Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского хозяйства) Хачатрян Грачика Агасиевича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.07.2017 (судья Огнищева Ю.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Землянникова В.В., Кузьмичев С.А.)

по делу № А57-926/2017

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского хозяйства) Хачатрян Грачика Агасиевича(ОГРН ИП 304643833300073, ИНН 641900027785), Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского хозяйства) Хачатрян Грачик Агасиевич (далее – ИП Хачатрян Г.А., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области) в государственной регистрации права собственности на нежилое здание площадью 770,9 кв.м с кадастровым номером 64:19:000000:3254, расположенное по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, ул. Железнодорожная, д. 68; понуждении Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества ограниченной ответственностью «Многопрофильное предприятие «Строитель» (далее - ООО «МПП «Строитель») к ИП Хачатрян Г.А. на вышеуказанное нежилое здание.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.07.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП Хачатрян Г.А. обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «МПП «Строитель» (продавец) и ИП Хачатрян Г.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.06.2009, по условиям которого предприниматель приобрел в собственность объекты недвижимого имущества, в том числе нежилое здание площадью 770,9 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, ул. Железнодорожная, д. 68.

Данный договор сторонами исполнен, ИП Хачатрян Г.А. оплатил стоимость объектов недвижимого имущества, которые были переданы ему по акту от 05.06.2009.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25.08.2010 по делу № А57-3597/2010 ООО «МПП «Строитель» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.01.2012 по делу № А57-3597/2010 конкурсное производство в отношении ООО «МПП «Строитель» завершено, 05.03.2012 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ООО «МПП «Строитель».

ИП Хачатрян Г.А. обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением от 06.10.2016 о государственной регистрации права собственности на нежилое здание общей площадью 770,9 кв.м с кадастровым номером 64:19:000000:3254, расположенное по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, ул. Железнодорожная, д. 68.

Управление Росреестра по Саратовской области уведомлением от 17.10.2016 № 64/006/047/2016-337 приостановило государственную регистрации права собственности предпринимателя на спорный объект недвижимости на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку на государственную регистрацию не представлено заявление ООО «МПП «Строитель» о государственной регистрации перехода права на указанный объект недвижимого имущества с приложением документов; в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о регистрации права собственности ООО «МПП «Строитель» на данный объект недвижимости; не представлены сведения о том, что спорное нежилое здание не включено в конкурсную массу и не продано в ходе конкурсного производства; на государственную регистрацию не представлен второй экземпляр договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.06.2009, составленного в простой письменной форме.

Поскольку обстоятельства послужившие основанием для приостановления государственной регистрации права в установленные сроки не были устранены, Управление Росреестра по Саратовской области сообщением от 12.12.2016 № 64/006/047/2016-337 отказало ИП Хачатрян Г.А. в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ИП Хачатрян Г.А., полагая, что данный отказ Управления Росреестра по Саратовской области противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что заявителем на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Саратовской области не были представлены все документы, предусмотренные статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, которые соответствуют требованиям, указанным в статье 18 данного Закона, пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Самарской области соответствует требованиям действующего законодательства.

При этом суды исходили из того, что предпринимателем в Управление Росреестра по Саратовской области было подано заявление о государственной регистрации права собственности, а не о государственной регистрации перехода права собственности и на момент совершения сделки право собственности продавца на спорный объект недвижимости, как предусмотрено пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрировано не было.

Также суды пришли к выводу об отсутствии возможности идентифицировать объект недвижимого имущества, право собственности на который было заявлено на государственную регистрацию, поскольку согласно выписке из реестровой книги Бюро технической инвентаризации на объект недвижимости площадью 770,9 кв.м по адресу: Саратовская область, р.п. Лысые Горы, ул. Железнодорожная, д. 68, владельцем которого является МПП «Строитель» на основании акта приемки-передачи основных средств от 10.09.1994, объекту присвоен инвентарный номер 2106, тогда как из инвентарного дела следует, что многопрофильному предприятию «Строитель» по акту приема-передачи основных средств от 10.09.1994 был передан гараж автомобильный площадью 770,9 кв.м, инвентарный номер 00022, а по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.06.2009 ИП Хачатрян Г.А. приобрел нежилое здание площадью 770,9 кв.м.

Кроме того, суды отметили, что при обращении в Управление Росреестра по Саратовской области предприниматель не представил документы, подтверждающие что ООО «МПП «Строитель» является правопреемником МПП «Строитель».

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций, не принято внимание следующее.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя и в резолютивной части решения обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Обоснованно признавая правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, суды не приняли во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие указанного Закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Исходя из действительности ранее возникших прав, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у ООО «МПП «Строитель» на дату заключения соглашения само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, выводы судов со ссылкой на отсутствие у ООО «МПП «Строитель» титула собственника как препятствия перехода к предпринимателю права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права.

Полагая, что в спорной ситуации важно наличие или отсутствие у продавца зарегистрированного права перед совершением сделки вне зависимости от того, имеется ли у него ранее возникшее право или нет, суды не сделали в связи с этим соответствующего вывода о приобретении или напротив, об отсутствии у ООО «МПП «Строитель» этого права, тогда как в силу приведенных выше норм материального права именно эти выводы являются определяющими для разрешения настоящего спора.

Данная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №306-ЭС17-2124 по делу № А57-3068/2016.

В случае если право собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, то в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей на момент принятия оспариваемого отказа, правовая экспертиза представленных документов должна быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам.

При этом ссылка судов на невозможность идентификации спорного объекта недвижимости, в связи с указанием различных инвентарных номеров и различным наименованием объекта, несостоятельна, поскольку идентификация объекта недвижимости должна устанавливаться из технических характеристик объекта недвижимости, позволяющих вычленить его из однородных вещей и достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом договора.

Также судебная коллегия считает, что у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований со ссылкой на то, что предприниматель при обращении в Управление Росреестра по Саратовской области подал заявление о государственной регистрации права собственности, а не о государственной регистрации переходы права собственности, поскольку как следует из оспариваемого отказа, Управлением Росреестра по Саратовской области фактически рассмотрен вопрос о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на нежилое здание общей площадью 770,9 кв.м с кадастровым номером 64:19:000000:3254, расположенное по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, ул. Железнодорожная, д. 68.

Таким образом, у регистрирующего органа не возникло сомнений по поводу цели обращения заявителя.

При этом суды надлежащим образом не дали оценки доводам предпринимателя о том, что ООО «МПП «Строитель» является правопреемником МПП «Строитель».

Управление Росреестра по Саратовской области, отказывая предпринимателю в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на спорный объект недвижимости не ссылалось на отсутствие документов, подтверждающих, что ООО «МПП «Строитель» является правопреемником МПП «Строитель».

Суды также не предложили заявителю представить доказательства, подтверждающие данные обстоятельства, тогда как в силу части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств, что является необходимым для достижения главной задачи судопроизводства в арбитражных судах - защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.07.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А57-926/2017 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.07.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 по делу № А57-926/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Петрушкин

В.А. Карпова