Гражданский кодекс часть 1

заинтересованного лица – Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» – Маркеловой Д.А., доверенность от 30.11.2011 № 02‑08/05‑17661, Чагаевой Д.Р., доверенность от 12.03.2012 № 02‑08/05‑3351,

в отсутствие:

заявителя – извещен, не явился,

остальных заинтересованных лиц – извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.10.2011 (судья Кулапова Д.С.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2012 (председательствующий судья Комнатная Ю.А., судьи Кузьмичев С.А., Смирников А.В.)

по делу № А57-9080/2011

по заявлению индивидуального предпринимателя Семичева Михаила Николаевича, с участием заинтересованных лиц: Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов», администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов», Бочкарева Андрея Михайловича, о признании незаконным постановления от 16.05.2011 № 997, об обязании принять решение о предоставлении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.10.2011 признано недействительным постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация МО «Город Саратов») от 16.05.2011 № 997 «Об отказе Семичеву М.Н., Бочкареву А.М. в предоставлении в аренду земельного участка в Заводском районе, занимаемого нежилым зданием» в части отказа в предоставлении земельного участка в аренду Семичеву Михаилу Николаевичу.

В остальной части в удовлетворении требования о признании недействительным постановления администрации МО «Город Саратов» от 16.05.2011 № 997 отказано.

Суд обязал администрацию МО «Город Саратов» в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении Семичеву Михаилу Николаевичу в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской район, проспект Энтузиастов, б/н, площадью 46 кв. м, кадастровый номер 64:48:020333:3, занимаемого нежилым зданием, находящимся в общей долевой собственности, с фактическим использованием под размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2012 решение суда оставлено без изменения.

Названные судебные акты обжалованы в кассационную инстанцию администрацией муниципального образования «Город Саратов», Комитетом по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов».

В заседании кассационной инстанции 10.05.2012 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 13 часов 55 минут 17.05.2012.

Кассационная коллегия, проверив законность обжалованных судебных актов, правовых оснований для их отмены либо изменения не находит.

Как следует из материалов дела, Семичеву М.Н. и Бочкареву А.М. на праве общей долевой собственности (по ½ доли) принадлежит здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 37,2 кв. м, инв. № 63:401:003:000141570:А, литера А, адрес объекта: Саратовская область, город Саратов, проспект Энтузиастов, б/н.

Земельный участок под зданием предоставлен на основании постановления мэра г. Саратова от 09.12.1999 № 940-135 и заключенного в соответствии с ним договора аренды земельного участка от 09.03.2000 № 699 сроком на десять лет. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок на срок 10 лет.

Семичев М.Н. и Бочкарев А.М. 03.02.2010 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратились в администрацию МО «Город Саратов» с заявлениями о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 49 лет для размещения объектов торговли, общественного питания и объектов бытового обслуживания. Семичев М.Н. и Бочкарев А.М. 12.03.2010 обратились с уточнением в Комитет по земельным ресурсам администрации МО «Город Саратов», в соответствии с которым просят заключить с ними договор аренды указанного земельного участка сроком на 15 лет.

Постановлением администрации МО «Город Саратов» от 16.05.2011 № 997 Семичеву М.Н. и Бочкареву А.М. в предоставлении в аренду требуемого земельного участка, занимаемого объектом торговли, отказано. В качестве причины отказа в постановлении указано, что земельный участок расположен в границах территории общего пользования, использование такого земельного участка допускается в случае, если он занят объектом недвижимости, существовавшим на законных основаниях до вступления в силу Положения об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования МО «Город Саратов». Кроме того, в постановлении указано, что объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке, построен и существует с нарушением правоустанавливающих документов на земельный участок, согласно которым земельный участок был предоставлен для размещения временного объекта (мини-магазина).

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, что предусмотрено частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Президиум Верховного Суда Российской Федерации и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 постановления от 01.07.1996 N 6/8 разъяснили, что основанием для удовлетворения указанных требований является одновременное несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Положения статей 9-11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определяют полномочия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области земельных отношений как регуляторов этих отношений в пределах своей компетенции и как собственников земельных участков, которыми они вправе управлять и распоряжаться.

Законом Саратовской области от 07.10.2009 № 144-ЗСО «О внесении изменений в Закон Саратовской области «О земле» признана утратившей силу статья 4 Закона «О земле» в соответствии с которой орган исполнительной власти области, специально уполномоченный на то правительством области – Комитет по управлению имуществом Саратовской области, осуществляет распоряжение земельными участками, расположенными на территории административного центра Саратовской области – города Саратова, государственная собственность на которые не разграничена, а также предварительное согласование мест размещения на них объектов.

С момента вступления в силу указанных изменений правом распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, наделен орган местного самоуправления – администрация МО «Город Саратов». Согласно статье 22 Устава города Саратова, утвержденного решением Саратовской городской Думы от 18.12.2005 администрация МО «Город Саратов» является исполнительно-распорядительным органом в структуре органов местного самоуправления, является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками на территории муниципального образования.

Администрация МО «Город Саратов» выступает арендодателем земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В качестве причины отказа в предоставлении в аренду заявителю земельного участка в постановлении указано, что земельный участок расположен в границах территории общего пользования, использование такого земельного участка допускается в случае, если он занят объектом недвижимости, существовавшим на законных основаниях до вступления в силу Положения об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов». В постановлении указано, что объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке, построен и существует с нарушением правоустанавливающих документов на земельный участок, согласно которым земельный участок был предоставлен для размещения временного объекта (мини-магазина).

По правилам пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Порядок приобретения земельных участков юридическими лицами собственниками зданий, строений, сооружений определен положениями пунктов 5, 6 статьи 36 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Пункты 4 и 5 статьи 27 ЗК РФ содержат перечни земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

Администрацией МО «Город Саратов» не представлено доказательств того, что испрашиваемый предпринимателями земельный участок нельзя предоставить заявителям в аренду, что спорный земельный участок изъят из оборота.

Согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ нахождение земельного участка на землях общего пользования в границах красных линий является основанием для отказа в приватизации земельного участка.

Испрашиваемое заявителем право является правом аренды земельного участка, а не правом собственности.

В соответствии с пунктом 1.6 Положения об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов», утвержденного решением Саратовской городской Думы от 27.05.2010 №51-606 «Об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов», земельные участки, расположенные в границах территорий общего пользования, занятые объектами недвижимости, существовавшими на законных основаниях до вступления в силу настоящего Положения, используются в соответствии с ЗК РФ, Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» без права увеличения площади и строительных объемов таких объектов.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 04.12.2009 серии 64-АВ №532467, право общей долевой собственности Семичева М.Н. (1/2 доли) на здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 37,2 кв. м, инв. № 63:401:003:000141570:А, литера А, адрес объекта: Саратовская область, г. Саратов, проспект Энтузиастов, б/н, зарегистрировано 04.12.2009.

Из постановления мэра г. Саратова от 09.12.1999 № 940-135 следует, что Семичеву М.Н. и Бочкареву А.М. был предоставлен в аренду спорный земельный участок, занимаемый мини-магазином.

Между администрацией г. Саратова и Семичевым М.Н. 09.03.2000 заключен договор аренды земельного участка под предприятие торговли и общественного питания – мини-магазин № 699.

Постановление о предоставлении земельного участка, договор аренды № 699 не содержат сведений о том, что земельный участок был предоставлен для размещения временного объекта.

Испрашиваемый земельный участок занят объектом недвижимости, существовавшим на законных основаниях до вступления в силу вышеуказанного Положения.

Судом правомерно признано недействительным постановление администрации МО «Город Саратов» от 16.05.2011 № 997 «Об отказе Семичеву М.Н., Бочкареву А.М. в предоставлении в аренду земельного участка в Заводском районе, занимаемого нежилым зданием» в части отказа в предоставлении земельного участка в аренду Семичеву М.Н., отказано в удовлетворении требования в части признания недействительным оспариваемого постановления в части отказа в предоставлении земельного участка Бочкареву А.М., которое не затрагивает права заявителя, не возлагает на него никаких обязанностей, не создает препятствий для осуществления предпринимательской деятельности.

Судом кассационной инстанции не принят довод заявителей кассационной жалобы о том, что оспариваемое постановление не нарушает права и законные интересы ИП Семичева М.Н., поскольку имеется действующий договор аренды спорного земельного участка, заключенный с предпринимателем, зарегистрированный в установленном законом порядке 18.01.2006 (л. д. 83, т. 1).

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что истец не обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации спорного договора аренды до 2006 года. По делу не представлены доказательства уклонения сторон от государственной регистрации указанной сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закон о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя , сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава- исполнителя.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

До 2006 года стороны договора аренды не обращались с заявлением о государственной регистрации заключенной ими сделки.

Пункт 4 статьи 445 ГК РФ подлежит применению в случае возникновения спора относительно уклонения лица от заключения договора в смысле статьи 432 ГК РФ.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации.

Срок действия договора (срок договора) – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (статьи 425, 610 ГК РФ).

Срок аренды – период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (статья 610 ГК РФ).

Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий «срок действия договора аренды» и «срок аренды».

Срок аренды и срок действия договора аренды могут совпадать по времени, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Однако моменты их начала и окончания могут различаться.

Начало срока действия договора с силу закона всегда определяется моментом его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ). Однако срок аренды начинается с момента передачи имущества.

Различие срока аренды и срока действия договора аренды подтверждается также тем, что фактическое пользование имуществом может начаться раньше заключения договора, то есть начало срока аренды будет предшествовать началу действия договора.

В соответствии с условиями договора от 09.03.2000 № 699 определенный сторонами земельный участок принят арендатором на дату подписания им названной сделки.

Из уведомления от 01.06.2010 № 02-05/07-9547, направленного предпринимателю, следует, что Комитет по землепользованию и градостроительству администрации МО «Город Саратов» выразил определенное волеизъявление арендодателя на прекращение отношений по аренде спорного земельного участка.

Требование статьи 610 ГК РФ в части предупреждения арендатора об отказе от договора аренды арендодателем выполнено, и договор аренды на момент рассмотрения дела прекратил свое действие.

Какие-либо иные основания невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду, кроме указанных в оспариваемом постановлении, по делу не приведены.

Оспариваемый ненормативный акт вынесен с нарушением действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Суды правомерно удовлетворили заявленные требования о признании недействительным постановления администрации МО «Город Саратов» от 16.05.2011 № 997 в части отказа в предоставлении земельного участка Семичеву М.Н.

Требование о признании недействительным оспариваемого постановления в части отказа в предоставлении земельного участка Бочкареву А.М. не затрагивает права заявителя, не возлагает на него никаких обязанностей, не создает препятствий для осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду принадлежит право выбрать способ восстановления нарушенных интересов заявителя.

В качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд правомерно обязал администрацию МО «Город Саратов» в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении Семичеву М.Н. в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской район, проспект Энтузиастов, б/н, площадью 46 кв. м, кадастровый номер 64:48:020333:3, занимаемого нежилым зданием, находящимся в общей долевой собственности, с фактическим использованием под размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В силу части 3 статьи 36 ЗК РФ, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды сделали верный вывод об удовлетворении заявленных требований.

Доводов, влияющих на законность обжалуемых судебных актов и являющихся основанием в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для их отмены либо изменения, из кассационной жалобы не усматривается.

Выводы судов о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.10.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2012 по делу № А57-9080/2011 оставить без изменений, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья М.З. Желаева

Судьи С.Ю. Муравьев

А.Ф. Фатхутдинова