Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.04.2017 (судья Елистратов К.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Жевак И.И.)

по делу № А57-33143/2016

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Донина Алексея Сергеевича, г. Саратов, к администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» о применении последствий недействительности ничтожному условию о расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.12.2015 № Ар 15-684/ф-5, третье лицо: Комитет по управлению имуществом города Саратова,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Донин Алексей Сергеевич (далее‑ИП Донин А.С., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее‑АПК РФ) к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее ‑ администрация), Комитету по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» о применении последствий недействительности ничтожного условия о расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.12.2015 № Ар-15-684/ф-5, обязав администрацию произвести перерасчет арендной платы за период с 25.12.2015 до 01.01.2017 за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 2814 кв. м, с кадастровым номером 64:48:050394:738, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, Октябрьский район, ул. им. Чернышевского Н.Г. д. 80, с разрешенным использованием: для размещения многоэтажной жилой застройки, исходя из ставки арендной платы 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка; взыскать с муниципального образования «город Саратов» в лице Комитета по финансам администрации муниципального образования «город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «город Саратов» в пользу ИП Донина А.С. 273 761,41 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечен Комитет по управлению имуществом города Саратова.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10.04.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что представленный в аренду истцу земельный участок в спорный период не использовался по функциональному назначению, поэтому оснований для применения иной кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не имеется, и отказали в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе ИП Донина А.С., поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что поскольку размер арендной платы поставлен в зависимость от вида разрешенного использования, а предметом договора является земельный участок с видом разрешенного использования «для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 наземных этажей и выше) в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» приведенный в приложении № 1 к договору аренды расчет арендной платы за земельный участок с применением ставки 2% вместо 0,2% от кадастровой стоимости не основан на законе, ничтожен, поэтому применен судами неправильно.

В судебном заседании представитель ИП Донина А.С. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

В процессе судебного разбирательства в суде кассационной инстанции лица, участвующие в деле, заявили дополнительные доводы и возражения относительно принятых судебных актов, в связи с чем в порядке, предусмотренном статьей 158 АПК РФ, судебное заседание 10.10.2017 отложено до 09.11.2017 14 часов 20 минут, о чем на официальном сайте в информационно‑телекоммуникационной сети Интернет размещена информация.

Определением суда кассационной инстанции от 08.11.2017 произведена замена судьи Петрушкина В.А. на судью Фатхутдинову А.Ф. Вследствие замены судьи в установленном законом порядке, рассмотрение дела начинается сначала.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя предпринимателя, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями между администрацией и ИП Дониным А.С. заключен договор аренды земельного участка от 25.12.2015 № Ар-15-684/ф-5 с кадастровым номером 64:48:050394:738, площадью 2814 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, Октябрьский район, ул. им. Чернышевского Н.Г. д. 80 с разрешенным видом использования - для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 наземных этажей и выше) в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Согласно пункту 2.1 договора земельный участок предоставлен на 49 лет, срок действия договора установлен до 03.09.2062.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 15.02.2016 регистрационный номер № 64-64/001 -64/001/103/2016- 480/1.

В соответствии с приложением № 1 к договору аренды от 25.12.2015 № Ар-15-684/ф-5 размер годовой арендной платы определяется исходя из 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, и составляет в год 304 179, 33 руб.

Несмотря на то, что земельный участок фактически предоставлен для строительства и последующего, после его возведения, размещения на нем многоэтажной жилой застройки сроком на 49 лет, однако арендатор еще и не приступал к застройке арендуемого земельного участка, он полагает, что арендная плата подлежит исчислению в льготном порядке, в размере 0,2 % от кадастровой стоимости, то есть в сумме 30 417,93 руб., поэтому разница между фактически уплаченной истцом арендной платой (304 179,34 руб.) и арендной платой, подлежащей уплате в соответствии с 0,2 % от кадастровой стоимости (30 417,93 руб.), составляет 273 761,41 руб.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим требованием.

Из системного анализа положений статей 307, 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ‑ ГК РФ) следует, что обязательства возникают из договора, иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ‑ ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137‑ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - постановление от 16.07.2009 № 582). К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Нашедшие свое отражение в постановлении от 16.07.2009 № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Судами установлено, материалами дела подтверждается, что земельный участок площадью 2814 кв. м с кадастровым номером 64:48:050394:738, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г. д. 80, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Саратовской области.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что при расчете арендной платы должен применяться коэффициент 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка, исходя из вида разрешенного использования, а не 2%, поскольку на земельном участке обществом производится строительство многоэтажного жилого дома, судебной коллегией отклоняется по следующим основаниям.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, составлял 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Согласно Типовому перечню видов разрешенного использования, содержащемуся в Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 № П/0152 спорный земельный участок до введения его в эксплуатацию не может быть отнесен к виду разрешенного использования, предусмотренному пунктом 1.2.1 как «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Значение базовых арендных ставок зависит от вида разрешенного использования земельных участков и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором.

Функциональным использованием земельного участка из земель населенных пунктов площадью 2814 кв. м, с кадастровым номером 64:48:050394:738 расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г. д. 80 является размещение многоэтажной жилой постройки, следовательно, до момента введения объекта «многоэтажный жилой дом» в эксплуатацию применение коэффициента 0,2% «для размещения многоэтажных жилых домов» не может быть признано правомерным, в связи с чем суды пришли к правильному выводу, что применение коэффициента 0,2% кадастровой стоимости земельного участка фактически приведет к изменению назначения предоставления земельного участка.

Доказательств того, что на момент рассмотрения настоящего дела по существу ответчиком разработана документация по планировке территории, подтверждающая подготовку начала строительства жилых домов, а также, что строительство таких домов начато либо получено разрешение на строительство, отсутствуют.

Намерение предпринимателя использовать спорный земельный участок для строительства индивидуальных жилых домов не является безусловным основанием для применения в расчёте арендной платы Кдп равного 0,2.

Учитывая изложенное, суды при расчете размера арендной платы правильно применили коэффициент в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов в размере 2%.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций при расчете арендной платы за спорный период обоснованно применен коэффициент вида использования земельного участка в размере 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка как за земельный участок, предназначенный для иных целей.

Доводы заявителя жалобы о том, что Классификатор видов разрешенного использования земельных участков не содержит указание отдельно на виды «строительство объекта» или «эксплуатация объекта», а содержит общую формулировку «размещение объекта» определенного назначения, следовательно, не содержит уточнений относительно того, имеются ли в виду земельные участки уже с введенными в эксплуатацию объектами или земельные участки независимо от степени готовности объектов недвижимости, расположенных на данных земельных участках, подлежат отклонению.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 и вступил в силу с 24.12.2014.

Пунктом 2.6 Классификатора предусмотрен вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), предусматривающая размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий.

Поскольку после 01.03.2015 вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, соответствующая запись в сведениях кадастра о виде разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером не может быть произвольной и должна соответствовать виду разрешенного использования, предусмотренного Классификатором.

Однако из приведенных норм права, а также из Классификатора, на который предприниматель ссылается в обоснование кассационной жалобы, не следует запрет, препятствующий уполномоченному органу власти субъекта Российской Федерации дифференцировать арендную плату за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, предоставляемые в аренду без торгов, в зависимости от объектов, расположенных на территории земельного участка, передаваемого в аренду.

Коэффициент, установленный абзацем 6 пункта 6 (0,2%) постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения», является специальной нормой, подлежащей применению в сравнении с общей нормой, установленной абзацем 16 этого же пункта (2%), только при условии возведения и размещения многоэтажных жилых домов.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, установив, что заявленное требование о перерасчете арендной платы не основано на нормах действующего законодательства суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы кассационной жалобы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.04.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 по делу № А57-33143/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи С.Ю. Муравьев

А.Ф. Фатхутдинова