Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы комитета по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов», индивидуального предпринимателя ФИО1, администрации муниципального образования «Город Саратов»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24 ноября 2020 года по делу № А57-9215/2020

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН <***>, ОГРН <***>) индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

третье лицо: комитет по управлению имуществом г. Саратова, прокуратура Саратовкой области

о признании договора ничтожным, обязании провести аукцион,

по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в интересах муниципального образования «Город Саратов в лице администрации муниципального образования «Город Саратов»

к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

третьи лица: управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, общество с ограниченной ответственностью «Энергостройград», общество с ограниченной ответственностью «Приволжская строительная компания «Олимп», общество с ограниченной ответственностью «Инфраструктура», управление федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, комитет по управлению имуществом г. Саратова, администрация Кировского района муниципального образования «город Саратов»

о признании недействительными (ничтожными) договоров и применении последствий недействительности сделок

при участии в судебном заседании представителей ИП ФИО1 - ФИО3, ордер № 01/21 от 18 января 2021 года, комитета по управлению имуществом г. Саратова ФИО4, по доверенности № 18-05/1142 от 24 января 2020 года,ФИО5, по доверенности № 18-05/27369 от 10 декабря 2020 года (после перерыва), управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области представитель ФИО6, по доверенности № 02/2-5 от 11 января 2021 года, прокуратуры Саратовской области - ФИО7 удостоверение обозревалось, администрации МО «Город Саратов» ФИО8, по доверенности от 31 июля 2020 года,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО9) с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее - Администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) со следующими исковыми требованиями:

- признать ничтожным договора аренды земельного участка от 10.01.2020 №Ар-20-6/ф-2, заключенный между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1;

- обязать администрацию муниципального образования «Город Саратов» организовать проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770 для размещения магазинов.

Указанному исковому заявлению был присвоен номер А57-9215/2020.

Кроме того, в Арбитражный суд Саратовской области обратился заместитель прокурора Саратовской области в интересах муниципального образования «Город Саратов в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее - Прокуратура) с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов», индивидуальному предпринимателю ФИО1, с привлечением третьих лиц: управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, общества с ограниченной ответственностью «Энергостройград» общества с ограниченной ответственностью «Приволжская строительная компания «Олимп», общества с ограниченной ответственностью «Инфраструктура», управления федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, со следующими исковыми требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды № Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 м² с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», заключенный 17.05.2018 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1;

- признать недействительным (ничтожным) соглашение об изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости для муниципальных нужд и представлении взамен изымаемых объектов недвижимости земельного участка, заключенное 31.12.2019 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1;

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды №Ар-20-8/ф-2 земельного участка площадью 599 м² с кадастровым номером 64:48:020256:14, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «для размещения магазинов от 150 до 500 м² общей площади», заключенный 10.01.2020 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1;

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды № Ар-20-7/ф-2 земельного участка площадью 812 м² с кадастровым номером 64:48:020256:16, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «для размещения магазинов от 150 до 500 м² общей площади», заключенный 10.01.2020 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1;

- признать недействительным (ничтожным) договора аренды № Ар20-6/ф-2 земельного участка площадью 743 м² с кадастровым номером 64:48:020256:770, расположенного по адресу: <...>, Заводской район, с разрешенным видом использования «для размещения магазинов от 150 до 500 м2 общей площади», заключенный 10.01.2020 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1;

- применить последствия недействительности ничтожных сделок: договоров аренды от 10.01.2020 №№Ар-20-8/ф-2, Ар-20-7/ф-2, Ар20-6/ф-2, обязав ФИО1 возвратить администрацией муниципального образования «Город Саратов» земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020256:14, 64:48:020256:16, 64:48:020256:770.

Указанному исковому заявлению был присвоен номер А57-10979/2020.

Определением Арбитражного суда Саратовкой области от 24.08.2020 дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу №А57-9215/2020.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.11.2020 исковые требования ИП ФИО9, заместителя прокурора Саратовской области в интересах муниципального образования «Город Саратов в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» удовлетворены в полном объеме.

Договор аренды № Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 м² с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», заключенный 17.05.2018 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1 признан недействительным (ничтожным).

Соглашение об изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости для муниципальных нужд и представлении взамен изымаемых объектов недвижимости земельного участка, заключенное 31.12.2019 признано недействительным (ничтожным).

Договоры аренды № Ар-20-8/ф-2, № Ар-20-7/ф-2, № Ар-20-6/ф-2, заключенные 10.01.2020 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1 признаны недействительными (ничтожными).

Применены последствия недействительности ничтожных сделок: договоров аренды от 10.01.2020 №№Ар-20-8/ф-2, Ар-20-7/ф-2, Ар-20-6/ф-2:

Суд обязал ИП ФИО1 возвратить администрацией муниципального образования «Город Саратов» земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020256:14, 64:48:020256:16, 64:48:020256:770.

Суд обязал администрацию муниципального образования «Город Саратов» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 путем подготовки и организации по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 743 м² с кадастровым номером 64:48:020256:770, расположенного по адресу: <...>, Заводской район, для размещения магазина от 150 до 500 м² общей площади, в порядке, установленном статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, с принятием решения о проведении аукциона и размещения на официальном сайте в сети Интернет извещения о проведении аукциона в месячный срок с даты вступления настоящего судебного акта в законную силу.

С администрации МО «Город Саратов», в пользу ИП ФИО2 взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

С ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО2 взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

С ИП ФИО1 в доход Федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 15 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом,ИП ФИО1 обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В обоснование доводов жалобы, ИП ФИО1, выражает несогласие с выводами суда первой инстанции, полагает, что они противоречат нормам материального права и фактическим обстоятельствам настоящего дела. Указывает, постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 07.06.2019 №1003 не отменено и имеет законную силу, договор аренды №Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 кв.м с кадастровым номером 64:48:030225:52 был предоставлен в аренду на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 и ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Земельный участок площадью 2 404 кв.м с кадастровым номером 64:48:030225:52 предоставлен в аренду в точном соответствии с требованиями земельного законодательства с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Площадь земельного участка с кадастровым номером 64:48:030225:52, указанного в заявлении ФИО1 о его предоставлении, не превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории, в соответствии с которым такой земельный участок образован.

Кроме того, не согласившись с принятым судебным актом, администрация МО «Город Саратов» также обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В обоснование доводов жалобы администрация указывает на отсутствие нарушения права ИП ФИО2, поскольку постановление администрации МО «Город Саратов» от 07.06.2019 №1003 «Об отказе ФИО9 в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в Заводском районе» в судебном порядке не обжаловано. Кроме того, со ссылкой на п. 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ указывает на то, что ФИО1 на момент обращения в администрацию муниципального образования «Город Саратов» принадлежали нежилые помещения с кадастровыми номерами 64:48:030210:3208 (площадью 18,8 кв.м) и 64:48:030210:3220 (площадью 28,2 кв.м), расположенные по адресу: <...>. Оснований для отказа в заключении договора аренды №Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 кв.м с кадастровым номером 64:48:030225:52 с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», заключенный 17.05.2018 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1, не имелось.

Кроме того, не согласившись с принятым судебным актом, комитет по управлению имуществом г.Саратова администрации МО «Город Саратов» также обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В обоснование доводов жалобы комитет указывает на непредставление прокуратурой Саратовской области доказательств того, что у администрации имелись правовые основания для отказа ИП ФИО1 в заключении договора аренды №Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 м² с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположенного по адресу <...>, с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест». Кроме того, ссылается на отсутствие нарушения прав и законных интересов ИП ФИО2.

Прокуратурой Саратовской области в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) на апелляционные жалобы администрации и ИП ФИО1 представлен письменный отзыв, в котором прокуратура просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представители ИП ФИО1, комитета по управлению имуществом г. Саратова, управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, прокуратуры Саратовской области, администрации МО «Город Саратов» поддержали свои правовые позиции.

Представители иных лиц в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в соответствии с требованием статей 121-123 АПК РФ.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 16.12.2020.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании соглашения об изъятии земельного участка и объектов для муниципальных нужд, заключенного 31.12.2019 между ФИО1 и администрацией муниципального образования «Город Саратов», ФИО1 предоставлены следующие земельные участки:

- с кадастровым номером 64:48:020256:770 площадью 743 м², расположенный по адресу: <...> в Заводском районе;

- с кадастровым номером 64:48:020256:16 площадью 812 м², расположенный по адресу: <...> в Заводском районе;

- с кадастровым номером 64:48:020256:14 площадью 599 м², расположенный по адресу: <...> в Заводском районе.

Согласно условиям указанного соглашения у ФИО1 изъяты два нежилых помещения с кадастровыми номерами 64:48:030210:3208 и 64:48:030210:3220, а также земельный участок с кадастровым номером 64:48:030225:52, площадью 2 404 м², расположенный по адресу: <...>.

Взамен изъятых объектов администрацией муниципального образования «Город Саратов» без проведения торгов в аренду ФИО1 для размещения магазинов от 150 до 500 м² общей площади предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020256:770, 64:48:020256:14, 64:48:020256:16, с заключением 10.01.2020 трёх договоров аренды.

Прокуратура Саратовской области полагает, что ФИО1 в нарушение требований законодательства незаконно приобрела право аренды на земельный участок (который потом изъят для государственных и муниципальных нужд), и как следствие незаконно получила право долгосрочной аренды в отношении трёх земельных участков, рыночная стоимость которых оценена в 4 521 000 рублей. Указанные нарушения свидетельствуют о ничтожности соглашения об изъятии земельного участка и объектов от 31.12.2019, а также договоров аренды земельных участков 64:48:020256:770, 64:48:020256:14, 64:48:020256:16, заключенных 10.01.2020 между ФИО1 и администрацией МО «Город Саратов».

В обоснование своих доводов прокуратура Саратовской области ссылается на следующие обстоятельства и нормы права.

Право аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030225:52, который изъят по соглашению от 31.12.2019, возникло у ФИО1 в нарушение требований законодательства.

Сведений о наличии на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030225:52 объекта недвижимости - «автостоянка открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», правообладателем которой является ФИО1, не имеется.

Согласно информации администрации муниципального образования «Город Саратов» № 02-02-23 от 10.06.2020 земельный участок представлен в связи с нахождением в границах земельного участка объектов недвижимости с кадастровыми номерами 64:48:030210:3208 и 64:48:030210:3220, принадлежащих ФИО1

Вместе с тем, указанные объекты являются нежилыми помещениями, входящими в состав строения, наличие права в отношении которых, как свидетельствует анализ материалов регистрационных дел, никогда не являлось основанием возникновения права на земельный участок площадью 2404 м².

Исходя из технического паспорта (регистрационное дело 64:48:030210:3208) нежилое здание, в котором располагались указанные нежилые помещения, состояло из нескольких помещений общей площадью 68,2 кв.м, 1990 года постройки, в частности:

Литер А, состоящее из гаража площадью 28,2 кв.м и караульного помещения с коридором и бытовкой на 2 этаже -18,8 кв.м,

Литер А1 - гараж 21,0 кв.м.

При этом литер А и А1 представляли из себя единый объект.

ООО «Комплекс-91» в рамках приватизации приобрело часть помещений указанного строения: помещение площадью 28,2 кв.м по договору купли-продажи №1336-нп от 02.11.2001.

ООО «Комплекс-91» приобрел помещение площадью 18,8 кв.м по договору купли-продажи №1417-нп от 27.12.2001.

ООО «Комплекс-91» предоставлялся земельный участок на основании договора аренды № 1663 от 14.06.2001 сроком на 10 лет.

Согласно указанному договору, обременение объектами недвижимости отсутствует.

Кроме того, на основании уведомления администрации МО «Город Саратов» 09.09.2016, договор аренды с ООО «Комплекс-91» был расторгнут в связи с истечением срока. Несмотря на наличие в собственности ООО «Комплекс-91» объектов нежилых помещений, земельный участок возвращён, о чем внесена запись о прекращении ограничения права аренды 05.04.2017.

22.02.2018 между ООО «Комплекс-91» (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений 28,2 кв.м. и 18,8 кв.м. по адресу: <...>, при этом, последней права в отношении земельного участка для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости не устанавливались. (т. 3 л.д. 158-159)

В рамках проведения проверки прокуратурой области с привлечением специалистов установлено, что на спорном земельном участке находилось двухэтажное строение, состоящее из двух помещений. При этом, специалистами проводилась геодезическая съемка.

Согласно схеме расположения объекта площадь застройки составляет 44,4 кв. м. (информация Росреестра исх. № 09-14/16910 от 10.06.2020).

Исходя из акта осмотра земельного участка от 10.05.2018, проводимого администрацией МО «Горд Саратов» до заключения договора аренды, на земельном участке имеется ограждение, двухэтажное строение - шиномонтаж, а также оказываются услуги платной стоянки.

Согласно технического паспорта, материалов регистрационного дела, объект Литер А, в котором находятся помещения, приватизированные ООО «Комплекс-91» и впоследствии переданные ИП ФИО1, имеют площадь застройки 28,2 кв.м. и назначение гараж и караульное помещение.

С учётом изложенного, прокуратура полагает, что существовавший на момент осмотра земельного участка 10.05.2019 объект, не является объектом литера А А1, в котором ООО «Комплекс-91» были приватизированы помещения, которые впоследствии переданы ИП ФИО1

Документов о возведении (реконструкции) объекта АА1 в объект шиномонтажа, либо иной объект недвижимости, в установленном законом порядке ИП ФИО1 не представлено. При заключении договора аренды земельного участка ФИО1 представлены выписки в отношении нежилых помещений, входящих по документам в литер А и приобретенные ею у ООО «Комплекс-91».

С целью установления фактических обстоятельств, прокуратурой области изучен Отчёт об оценке №1055-2019/4, составленный в период с 11.12.2019 по 20.12.2019 в связи с выкупом объектов недвижимости.

Указанный Отчёт, по мнению прокуратуры, также не подтверждает наличие объектов недвижимости, поименованных в документах и приобретенных ИП ФИО1 у ООО «Комплекс, поскольку выход на место не производился, равно как и обмер, так и изучение объекта. Вывод специалистом сделан лишь в отношении стоимости объекта с учётом фотографии. При этом установить период фотографирования также невозможно.

Кроме того, прокуратурой изучены сведения, содержащиеся в отчёте об оценке №1055-2019/4. Установлено несоответствие данных, содержащихся в отчёте с фактическими обстоятельствами.

Так, в Отчёте об оценке от 20.12.2019 указано, что помещения имеют назначение: Торгово-офисное 18,8, производственно-складское 28,2 кв.м, что противоречит Акту осмотра земельного участка от 10.05.2018, где имеются фотографии о расположении на земельном участке Шиномонтажа, а также противоречит документам, имеющимся в делах правоустанавливающих документов, в частности техническому паспорту: - Литер А - 1 этаж 28,2 – гараж, - Литер А - 2 этаж 18,9 - караульное помещение, бытовка, коридор.

В ходе рассмотрения дела Прокуратура отметила, что из всех фотоматериалов, осмотров, заключений специалистов очевидно, что существовавший объект площадью 68,2 кв.м, состоящий из нежилых помещений, двух литеров А и А1 отсутствует, а материалов, свидетельствующих о законной реконструкции или сносе и возведении объекта недвижимости со стороны ИП ФИО1 не представлено.

Таким образом, объект, под которым возможно было представить ИП ФИО1 земельный участок площадью 2 404 м² в порядке ст. 39.20 ЗК РФ не имелось, что свидетельствует об обоснованности заявленных прокурором требований.

Право собственности на два нежилых помещения, входящих в состав строения, с совокупной площадью 47м, не может быть основанием для представления права аренды в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ на земельный участок площадью 2 404 м² с формулировкой «занятого автостоянкой открытого типа».

Таким образом, по мнению прокуратуры области, договор аренды № Ар-18-3 05/ф-З земельного участка площадью 2 404 м² с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», заключенный 17.05.2018 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1 является ничтожной сделкой.

Со ссылкой на нормы статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), статей 130, 166 – 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 52 АПК РФ, Прокуратура Саратовской области обратилась в суд с настоящим иском.

Кроме того, предприниматель ФИО9 также обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском. В обоснование исковых требований индивидуальный предприниматель ФИО2 ссылается на следующие обстоятельства.

Так, 04.04.2019 ФИО9 обратилась в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 743 кв.м с кадастровым номером 64:48:020256:770, расположенного по адресу: <...> в Заводском районе, для размещения магазинов (далее Аукцион).

07.06.2019 администрация муниципального образования «Город Саратов» вынесла постановление № 1003 «Об отказе ФИО9 в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в Заводском районе» (далее - Постановление) по причине того, что испрашиваемый земельный участок не предназначен для размещения магазинов, а предназначен для размещения объектов местного значения.

Из выписки из ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 64:48:020256:770, истцу стало известно о том, что между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 10.01.2020 № Ар-20-6/ф-2, сроком на 47 лет для размещения магазинов (далее Договор), дата государственной регистрации договора: 03.03.2020.

Из ответа заместителя прокурора Саратовской области от 20.03.2020 истцу стало известно о том, что вышеуказанное постановление принято в нарушение п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ и земельный участок не предназначен для размещения объектов местного значения.

ФИО9 считает договор аренды земельного участка от 10.01.2020 № Ар-20-6/ф-2 ничтожным, а свои права на проведение администрацией муниципального образования «Город Саратов» аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770 для размещения магазинов, нарушенными.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО9 в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим иском.

Удовлетворяя требования Прокуратуры и ИП ФИО9 в полном объеме, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его предоставлении в аренду собственнику здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 ГК РФ, статья 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, ФИО1, при обращении с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ, была обязана предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Из заявления ФИО1, поступившего в КУИ г. Саратова 19.04.2018 вход. №34419, усматривается обращение ФИО1, в соответствии с п.2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, о предоставлении права аренды сроком на 49 лет на земельный участок площадью 2404 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:030225:52, для целей размещения объекта недвижимости с нежилыми помещениями, находящимися в собственности. Цель предоставления земельного участка в аренду указана следующая: автостоянка открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест. При этом дополнительно указано, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030225:52 расположены принадлежащие ФИО1 на праве собственности объекты недвижимости: нежилые помещения с кадастровыми номерами 64:48:030210:3208 (площадью 18,8 кв.м) и 64:48:030210:3220 (площадью 28,2 кв.м). (т.5, л.д.36).

В силу статьи 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Как указывалось выше, за ФИО1 на момент обращения с вышеуказанным заявлением зарегистрировано право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 64:48:030210:3208 (площадью 18,8 кв.м) и 64:48:030210:3220 (площадью 28,2 кв.м).

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что за ФИО1 зарегистрировано право собственности на совокупность объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030225:52, в целом как одну недвижимую вещь.

При рассмотрении настоящего спора, судом первой инстанции учтено, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 17.11.2001 № 795 «Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок» автостоянкой является здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные для хранения автомототранспортных средств.

Из акта осмотра, проведенного 10.05.2018 специалистом муниципального земельного контроля ФИО10, то есть в дату, непосредственно предшествующую заключению 17.05.2018 договора аренды № Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 м² с кадастровым номером 64:48:030225:52, усматривается, что на указанном земельном участке расположено строение, участок огорожен забором на кирпичном основании.

Исходя из технического паспорта (т.д. 7 л.д. 82) нежилое здание, в котором располагались нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ФИО1, состояло из нескольких помещений общей площадью 68,2 кв.м:

Литер А1 - гараж 21,0 кв.м.

При этом литер А и А1 представляли из себя единый объект.

Таким образом, изначальное целевое предназначение помещений, принадлежащих на праве собственности ФИО1, определяется как гараж, караульное помещение с коридором и бытовкой, что свидетельствует об отсутствии самостоятельного функционального назначения таких объектов.

Из фототаблицы, произведенной на момент осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:48:030225:52, усматривается расположение двухэтажного строения, используемого под вывеской «Шиномонтаж 24 часа», наличие твёрдого дорожного покрытия земельного участка и его ограждение (т.5, л.д.49-51).

Апелляционная коллегия судей соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что само по себе ограждение земельного участка забором на кирпичном основании для целей стоянки транспортных средств, его благоустройства или иных подобных целей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором выполнено такое ограждение.

При этом, твёрдое дорожное покрытие (асфальто – бетонное), обеспечивающее чистую, ровную и твердую поверхность, не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает (дополняет) полезные свойства земельного участка, на котором оно находится, представляет собой неотъемлемую составную часть этого участка. Ограждение территории площадки также не имеет прочной физической связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Свод правил СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей» Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 7 ноября 2016 г. № 776/пр), не характеризует стоянки автомобилей открытого типа, как объекты недвижимости - капитальные строения.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что материалы дела не содержат доказательства создания на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030225:52 открытой стоянки автомашин и ограждения территории стоянки изначально как недвижимого имущества с получением всей необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил и введения их в эксплуатацию как объектов недвижимости, принадлежащего на праве собственности ФИО1 на момент обращения ее с заявлением в КУИ г. Саратова (вход. №34419 от 19.04.2018) о предоставлении права аренды сроком на 49 лет на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030225:52.

Кроме того, коллегия судей обращает внимание на то, что желание заниматься каким-либо видом деятельности или использовать принадлежащее заявителю имущество не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без проведения торгов.

Следовательно, ФИО1 не могла быть признана лицом, имеющим право на заключение договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного выше, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что предоставление ФИО1 спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030225:52 в аренду без проведения торгов было осуществлено с нарушением земельного законодательства.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, правовых оснований для их переоценки не имеется.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По смыслу пункта 1 статьи 8 ГК РФ в совокупности с положениями параграфа 2 главы 9 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из сделки только в том случае, если эта сделка является законной, то есть если по форме и содержанию она соответствует требованиям действующего закона и иных правовых актов, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и публичные интересы.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор аренды № Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 м² с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», заключен 17.05.2018 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1 с нарушением статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции договор аренды № Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 м² с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположенного по адресу: <...> обосновано признан ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25), к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов зашиты нарушенных прав и законных интересов.

Следствием приобретения ФИО1 в нарушение требований законодательства права аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030225:52 (который потом изъят для государственных и муниципальных нужд), является ничтожность как соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости для муниципальных нужд и представлении взамен изымаемых объектов недвижимости земельного участка, заключенного 31.12.2019, а также договоров аренды №№ Ар-20-8/ф-2, Ар-20-7/ф-2, Ар-20-6/ф-2, заключенных 10.01.2020 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1

В силу пунктов 1,2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве применения последствий недействительности ничтожных сделок: договоров аренды от 10.01.2020 №№Ар-20-8/ф-2, Ар-20-7/ф-2, Ар-20-6/ф-2, суд обязывает индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить администрации муниципального образования «Город Саратов» земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020256:14, 64:48:020256:16, 64:48:020256:770.

Рассматривая требование ФИО9 об обязании администрации муниципального образования «Город Саратов» организовать проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770 для размещения магазинов, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

Данный вывод суда первой инстанции также соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 15.10.2013 № 8094/13.

Из искового заявления ФИО9 следует, что материально-правовая цель настоящего иска выражена в защите нарушенного права истца, возникшего в связи с отказом администрации муниципального образования «Город Саратов» организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770 для размещения магазинов.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, в рассматриваемом споре ФИО9 не заявлено в порядке главы 24 АПК РФ требование о признании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 07.06.2019 №1003 незаконным.

Суд первой инстанции, в целях недопущения места юридического пуризма и неоправданного сутяжничества, с учетом того, что правовая определенность спора позволяет суду удовлетворить исковые требования ФИО9 в заявленном виде, то судом первой инстанции правомерно установлена недействительность ничтожной сделки – договора аренды от 10.01.2020 №Ар-20-6/ф-2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о признании незаконным отказ администрации муниципального образования «Город Саратов» в организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770 для размещения магазинов, в связи с чем, считает правомерным устранение в порядке части 4 статьи 201 АПК РФ нарушение прав и законных интересов ИП ФИО9 путем обязания администрации муниципального образования «Город Саратов» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 путем подготовки и организации по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 743 м² с кадастровым номером 64:48:020256:770, расположенного по адресу: <...>, Заводской район, для размещения магазина от 150 до 500 м² общей площади, в порядке, установленном статьей 39.11 ЗК РФ, с принятием решения о проведении аукциона и размещения на официальном сайте в сети Интернет извещения о проведении аукциона в месячный срок с даты вступления настоящего судебного акта в законную силу.

На основании вышеизложенного, судом первой инстанции правомерно удовлетворены в полном объеме исковые требования Прокуратуры и ИП ФИО9, правовых оснований для их переоценки у коллегии судей не имеется.

При распределении судебных расходов судом первой инстанции не допущено нарушений норм процессуального права. Доказательств обратного не установлено, а апеллянтами не представлено.

На основании изложенного выше, апелляционная коллегия приходит к выводу, что все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы повторяют утверждения, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку и обоснованно были отклонены.

Доводы жалоб комитета по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов», индивидуального предпринимателя ФИО1, администрации муниципального образования «Город Саратов» не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению, а решение суда – отмене.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 24 ноября 2020 года по делу № А57-9215/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий А.Ф. Котлярова

Судьи С.В. Никольский

М.Г. Цуцкова