Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РСУ‑4» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитету по управлению имуществом города Саратова (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и взыскании неосновательного обогащения, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «РСУ-4» (далее – ООО «РСУ-4», общество) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация), Комитету по управлению имуществом города Саратова (далее – Комитет) о признании недействительным подпункта 2.1 пункта 2 договора от 19.12.2019 № К-19-294/ю-4 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53 общей площадью 9191 кв. м, расположенного по адресу: <...>, заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «РСУ-4» в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающей 1 385 543 руб. 25 коп., о взыскании с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу ООО «РСУ-4» неосновательного обогащения в размере 892 399 руб. 75 коп.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.06.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2021, исковые требования удовлетворены, признан недействительным подпункт 2.1 пункта 2 договора от 19.12.2019 № К-19-294/ю-4 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53 общей площадью 9191 кв. м, расположенного по адресу: <...>, заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «РСУ-4», в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающим 1 385 543 руб. 25 коп., с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу ООО «РСУ-4» взыскано неосновательное обогащение в размере 892 399 руб. 75 коп.

В кассационной жалобе Комитета, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имелось.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между администрацией муниципального образования «Город Саратов» (продавец) и ООО «РСУ-4» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 19.12.2019 № К-19-294/ю-4, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок площадью 9191 кв. м с кадастровым номером 64:48:040423:53 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> «а» в Ленинском районе, занимаемый объектами V класса опасности по СанПин: объекты логистики, склады, промышленные базы в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок.

Подпунктом 2.1 пункта 2 договора предусмотрено, что цена выкупаемого истцом участка составляет 2 277 943 руб., расчет указанной стоимости предусмотрен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно приложению к договору расчет стоимости участка определялся в процентном соотношении к кадастровой стоимости земельного участка, при этом, кадастровая стоимость составляет 15 186 289 руб. 30 коп.

ООО «РСУ-4» во исполнение условий договора оплатило предусмотренную подпунктом 2.1 пункта 2 договора стоимость за земельный участок в размере 2 277 943 руб., что подтверждается платежным поручением от 27.02.2020 № 20.

Вступившим в законную силу решением Саратовского областного суда от 11.02.2020, принятым по иску ООО «РСУ-4» к Комитету по управлению государственным имуществом об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости по делу № 3А-184/2020 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53 установлена в размере 9 236 955 руб.

В связи с установлением новой кадастровой стоимости, а также в целях досудебного урегулирования спора ООО «РСУ-4» направило в адрес администрации претензию от 12.10.2020 № 18 с требованием возвратить неосновательное обогащение в размере 892 399 руб. 75 коп.

Неисполнение администрацией требований, изложенных в претензии, послужило обществу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 168, 180, 424, 525, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 39.4, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), 69 АПК РФ, установив, что при определении цены выкупа с 01.01.2018 подлежит применению кадастровая стоимость земельных участков, установленная решением Саратовского областного суда от 11.02.2020 по делу № 3А-184/2020, произведя перерасчет арендной платы, удовлетворили требования о взыскании неосновательного обогащения.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Положениями пункта 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 этой же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее ‑ Закон № 135-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно абзацу 3 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ (действующей в спорный период) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы 3 и 5 статьи 24.20 Закона № 135‑ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 11.08.2020 изменена редакция статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ согласно которой кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в том числе установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что исключает указание в резолютивной части решения суда даты подачи заявления (вопрос № 6 Обзора Судебной Практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021).

Необходимо учесть, что цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником строения, должна определяться исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган (пункт 5 Обзора Судебной Практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017).

С учетом положений пунктов 2, 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка государственная собственность на который не разграничена, цена его определяется органом государственной власти субъекта РФ, если иное не установлено законом, при этом цена названного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер, если он указан в законе.

При разрешении спора об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в рамках дела №3А-184/2020, с учетом положений статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ, в действующей на тот момент редакции, в резолютивной части решения суда установлена кадастровая стоимость равная рыночной по состоянию на 01.01.2018, дата подачи заявления – 16.12.2019, при этом выводов о применении нового показателя кадастровой стоимости с 01.01.2018 не имеется.

Таким образом, сведения о кадастровой стоимости установленные решением суда для цели продажи земельного участка применяются с 1 января календарного года, в котором было подано заявление ООО «РСУ-4», но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, в связи с чем с 09.01.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53 составляет 9 236 955 руб.

Поскольку на момент заключения договора от 19.12.2019 подлежала применению рыночная стоимость участка в размере 9 236 955 руб., факт переплаты (излишне уплаченной выкупной стоимости) подтвержден документально.

Между тем судебные инстанции ошибочно исходили из того, что кадастровая стоимость равная 9 236 955 руб. распространяется на период с 01.01.2018.

Вступившим в законную силу решением Саратовского областного суда от 11.02.2020 по делу № 3А-184/2020 установлено, что на основании распоряжения от 20.11.2018 № 1026, в ЕГРН 09.01.2019 внесены результаты кадастровой оценки, проведенной по состоянию на 01.01.2018, где кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 22 355 912 руб., тогда как датой подачи заявления ООО «РСУ-4» считается 16.12.2019.

С учетом статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ (действующей в период спорных правоотношений), в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда, сведения установленные судом применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре, но не ранее даты внесения в публичный реестр (ЕГРН).

Сведения в ЕГРН по спорному участку внесены 09.01.2019.

В судебном акте по делу № 3А-184/2020 установлено, что кадастровая стоимость равная рыночной в размере 9 236 955 руб. определяется на дату – 01.01.2018, что не свидетельствует о применении этого показателя с указанной даты, для определения момента ее применения необходимо учитывать как дату подачи заявления – 16.12.2019, так и дату внесения результатов оценки уполномоченным органом в государственный публичный реестр – 09.01.2019.

Таким образом, выводы судов двух инстанций о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53 в размере 9 236 955 руб. применяется с 01.01.2018 ошибочны и сделаны без учета выводов, содержащихся в решении Саратовского областного суда от 11.02.2020 по делу № 3а-184/2020 и положений статьи 24.20 Закона № 153-ФЗ.

В соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 15.04.2015 № 172-П цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Саратовской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов составляет пятнадцать процентов кадастровой стоимости, в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (за исключением случаев, указанных в подпунктах 1, 2 настоящего пункта).

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Вступившим в законную силу решением Саратовского областного суда от 11.02.2020 по делу № 3а-184/2020 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53 установлена в размере 9 236 955руб.

Таким образом, поскольку в данном случае по договору от 19.12.2019 № К-19-294/ю-4 ООО «РСУ-4» оплатило денежную сумму в размере 2 277 943 руб., что составляет 15% от кадастровой стоимости (15 186 289 руб. 30 коп.), у ООО «РСУ-4» возникло право на пересчет кадастровой стоимости и внесения изменений в заключенный договор купли-продажи указанного земельного участка.

Судами двух инстанций сделан правильный вывод относительно того, что стоимость приобретаемого обществом по договору от 19.12.2019 № К-19-294/ю-4 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53 должна была составлять 1 385 543 руб. 25 коп., что на 892 399 руб. 75 коп. меньше фактически уплаченной ООО «РСУ-4» по данному договору денежной суммы, получателем которой является Комитет по управлению имуществом города Саратова.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствие со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В рассматриваемом случае недействительность договора купли-продажи в части установления неверной выкупной стоимости земельного участка не влечет недействительность сделки в целом.

Таким образом, суды двух инстанций, учитывая установленную судом общей юрисдикции кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53 в размере 9 236 955 руб., выкупная цена земельного участка на момент выкупа не могла превышать 15% указанной сумма.

Следует также учесть, что внесение сведений об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 9 236 955 руб. в ЕГРН после вступления решения Саратовского областного суда в законную силу (25.03.2020) правого значения не имеет, поскольку решением суда общей юрисдикции установлено, что указанная кадастровая стоимость распространяется на период с 01.01.2019.

Таким образом, при определении цены выкупа подлежит применению кадастровая стоимость земельных участков, установленная решением Саратовского областного суда от 11.02.2020 по делу № 3а-184/2020. Иной подход означал бы возложение на истца обязанности выкупить земельный участок по стоимости, превышающей кадастровую, что противоречит пункту 1 статьи 422, абзацу второму пункта 1 статьи 424 ГК РФ и подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, условие подпункта 2.1 пункта 2 договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2019 № К-19-294/ю-4, в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 1 385 543 руб. 25 коп., правомерно признано судами недействительным на основании статьи 168, 180 ГК РФ.

Факт перечисления денежных средств ООО «РСУ-4» во исполнение договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2019 № К-19-294/ю-4 в размере 2 277 943 руб. подтверждается платежным поручением от 27.02.2021 № 20.

Судами также отмечено, что получателем денежных средств по данному платежному поручению являлся Комитет по управлению имуществом города Саратова, который до настоящего времени не осуществил возврат истцу излишне уплаченной суммы.

С учетом изложенного, суды, руководствуясь статьями 1102, 1103 ГК РФ пришли к правомерному выводу о том, что сумма неосновательного обогащения в виде переплаты составляет 892 399 руб. 75 коп., и подлежит взысканию с Комитета по управлению имуществом города Саратова

Следует признать ошибочными и ссылки администрации в кассационной жалобе, что новый показатель кадастровой стоимости следует применять с 25.03.2020, с даты вступления в законную силу решения суда общей юрисдикции.

Правила статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ в прежней и существующей редакции в определенных случаях предусматривают ретроспективное применение показателей кадастровой стоимости, установленных в результате спора о ее величине.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 166, 180, 424, 1102, 1103 ГК РФ, установив, что при определении цены выкупа спорного земельного участка подлежит применению кадастровая стоимость, установленная судом общей юрисдикции, принимая во внимание факт переплаты, удовлетворили иск о взыскании неосновательного обогащения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.06.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2021 по делу № А57-5132/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи В.А. Карпова

Ф.В. Хайруллина