Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (ИНН <***>), третьи лица: товарищество собственников жилья «Диамант» (ИНН <***>), Средне-Волжское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, акционерное общество «Газпром газораспределение Саратовская область», о признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее – администрация) с исковым заявлением о признании права собственности на нежилое здание – пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв. м, по адресу <...>.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20.05.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО2 просит решение Арбитражного суда Саратовской области и постановление апелляционной инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт, удовлетворить заявленные требования, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, на основании разрешения на строительство от 30.12.2006 № 115/08-28 ФИО2 разрешено строительство пристройки к встроенно-пристроенному помещению магазина на земельном участке общей площадью 30 кв. м кадастровый номер 64:50:000000:75604 по адресу: <...> для использования в целях «под строительство пристройки».

06 июля 2006 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального образования Саратовской области и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 7731/1, предметом которого является земельный участок общей площадью 30 кв. м с кадастровым номером 64:50:010503:0226, находящийся по адресу: <...>.

Участок предоставлен под строительство пристройки к магазину «Ткани». Срок аренды установлен с 21.04.2006 по 21.04.2011 (пункт 1.6. договора). 18.06.2009 земельный участок с кадастровым номером 64:50:010503:0226 снят с кадастрового учета в связи с формированием и постановкой на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 64:50:010503:263 общей площадью 3778 кв. м с видам разрешенного использования – под многоэтажную жилую застройку, для объектов жилой застройки. На указанном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом.

При этом земельный участок с кадастровым номером 64:50:010503:0226 полностью располагался в границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010503:263. Земельному участку площадью 30 кв. м был присвоен кадастровый номер 64:50:000000:75604. Земельный участок поставлен на кадастровый учет без определения координат границ. 25.07.2006

ФИО2 было выдано разрешение на строительство пристройки к встроено-пристроенному помещению магазина № 115/08.3-28, со сроком действия до 30.12.2006. В последующем срок действия разрешения на строительство не продлевался. 11.03.2020 ФИО2 был получен технический паспорт на пристройку к встроено-пристроенному помещению магазина.

Договор аренды земельного участка от 06.07.2006 № 7731/1. Разрешение на строительство не продлялось.

В настоящее время объект строительства – пристройка завершен, в связи с отсутствием акта ввода в эксплуатацию имеются признаки самовольного строения.

Истец указывает, что владение нежилым зданием и земельным участком никем, в том числе администрацией, не оспаривалось, строение не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, расположено в границах отвода земельного участка, что подтверждается заключением ООО «Технострой».

Каких-либо требований о сносе, либо его безвозмездном изъятии, а также требований об истребовании земельного участка, не заявлялось.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд в соответствии с абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) согласно которой защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем. В силу пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ)

В части 2 статьи 51 ГрК РФ закреплено, что в случаях осуществления реконструкции, затрагивающей конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов, предусмотрено получение разрешения на строительство.

При этом пунктом 6 части 7 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагается согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Толкование содержащихся в статье 51 ГрК РФ положений в их совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что согласие собственника должно быть выражено не только на проведение самой реконструкции как таковой, но и по другим вопросам реконструкции, которые могут затронуть его права и законные интересы, в частности по вопросам изменения конструктивных и других характеристик принадлежащих ему помещений.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: - крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3); - земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П указано, что в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах федеральный законодатель установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» (далее – Федеральный закон № 189-ФЗ) – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Согласно положениям части 2 и 5 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Из пункта 1 статьи 247 ГК РФ следует, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для отказа в удовлетворении и мотивировали также тем, что для осуществления работ по изменению параметров объекта капитального строительства – многоквартирного дома в виде возведения пристройки к нему, имеющее внутреннее сообщение с основным зданием, требуется получение согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает при использовании им общего имущества в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.

Порядок пользования общим имуществом сторонами в письменном виде не согласован всеми собственниками в установленном законом порядке, при этом доказательств обратного не представлены.

Объект – нежилое здание – пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв. м по адресу: <...> полностью расположено в границах зоны с особыми условиями использования – защитная зона объекта культурного наследия местного (муниципального) значения: «Дом жилой Т.Ф. Самойловой», постройки 1892 года по адресу: <...>. 4) На дату строительства фактическое использование земельного участка, на котором расположен объект - нежилое здание - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв. м, расположенному по адресу: <...>.

Нежилое здание – пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв. м, расположенному по адресу: <...>, не соответствует разрешенному использованию и целевому назначению земельного участка, согласно данным публичной кадастровой карты (согласно данным публичной кадастровой карты земельный участок имеет статус «учтенный», разрешенное использование по документу «под многоэтажную жилую застройку»; фактическое использование пристройки - вспомогательное помещение - котельная (теплогенераторная) встроено-пристроенного помещения магазина, расположенного по адресу: <...>. При строительстве объекта - нежилое здание - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв. м, расположенному по адресу: <...>, было затронуто общее имущество собственников многоквартирного жилого дома по адресу: <...>: – при возведении пристройки было затронуто общее имущество многоквартирного дома – фасадная стена жилого дома в месте расположения торцевой части пристройки, так как объект пристроен к стене многоквартирного дома, что ограничивает доступ к фасадной стене дома в месте расположения пристройки; – при возведении пристройки было затронуто общее имущество многоквартирного дома – фасадная стена жилого дома в месте расположения газопровода, проходящего по указанной стене жилого дома к исследуемой пристройке, что накладывает ограничения в эксплуатации стены многоквартирного дома (ограничение действий при ремонте, размещении рекламных конструкций и пр.)

Возражая против заявленных исковых требований, товарищество собственников жилья «Диамант» (далее – ТСЖ «Диамант») указывает, что в силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ ФИО2 осуществила строительство пристройки к принадлежащему ей нежилому помещению, расположенному в многоквартирном доме. Данными действиями ФИО2 изменила не только параметры ее нежилого помещения, но и всего объекта капитального строительства многоквартирного дома. В результате проведенных работ изменился как размер общего имущества, так и режим использования части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Обязанность согласовать реконструкцию объекта капитального строительства со всеми его правообладателями предусмотрена пунктом «б» части 7 статьи 51 ГрК РФ.

ФИО2 не обращалась в ТСЖ «Диамант» с просьбой провести собрание собственников жилья для получения разрешения на строительство указанной пристройки.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Арбитражное судопроизводство в России строится на основе принципа состязательности (статьи 123 Конституции Российской Федерации, статья 9 АПК РФ), который заключается в обеспечении сторонам дела «паритетной» возможности доказывать свою правовую позицию всеми доступными им согласно закону способами.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).

Проверка наличия согласия всех правообладателей объекта капитального строительства является гарантией соблюдения прав и законных интересов собственников помещений. При этом соблюдение таких прав и интересов является тем критерием, которым уполномоченный орган должен руководствоваться, принимая решение о выдаче разрешения на строительство. Следовательно, орган, уполномоченный на выдачу разрешений, не только вправе, но и должен отказать в выдаче соответствующего разрешения, если в результате реконструкции объекта капитального строительства затрагиваются права и законные интересы собственника, а при этом согласие собственника отсутствует.

Действующее законодательство предусматривает совокупность условий, необходимых для признания права собственности на самовольное строение: возведение постройки за счет собственных средств, наличие вещных прав на земельный участок, где возведена постройка (права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования), соответствие самовольной постройки техническим и санитарным нормам, кроме того, постройка не должна нарушать прав третьих лиц.

Материалы дела не содержат доказательств о принятии истцом надлежащих мер к получению согласия собственников многоквартирного жилого дома на проведение строительства (реконструкции), а также согласия на использование общего имущества собственников дома, поэтому суд правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования о признании права собственности.

Суд кассационной инстанции считает, что, разрешая спор, суды полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили все имеющие значение для дела обстоятельства, сделали правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустили при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы обжалуемых судебных актов, а лишь выражают несогласие с ними, являются несостоятельными и не могут служить основанием для их отмены.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений статей 304, 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В части 4 статьи 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома.

При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.05.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2021 по делу № А57-32355/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин