Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Двенадцатом арбитражном апелляционном суде представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2, доверенность от 03.01.2022, ФИО3, доверенность от 05.01.2022,

Прокуратуры Саратовской области – ФИО4, удостоверение,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

после перерыва: в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2022

по делу № А57-33628/2020

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, третьи лица: Прокуратура Саратовской области, Федеральное агентство по управлению имуществом, администрация муниципального образования «город Саратов»,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее – ответчик, ТУ Росимущества в Саратовской области, Территориальное управление) об обязании в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 64:48:010101:11, площадью 817 654 кв.м, находящегося по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Волжский район, б/н, с категорией земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства на условиях проекта договора в редакции, изложенной в исковом заявлении.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению имуществом, Прокуратура Саратовской области, администрация муниципального образования «город Саратов».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22.12.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит названные судебные акты отменить как принятые с неправильным применением норм материального права, принять по делу новый судебный акт, которым ее заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

В судебном заседании представители предпринимателя поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель ТУ Росимущества в Саратовской области возражала на доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом

Судебное заседание, назначенное на 02.06.2022, отложено на 27.06.2022 в порядке статьи 158 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 27.06.2022 произведена замена судьи Петрушкина В.А., находящегося в очередном ежегодном отпуске, на судью Ананьева Р.В., в порядке статьи 18 АПК РФ.

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебные заседания, назначенные на 02.06.2022 и 27.06.2022, проведены с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании, назначенном на 27.06.2022, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 10 часов 00 минут 04.07.2022. После перерыва заседание продолжено.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, дополнения к ней, выслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ТУ Росимущества в Саратовской области на основании Распоряжения от 18.10.2007 № 918-р переоформило право постоянного бессрочного пользования на право аренды федеральному государственному унитарному предприятию «Опытно-производственное хозяйство «Волга» (далее – ФГУП «ОПХ «Волга») сроком на 49 лет земельные участки с кадастровыми номерами: 64:48:010100:11, 64:48:010100:12, 64:48:010125:0248, 64:48:000000:0316, 64:48:010108:0122, 64:48:010112:0293, местоположение которых установлено относительно ориентира: г. Саратов, Волжский район, общей площадью 1 651 939 кв.м, предоставленные ранее решением Исполнительного комитета Саратовского городского совета народных депутатов от 24.02.1984 № 80-7 «О закреплении за опытно-производственным хозяйством «Волга» фактически занимаемой территории в Волжском районе».

В результате переоформления права между ТУ Росимущества в Саратовской области и ФГУП «ОПХ «Волга» был заключен договор аренды указанных земельных участков, находящихся в федеральной собственности от 18.10.2007 № 810. Право зарегистрировано в установленном законом порядке (дата регистрации 09.10.2007, № 64-64- 01/404/2007-199).

ИП ФИО1 на основании договора аренды от 18.10.2007 № 810, договора замены стороны в обязательстве от 08.12.2011 № 2 является с 27.01.2012 арендатором земельного участка, с кадастровым номером 64:48:010101:11, площадью 817 654 кв.м, находящимся по адресу Саратовская область, г. Саратов, Волжский р-н, б/н., категория земельного участка - земли населенных пунктов; разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. Право зарегистрировано в установленном законом порядке (дата регистрации 27.01.2012, № 64-64-11/034/2012-001).

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал, что из непрерывной цепочки сделок видно, что ее право аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010101:11 возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Поэтому с целью реализации права, предоставленного законом на приобретение в собственность земельного участка, истец на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), 12.10.2020 она обратилась в Территориальное управление с заявлением № 99 о заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 64:48:010101:11, площадью 817 654 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Саратов, Волжский р-н., с категорией земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, приложив к заявлению проект договора купли-продажи земельного участка. Однако ТУ Росимущества в Саратовской области письмом от 08.12.2020 № 64-ЕМ-02/5472, отказало в продаже земельного участка ввиду отсутствия у полномочий на распоряжение земельными участками свыше 10 га со ссылкой на Положение о Территориальном управлении, утвержденное приказом Росимущества от 29.09.2009 № 278, согласно которому распоряжение земельными участками площадью больше 10 га осуществляется Росимуществом. Таким образом, по мнению истца, решение о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером 64:48:010101:11 в собственность не принято, договор купли-продажи не заключен.

Истец считает, что соответствует требованиям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации для приобретения испрашиваемого земельного участка в собственность, поскольку: участок находится в аренде истца более трех лет и срок аренды не истек; осуществляет сельскохозяйственную деятельность по выращиванию зерновых культур, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей; использует арендуемый земельный участок для целей сельскохозяйственного производства, что подтверждается сведениями, предоставленными предпринимателем в орган государственной статистики; нарушений законодательства в рамках государственного земельного надзора в период аренды спорного земельного участка не выявлялось; задолженность по уплате арендных платежей за спорный земельный участок отсутствует.

Истец считает, что отказ Территориального управления, оформленный письмом от 08.12.2020 № 64-ЕМ02/5472, нарушает его права на приобретение в собственность земельного участка.

Кроме того, истец полагает, что в силу пунктов 3.1., 3.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), а также статьи 12 Закона Саратовской области от 30.09.2014 № 122-ЗСО (ред. от 25.02.2020) «О земле», обладает правом на приобретение спорного земельного участка по цене в размере 15 % кадастровой стоимости этого земельного участка, поскольку испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 64:48:010101:11 на основании Распоряжения ТУ Росимущества по Саратовской области от 18.10.2007 № 918-р был передан в аренду предшествующему землепользователю – ФГУП «ОПХ «Волга» в порядке переоформления права бессрочного пользования в период, предусмотренный положениями пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона.

Истец считает, что поскольку правопредшественник право на льготный выкуп земельного участка не реализовал, при переходе к истцу права аренды указанного земельного участка перешло и право выкупа земельного участка по льготной цене.

Как указывает в исковом заявлении истец, на момент обращения и по настоящее время кадастровая стоимость испрашиваемого земельного участка составляет 4 742 393,2 руб., соответственно стоимость приобретения в собственность участка составит 4 742 393,2 * 15% = 711 358,98 руб.

Поскольку обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи Территориальным управлением в соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ до настоящего времени не выполнена, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанции установили, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.09.2018 по делу № А57‑9270/2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2018, требования предпринимателя удовлетворены, суд обязал ТУ Росимущества по Саратовской области заключить с ИП ФИО1 договор купли-продажи земельного участка площадью 817 654 кв.м., с кадастровым номером 64:48:010101:0011, находящегося по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Волжский район, б/н, категория земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2019 решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.09.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2018 по делу № А57-9270/2018 отменены, в иске отказано. Окружной суд исходил из того, что поскольку испрашиваемый земельный участок как при заключении договора аренды в 2012 году, так и в настоящее время относится к землям населенных пунктов и частично расположен в территориальной зоне Р-1 «зона рекреационно-ландшафных территорий», которая не предназначена для ведения сельскохозяйственного производства, спорный земельный участок не может быть предоставлен в собственность без торгов в особом льготном порядке.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2019 № 306-ЭС19-12492 отказано ИП ФИО1 в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Обращаясь с настоящим иском о понуждении Территориального управления заключить договор, заявитель указывал на наличие иных оснований для предоставления ей земельного участка на иных льготных условиях, предусмотренных пунктами 3.1, 3.2 Вводного закона.

Истец полагает, что поскольку в соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Саратов», входящей в состав правил землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов» утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397, границы территориальных зон были уточнены, и на момент подачи иска в 2020 году и рассмотрения настоящего дела № А57-33628/2020 земельный участок с кадастровым номером 64:48:010101:11 относится к землям населенных пунктов и расположен исключительно в одной территориальной зоне СХ-1 «Сельскохозяйственное использование», то отпали те основания, которые послужили основанием для отказа в удовлетворении требований в рамках арбитражного дела № А57-9270/2018, земельный участок с кадастровым номером 64:48:010101:11 относится к землям населенных пунктов и расположен исключительно в одной территориальной зоне СХ-1 «Сельскохозяйственное использование».

Суд первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований и признавая отказ Территориального управления в продаже спорного земельного участка законным, исходили из отсутствия у истца права на приобретение спорного земельного участка по цене 15% от кадастровой стоимости в льготном порядке без торгов и законности отказа территориального управления в реализации этого права.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю.

В статье 39.16 ЗК РФ предусмотрены императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в частности, к территориальной зоне сельскохозяйственного использования.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, и подтверждается представленной в материалы дела выпиской от 17.11.2020 № КУВИ-002/2020-39788026 из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером: 64:48:010101:11, площадью 817 654 кв.м., находящийся по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Волжский район, б/н, испрашиваемый на праве собственности земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – «сельскохозяйственное использование, для иных видов жилой застройки».

Таким образом, суды правомерно пришли к выводу о том, что в рассматриваемом случае спорный участок относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования, в том числе «для иных видов жилой застройки» и его предоставление на льготных условиях приведет к обходу установленных земельным законодательством процедур предоставления в собственность таких земельных участков.

Данное обстоятельство предпринимателем не опровергнуто.

Как верно указывали суды, поскольку спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, к нему не применим порядок предоставления в собственность, установленный статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), поскольку указанный Федеральный закон не регулирует правила оборота земель населенных пунктов.

Выводы судов о том, что льготным правом на выкуп обладает только лицо, ранее обладающее правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и переоформившее такое право на право аренды, а в настоящем случае заявителю земельный участок с кадастровым номером 64:48:010101:11 был предоставлен в аренду на основании договора замены стороны в обязательстве от 08.12.2011 № 2 по договору аренды от 18.10.2007, заключенному между ТУ Росимущества в Саратовской области и ФГУП ОПХ «Волга» в соответствии с распоряжением территориального управления, поэтому оно таким правом не обладает, являются неверными. Однако такие выводы судов не привели к принятию неправильного решения, ввиду вышеизложенного.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что у Территориального управления не имелось правовых оснований для предоставления истцу в собственность за плату по цене 15% от кадастровой стоимости на основании пунктов 3.1., 3.2. статьи 3 Вводного закона спорного земельного участка с целевым использованием для «сельскохозяйственного использования для иных видов жилой застройки», в силу чего отказ уполномоченного органа в данной ситуации соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 АПК РФ, и сделаны правильные выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы о том, что в выписке от 17.11.2020 № КУВИ-002/2020-39788026 из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером: 64:48:010101:11, в части указания вида разрешенного использования «для иных видов жилой застройки» уполномоченным органом допущена опечатка, поскольку земельный участок имеет только один вид разрешенного использования «сельскохозяйственное использование», что подтверждается выпиской 2018 г., 2022 г., и письмом Комитета от 20.02.2020 № 14-05/3898, приложенной к кассационной жалобе, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, как не опровергающие представленные и исследованные судами в материалы доказательства, в том числе выписку от 17.11.2020, свидетельствующие о том, что в момент подачи предпринимателем заявления о выкупе в октябре 2020 года и вынесения отказа Территориального Управления в декабре 2020 года испрашиваемый земельный участок не мог быть представлен в собственность предпринимателя в льготном порядке без проведения торгов.

Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения обжалованных судебных актов, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2022 по делу № А57-33628/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Карпова