае отсутствия правоустанавливающих документов, истец должен был принять надлежащие меры по легализации спорных объектов.

Довод жалобы, что истец предпринимал надлежащие меры по легализации спорных объектов, также подлежит отклонению.

Истец обратился в Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о предоставлении информации о соответствии размещения самовольных построек (склад, гараж), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050253:6, градостроительным нормам и правилам, нахождении самовольных построек в границах отведенного земельного участка и красных линиях застройки, разрешенном виде использования. В письме от 27.10.2016 № 07-06-22/932 Комитет сообщил истцу о необходимости представления документов и сведений: графического материала, исполнительной топографической съемки участка М:1:500 с нанесением красных линий, литера и номера рассматриваемых нежилых помещений, технического плана объектов.

Доказательства обращения истца в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию спорных объектов материала дела не содержат.

Отказ в выдаче соответствующего разрешения истец в установленном законом порядке не обжаловал. Кроме того истцом не представлено доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию путем повторного обращения к уполномоченному органу в установленном законом порядке с предоставлением всех необходимых документов.

Возведенный объект является самовольно реконструированным, поскольку из смысла пункта 1 статьи 222 ГК РФ во взаимосвязи со статьей 55 ГрК РФ следует, что отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является нарушением градостроительных норм, влекущим признание строительства (реконструкцию) самовольным.

При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, недостаточным является формальная ссылка истца на наличие отказа в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Правомерный отказ в выдаче такого разрешения означает лишь необходимость принятия дополнительных мер лицом, намеревающимся осуществить введение недвижимого имущества в гражданский оборот, для получения в установленном порядке всех разрешительных документов, но никак не означает наличие права на незаконное строительство и возможность ее легализации в судебном порядке.

В случае устранения указанных нарушений истец в административном порядке имеет возможность ввести в эксплуатацию реконструированный объект. При отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обжаловать отказ в суд.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом не приняты все исчерпывающие меры к получению необходимых разрешительных документов на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, в связи с чем, в удовлетворении иска отказано правомерно.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что земельный участок, на котором расположена спорная постройка, не находятся у истца на каком-либо вещном праве, предусмотренном в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, а находятся у него на праве аренды. Кроме того, судом установлено, что данный земельный участок не предоставлялись истцу для строительства или реконструкции объекта капитального строительства.

Суды двух инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований удовлетворения иска, поскольку у истца отсутствуют разрешение на строительство (реконструкцию), право собственности на земельный участок (договор аренды земельного участка от 26.07.2016 № Ар16-617/ю-5, договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 26.07.2016 № Ар16-617/ю-5, заключенный 08.09.2016), а также отсутствует согласие собственника на строительство (

Иных доводов, которым судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка, кассационная жалоба не содержит. Доводы, изложенные в жалобе, сводятся к переоценке установленных судами фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.06.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2017 по делу № А57-30538/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи В.А. Карпова

Р.В. Ананьев