Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», администрации муниципального образования «Город Саратов»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.09.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021

по делу №А57-345/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волгаторг» (ИНН 6453073167, ОГРН 1036405316584), г. Саратов, к администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, Комитету по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, о взыскании возмещения за нежилое помещение, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Волгаторг» (далее – ООО «Волгаторг», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация), Комитету по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Комитет) о взыскании с муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» выкупной цены за нежилое помещение общей площадью 246,9 кв.м с кадастровым номером 64:48:020608:1356, находящееся в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 1 431 кв.м с кадастровым номером 64:48:020637:64, по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1, в сумме 6 789 000 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.09.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021, с муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО «Волгаторг» взысканы денежные средства в сумме 6 789 000 руб. в счёт выкупной стоимости нежилого помещения площадью 246,9 кв.м с кадастровым номером 64:48:020608:1356, находящегося в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1; прекращено право собственности общества на данное нежилое помещение.

Комитет, администрация, не согласившись с принятыми судебными актами, обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель Комитета, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал, с кассационной жалобой администрации согласен.

Представитель ООО «Волгаторг», явившийся в судебное заседание, с кассационными жалобами не согласен, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационных жалоб.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Волгаторг» на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 246,9 кв.м с кадастровым номером 64:48:020608:1356, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1, на основании договоров купли-продажи от 18.04.2006, 02.05.2007, 01.06.2007, 25.06.2007, распоряжения администрации Заводского района г. Саратова от 24.07.2007 № 1157-р «О присвоении коммунальной квартире статуса и номера отдельной квартиры», о чем 21.07.2011 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Постановлением администрации Заводского района г. Саратова от 06.05.1998 № 304 многоквартирный жилой дом № 2/1 по ул. 5-й Нагорный проезд г. Саратова признан непригодным для дальнейшего проживания.

Постановлением администрации от 08.07.2013 № 1347 многоквартирный жилой дом № 2/1 по ул. 5-й Нагорный проезд г. Саратова включен в перечень аварийных многоквартирных домов города Саратова, подлежащих расселению в 2013 - 2017 годах (четвертый этап).

Постановлением администрации от 13.10.2017 № 2938 «Об утверждении муниципальной программы «Развитие жилищно-коммунального хозяйства в муниципальном образовании «Город Саратов» на 2018 - 2022 годы» многоквартирный жилой дом № 2/1 по ул. 5-й Нагорный проезд г. Саратова включен в перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу (за счет средств областного бюджета).

Постановлением администрации от 26.09.2017 №2674 земельный участок с кадастровым номером 64:48:020637:64, занимаемый многоквартирным домом № 2/1 по ул. 5-й Нагорный проезд г. Саратова, а также жилые помещения, находящиеся в данном доме, изъяты для муниципальных нужд.

ООО «Волгаторг», указывая, что в нарушение действующего законодательства администрация не изымает, принадлежащее обществу нежилое помещение путем его выкупа, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что многоквартирный жилой дом № 2/1 по ул. 5-й Нагорный проезд г. Саратова, в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ООО «Волгаторг», признан подлежащим сносу, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:020637:64, занимаемый данным многоквартирным домом, и расположенные в нем жилые помещения изъяты для муниципальных нужд, руководствуясь статьями 6, 235, 239.2, 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что спорное нежилое помещение, находящиеся многоквартирном доме № 2/1 по ул. 5-й Нагорный проезд г. Саратова, также подлежит изъятию путем выкупа в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Для определения размера компенсации за подлежащее изъятию нежилое помещение, принадлежащее истцу, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «СтройЭкспертРегион-С».

Согласно заключению эксперта от 16.06.2021 № 140/2021 размер возмещения за нежилое помещение общей площадью 246,9 кв.м с кадастровым номером 64:48:020608:1356, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1, с учетом рыночной стоимости нежилого помещения в многоквартирном доме, стоимости доли земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, пропорционально доле нежилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент проведения экспертизы, составляет 6 789 000 руб.

Суды, оценив данное экспертное заключение, в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, и признав его относимым и допустимым доказательством, взыскали с муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета в пользу общества денежные средства в сумме 6 789 000 руб. в счёт выкупа спорного нежилого помещения и в связи с изъятием данного нежилого помещения для муниципальных нужд прекратили право собственности общества на указанное нежилое помещение.

Доводы кассационных жалоб о том, что к спорным правоотношениям не применимы положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, судебной коллегией отклоняется.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится в частности отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Данные правила установлены статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу предусмотрен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, к рассматриваемым правоотношениям в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

Таким образом, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок. Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом изъятие осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Как указывалось выше, постановлением администрации Заводского района г. Саратова от 06.05.1998 № 304 многоквартирный жилой дом № 2/1 по ул. 5-й Нагорный проезд г. Саратова признан непригодным для дальнейшего проживания.

В подпунктах «а» и «г» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения; соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу приведенных правовых положений признание многоквартирного дома непригодным для проживания и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, который принял решение о сносе, соответствующих требований к собственнику снести или реконструировать такой дом в разумный срок и за свой счет. В случае бездействия собственника здания аварийный дом, включая все виды помещений, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, признанного аварийным и подлежащим сносу, при изъятии земельного участка, на котором данный многоквартирный дом расположен, для государственных или муниципальных нужд, судам в силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статями 239.2, 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка, принадлежащего собственникам всех помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащем сносу, связано с обеспечением безопасности жизни и здоровья граждан.

Поскольку собственники нежилых помещений в таком здании также признаются владельцами земельного участка, изымаемого в публичную собственность, такие лица могут быть лишены имущества только при условии равнозначного возмещения.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о возможности выплаты компенсации стоимости нежилого помещения его собственнику при изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный непригодным для проживания и подлежащий сносу.

Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252, от 30.07.2018 № 309-КГ17-23598, от 28.02.2019 № 306-ЭС19-711, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 03.07.2019 по делу № А57-16119/2018, от 20.09.2019 по делу № А57-24241/2018, от 15.11.2018 по делу № А57-25245/2017, от 23.10.2019 по делу № А57-27496/2018, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 07.11.2019 по делу № А50-30681/2018.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно заключению эксперта от 16.06.2021 № 140/2021 размер возмещения за нежилое помещение общей площадью 246,9 кв.м с кадастровым номером 64:48:020608:1356, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Саратов, 5-й Нагорный проезд, д. 2/1, с учетом рыночной стоимости нежилого помещения в многоквартирном доме, стоимости доли земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, пропорционально доле нежилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме на момент проведения экспертизы, составляет 6 789 000 руб.

Заключение экспертов является одним из доказательств по делу и исследуется наряду с другими доказательствами (статьи 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вышеуказанное заключение судебной экспертизы оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Данное экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Таким образом, заключение судебной экспертизы от 16.06.2021 № 140/2021 обоснованно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку размер возмещения за спорное нежилое помещение был определен экспертом в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее - Закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации была дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Статьей 3 Закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ предусмотрено, что настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 28.12.2019 и, следовательно, вступил в силу 28.12.2019.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2021 № 81-КГПР21-13-КВ сформулирована правовая позиция, согласно которой общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени, реализация данного принципа действия нормативного акта во времени в том числе предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.

Поскольку право собственности на спорное нежилое помещение возникло у ООО «Волгаторг» до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, учитывая, что Закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28.12.2019, указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не подлежит применению к спорным правоотношениям.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.09.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.09.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021по делу № А57-345/2021 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Петрушкин

Ф.В. Хайруллина