Гражданский кодекс часть 1

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), с. Дубовка Саратовской области, о признании незаконным решения, при участии заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Комитета по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов, Нижне-Волжского бассейнового управления Федерального агентства водных ресурсов, г. Волгоград, администрации Красноармейского муниципального района Саратовской области, г. Красноармейск Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области) о приостановлении государственной регистрации права собственности, изложенного в уведомлении от 21.10.2020 № КУВД001/2020-18832233/1; возложении на Управление Росреестра по Саратовской области обязанности произвести государственный кадастровый учет нежилого здания (овчарни) площадью 1 646,8 кв.м, инвентарный номер 63:222:003:000030500, расположенного по адресу: Саратовская область, Красноармейский район, с.Дубовка, и государственную регистрацию права собственности ИП ФИО1 на указанный объект недвижимости.

До принятия судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ИП ФИО1 отказался от заявленных требований в части признания недействительным решения Управления Росреестра по Саратовской области о приостановлении государственной регистрации права собственности, изложенного в уведомлении от 21.10.2020 № КУВД001/2020-18832233/1.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 01.07.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2021, производство по делу в части требований о признании недействительным решения Управления Росреестра по Саратовской области о приостановлении государственной регистрации права собственности, изложенного в уведомлении от 21.10.2020 № КУВД001/2020-18832233/1, прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.

ИП ФИО1, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ИП ФИО1, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.04.2001 по делу № А57-25Б/01-23 сельскохозяйственный производственный кооператив сельскохозяйственная артель «Волга» (далее – СПК с/х «Волга») признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО3

Между СПК с/х артель «Волга» (продавец), в лице конкурсного управляющего ФИО3, и ИП ФИО1 (покупатель) заключены договоры купли-продажи нежилого фонда, в том числе, договор купли-продажи нежилого фонда от 28.08.2001 № 2, по условиям которого предприниматель приобрел в собственность помещения КРС (1976 года постройки), овчарни (1963 года постройки), телятника (1976 года постройки), помещение ветсанпропуска (1978 года постройки), расположенные по адресу: Саратовская область, Красноармейский район, с. Дубовка, по цене 88 750 руб.

По акту приема-передачи имущества от 28.08.2001 данные объекты переданы ИП ФИО1

Из отчета о конкурсном производстве СПК с/х артель «Волга» следует, что предприниматель оплатил стоимость вышеуказанных объектов.

СПК с/х артель «Волга» ликвидировано, о чем 20.11.2002 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации.

ИП ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением от 10.10.2020 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на нежилое здание (овчарня) общей площадью 1 646,8 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, Красноармейский район, с. Дубовка.

Управление Росреестра по Саратовской области уведомлением от 21.10.2020 № КУВД-001/2020-18832233/1 на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приостановило регистрационные действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права, поскольку заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно: документы, подтверждающие ранее возникшее право на объект недвижимого имущества у продавца, так как в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют записи о праве собственности СПК с/х артель «Волга» на спорное нежилое здание (овчарни), расположенное по адресу: Саратовская область, Красноамейский район, с. Дубовка.

ИП ФИО1, полагая, что данное решение Управления Росреестра по Саратовской области противоречит действующему законодательству, поскольку право собственности СПК с/х артель «Волга» на спорный объект недвижимости является ранее возникшим, договор купли-продажи нежилого фонда от 28.08.2001 № 2 сторонами исполнен, продавец ликвидирован, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что администрацией Красноармейского муниципального района Саратовской области (далее – администрация), являющейся уполномоченным органом по распоряжению земельными участками с кадастровыми номерами 64:16:210101:175, 64:16:210420:295, на которых предположительно располагается нежилое здание (овчарня) общей площадью 1 646,8 кв.м, поставлена под сомнение действительность титула ИП ФИО1 на спорный объект недвижимости ввиду его гибели, пришли к выводу, что между администрацией и предпринимателем имеется спор о праве, для разрешения которого необходимо определить правовую судьбу данного объекта недвижимости применительно к пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя и в резолютивной части решения обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Обоснованно признавая правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи от 28.08.2001 № 2, частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 01.01.2017, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, суд первой инстанции не принял во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Правило о действительности ранее возникших, но не зарегистрированных прав сохранено положениями части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 01.01.2017.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанные Законы определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», часть 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Исходя из действительности ранее возникших прав, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у СПК с/х артель «Волга» на дату заключения договора купли-продажи от 28.08.2001 № 2 само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, указанное обстоятельство не является препятствия для перехода к предпринимателю права собственности на спорный объект недвижимости.

Данная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124 по делу № А57-3068/2016.

В случае если право собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, то в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правовая экспертиза представленных документов должна быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам.

Нежилое здания (овчарня) площадью 1 646,8 кв.м, инвентарный номер 63:222:003:000030500, расположенное по адресу: Саратовская область, Красноармейский район, с.Дубовка, построено в 1963 году.

Продажа спорного имущества осуществлялась под контролем суда в рамках дела № А57-25Б/01-23 о несостоятельности (банкротстве) СПК с/х артель «Волга».

При этом решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.09.2020 по делу № А57-5267/2020, вступившим в законную силу, по аналогичному спору между теми же сторонами в отношении иных объектов недвижимости, приобретенных ИП ФИО1 у СПК с/х артель «Волга», требования предпринимателя были удовлетворены.

Суды первой и апелляционной инстанций в ходе рассмотрения настоящего дела не устанавливали: является ли право собственности СПК с/х артель «Волга» на нежилое здания (овчарня) площадью 1 646,8 кв.м ранее возникшим, исполнен ли сторонами договор от 28.08.2001 № 2, сославшись на то, что администрация указывает на гибель данного объекта недвижимости.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Частью 9 статьи 14 Федерального закона «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» предусмотрено, что информация, содержащаяся в государственных информационных системах, а также иные имеющиеся в распоряжении государственных органов сведения и документы являются государственными информационными ресурсами. Информация, содержащаяся в государственных информационных системах, является официальной. Государственные органы, определенные в соответствии с нормативным правовым актом, регламентирующим функционирование государственной информационной системы, обязаны обеспечить достоверность и актуальность информации, содержащейся в данной информационной системе, доступ к указанной информации в случаях и в порядке, предусмотренных законодательством, а также защиту указанной информации от неправомерных доступа, уничтожения, модифицирования, блокирования, копирования, предоставления, распространения и иных неправомерных действий.

Пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации введены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, среди которых названы принципы публичности и достоверности государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав.

Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в Единый государственный реестр недвижимости, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.

В пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, сформулирована правовая позиция, согласно которой право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. На основании пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, такой объект не подлежит постановке на государственный кадастровый учет, равно как на него не подлежит государственная регистрация права собственности.

Таким образом, именно в рамках рассмотрения настоящего дела судам необходимо было установить: существует или не существует спорный объект недвижимости в натуре, возможно ли его использовать по функциональному назначению.

Администрацией представлен акт осмотра (обследования) от 23.06.2021 № 08, согласно которому в границах земельных участков с кадастровыми номерами 64:16:210101:175, 64:16:210420:295 находятся остатки старых зданий (здания прекратили свое существование в результате уничтожения).

Из заключения кадастрового инженера ФИО4 от 09.10.2010 следует, что спорный объект недвижимости, расположенный на вышеуказанных земельных участках, существует в натуре, а в техническом паспорте от 14.08.2020 указано, что степень износа фундамента составляет 50%, степень износа стен составляет 80 %, что также подтверждено заключением кадастрового инженера ФИО5 от 26.08.2020, согласно которому фактические технические характеристики нежилого здания полностью соответствуют техническим характеристикам объекта, которые отображены в указанном техническом паспорте.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не устанавливалось: произошла ли гибель спорного объекта недвижимости, в результате чего он не подлежит постановке на государственный кадастровый учет, а также на него не подлежит государственная регистрация права собственности.

При этом в ходе судебного разбирательства представителем предпринимателя заявлялось ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью установления: существует ли в натуре спорный объект недвижимости и о его технических характеристиках, однако в назначении данной экспертизы судом первой инстанции было отказано.

Вместе с тем, как указывалось выше, данные обстоятельства имеют существенное значение при рассмотрении настоящего спора, поскольку только в случае уничтожения спорного объекта недвижимости он не подлежит постановке на государственный кадастровый учет и на него не подлежит регистрация права собственности, тогда как в ином случае судам необходимо было установить является ли право собственности СПК с/х артель «Волга» на нежилое здания (овчарня) площадью 1 646,8 кв.м ранее возникшим, исполнен ли сторонами договор купли-продажи от 28.08.2001 № 2.

Отказ суда первой инстанции в назначении судебной экспертизы без указания каких-либо мотивов со ссылками на соответствующие нормы права, а также распределение бремени доказывания без исследования указанных вопросов, сужение круга допустимых по делу доказательств, не соответствуют требованиям процессуального законодательства и могло повлиять на результат разрешения спора по существу.

При этом суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что между администрацией и ИП ФИО1 отсутствует спор о праве на спорный объект недвижимости, поскольку администрация прав на него не заявляет, основания возникновения права собственности предпринимателя на данный объект недвижимости не оспаривает, а лишь ссылает на уничтожение указаного объекта недвижимости, что не установлено ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции.

Таким образом, суды фактически уклонились от рассмотрения настоящего спора по существу, не установив существенные по делу обстоятельства.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 01.07.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2021 по делу № А57-33513/2020 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело по делу по делу № А57-33513/2020 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить: существует или не существует спорный объект недвижимости в натуре, возможно ли его использовать по функциональному назначению, в случае если не произошло уничтожение данного объекта недвижимости (утраты физических свойств) установить: является ли право собственности СПК с/х артель «Волга» на нежилое здания (овчарня) площадью 1 646,8 кв.м ранее возникшим, исполнен ли сторонами договор купли-продажи от 28.08.2001 № 2, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 01.07.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2021 по делу № А57-33513/2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи С.Ю. Муравьев

В.А. Петрушкин