Гражданский кодекс часть 1

с участием судьи Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Гуляевой А.В., при ведении протокола отдельного процессуального действия секретарем судебного заседания Акимовой А.Ю.,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Отрожденновой Елены Мингалиевны – Столяровой Е.А. (доверенность от 05.04.2021, диплом, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу окружной администрации городского округа «Жатай» на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия)
от 24 мая 2021 года по делу № А58-1353/2021, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2021 года по тому же делу,

установил:

индивидуальный предприниматель Отрожденнова Елена Мингалиевна
(ОГРНИП 304143516900179, ИНН 143500375227) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением к окружной администрации городского округа «Жатай» (далее – Администрация) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 19.01.2021 № 10212-06, в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, расположенного по адресу: 677902, город Якутск, поселок Жатай, улица Северная, дом 27, площадью 78 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Ганза» (ИНН 1435220780, ОГРН 1091435009159, далее -
ООО «Ганза») и общество с ограниченной ответственностью «ГанзаТрейд»
(ИНН 1435238064, ОГРН 1111435001435, далее - ООО «ГанзаТрейд»).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 мая 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2021 года, заявленное требование удовлетворено, отказ Администрации признан незаконным; на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления необходимых действий по постановке на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества арендуемого предпринимателем помещения площадью 78 кв. м, расположенного по адресу: 677902, г. Якутск, п. Жатай, ул. Северная, д. 27, а также путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции процессуальных норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (одновременно было назначено предварительное слушание и судебное разбирательство на 05.04.2021 с разницей 10 минут, судебное заседание 17.05.2021 началось ранее назначенного времени, пришедшие к назначенному времени третьи лица ожидали в коридоре и были приглашены только на оглашение резолютивной части решения, Администрация и третьи лица были лишены возможности обосновать свою позицию документально). По мнению Администрации, спорное нежилое помещение может быть предоставлено только в общую долевую собственность с определением долей по соглашению сторон; на момент рассмотрения обращения срок договора аренды помещения, заключенного с предпринимателем, истек, в связи с чем преимущественное право на приобретение в собственность указанного помещения у него отсутствует, а оспариваемый отказ соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ
«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон - № 159-ФЗ) и не нарушает права и законные интересы предпринимателя.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выражает несогласие с доводами Администрации, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (определение, выполненное в форме электронного документа и подписанное усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru), Администрация и третьи лица явку в судебное заседание не обеспечили, представителей не направили, в связи с чем, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

В судебном заседании представитель предпринимателяуказал на законность и обоснованность судебных актов.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, с января 2008 года предприниматель является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения площадью 78 кв. м, расположенного по адресу: 677902, Республика Саха (Якутия), г. Якутск, п. Жатай, ул. Северная, 27.

Предприниматель 06.06.2017 обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Администрация письмом от 05.07.2018 № 1491 отказала в удовлетворении данного заявления, ссылаясь на включение объекта недвижимости в перечень муниципального имущества, не подлежащего приватизации.

Письмом от 21.08.2018 № 1923/01-13 Администрация также отказала в удовлетворении заявления предпринимателя от 24.07.2018, содержащего аналогичные ранее направленному заявлению требования, ссылаясь на его повторное направление.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А58-9365/2018 отказ Администрации от 21.08.2018 № 1923/01-13 признан незаконным, на Администрацию возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем повторного рассмотрения заявления от 24.07.2018.

Предприниматель вновь обратился в адрес Администрации с заявлением о заключении договора купли-продажи арендованного имущества.

Администрация письмом от 16.04.2019 № 939/2-07 отказала в удовлетворении заявления о выкупе помещения основываясь на том, что испрашиваемое помещение не подлежит приватизации ввиду его включения в перечень, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ), а также указав, что помещение не сформировано как самостоятельный объект недвижимости, полагая недопустимым заключение договора купли-продажи в отношении части нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 09 июня 2020 года по делу № А58-4369/2019 отказ Администрации от 16.04.2019 № 939/2-07 признан незаконным, на Администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление предпринимателя.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2020 года по указанному делу решение суда первой инстанции от 09 июня 2020 года отменено. В удовлетворении требований заявителя отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 декабря 2020 года постановление апелляционного суда от 11 сентября 2020 года отменено. Решение суда первой инстанции от 09 июня 2020 года по делу № А58-4369/2019 оставлено в силе.

Рассмотрев заявление предпринимателя от 18.03.2019 повторно, Администрация письмом № 10212-06 от 19.01.2021 вновь отказала в удовлетворении заявления о выкупе помещения по следующим основаниям:

- согласно порядку, установленному пунктом 9 Федерального закона № 159-ФЗ, и положениям пунктов 8, 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Администрация должна принять решение о приватизации в отношении всего нежилого помещения общей площадью 873 кв. м и только по совместному заявлению всех арендаторов частей указанного нежилого помещения - субъектов малого среднего предпринимательства, для приобретения его в общую долевую собственность, с определением долей по соглашению сторон;

- на момент повторного рассмотрения заявления от 18 марта 2019 года срок действия договора аренды предпринимателя истек, не пролонгирован и не заключен вновь.

Не согласившись с указанным решением, предприниматель оспорил его в судебном порядке.

Удовлетворяя требования заявителя, суды исходили из неправомерности указанных Администрацией оснований отказа в заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, исходя из следующего.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 9 Федерального закона № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 данного Закона

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

Как следует из содержания оспариваемого отказа Администрации, в качестве одного из оснований повторного отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендованного предпринимателем имущества явилось прекращение на момент рассмотрения заявления предпринимателя договора аренды муниципального имущества (нежилого помещения) в связи с истечением 24.06.2019 срока его действия.

Вместе с тем, как обоснованно указали суды, поскольку с заявлением, на основании которого Администрацией принято оспариваемое в настоящем деле решение, предприниматель обратился 18.03.2019, в данном случае к спорным правоотношениям подлежит применению статья 3 Федерального закона № 159-ФЗ в редакции, действующей с 03.07.2018, в которой прямо предусмотрено, что арендуемое имущество должно находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества на день подачи заявления о реализации преимущественного права его приобретения в собственность.

Ссылки Администрации на рекомендации и разъяснения, изложенные в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 134, пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5 (2017), о возможности приобретения имущества арендатором только при наличии действующего договора аренды недвижимого имущества на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества, признаны судами несостоятельными. Суды правомерно учли, что данные разъяснения были даны в периоды действия статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ в иных редакциях, которыми соблюдение соответствующего условия не было поставлено в зависимость от момента подачи заявления о реализации преимущественного права приобретения нежилого помещения в собственность.

При этом судами обоснованно отмечено, что предприниматель задолго до истечения срока действия договора аренды уведомил Администрацию о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого помещения в собственность (в частности, 06.07.2017, 24.07.2018, 18.03.2019), однако неоднократно получал отказ по различным основаниям, которые впоследствии признавались судом незаконными, а на Администрацию возлагалась обязанность устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем повторного рассмотрения заявления, что подтверждается судебными актами по делу № А58-9365/2018 и делу № А58-4369/2019.

Исходя из изложенного, суды мотивированно пришли к выводу о незаконности отказа в выкупе помещения по указанному основанию.

Также является правомерным вывод судов о незаконности отказа Администрации в реализации права предпринимателя на выкуп помещения по основанию необходимости принятия решения о приватизации в отношении всего нежилого помещения общей площадью 873 кв. м и только по совместному заявлению всех арендаторов частей указанного нежилого помещения - субъектов малого среднего предпринимательства, для приобретения его в общую долевую собственность, с определением долей по соглашению сторон. Указанное основание мотивировано ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пунктах 8, 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 134.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Между тем, в пункте 8 указанного Информационного письма № 134 разъясняется возможность реализации права на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения, но лишь при условии, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения применительно к частям помещений допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить.

В данном случае возможность сформировать из спорного помещения обособленный объект недвижимого имущества установлена вступившим в законную силу судебным актом по делу № А58-4369/2019, что имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора применительно к статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В этой связи, как правильно указали судебные инстанции приведенные Администрацией доводы по существу направлены на переоценку выводов и преодоление вступившего в законную силу судебного акта по ранее рассмотренному делу, что вступает в прямое противоречие с задачами арбитражного судопроизводства, установленными статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку иных оснований для отказа в реализации преимущественного права Администрация в своем решении не указала, а материалами дела и вступившими в законную силу судебными актами подтверждено соответствие предпринимателя иным критериям, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ, суды пришли к обоснованному и правомерному выводу о наличии у предпринимателя преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суды мотивированно признали незаконным оспариваемый отказ Администрации от 19.01.2021 № 10212-06 и нарушении им прав заявителя.

Также суд кассационной инстанции считает правомерным указание судом первой инстанции на способ устранения нарушенного права предпринимателя путем осуществления необходимых действий по постановке на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта спорного помещения, а также путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального Закона № 159-ФЗ, учитывая установленные по делу обстоятельства и принимая во внимание основания оспариваемого отказа и положения действующего законодательства. Такой вывод суда о способе устранения нарушенного права соответствует положениям пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Приведенные в кассационной жалобе доводы, в том числе о невозможности постановки на кадастровый учет спорного помещения, и иное толкование Администрацией действующего законодательства не опровергают выводы судов и не влияют на законность принятых по делу судебных актов, направлены на переоценку доказательств и установление по делу иных фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Довод заявителя кассационной жалобы о допущенных судом первой инстанции нарушениях норм процессуального права, выразившихся в том, что суд первой инстанции одновременно назначил предварительное слушание и судебное разбирательство на 05.04.2021 с разницей 10 минут отклоняется, как не имеющий правового значения, поскольку согласно материалам дела в предварительном судебном заседании суд объявил об удовлетворении ходатайства Администрации и привлек в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Ганза» и ООО «ГанзаТрейд», отложив в порядке части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство на 14 часов
30 минут 17 мая 2021 года.

То обстоятельство, что судебное заседание 17 мая 2021 года началось ранее назначенного времени на 2 минуты, а пришедший к назначенному времени представитель третьего лица ООО «Ганза» ожидал в коридоре, и был приглашен только на оглашение резолютивной части решения, как правильно указал апелляционный суд, обусловлено действиями (бездействием) самого представителя. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что имели место какие-либо препятствия для участия представителя третьего лица в судебном заседании с обозначенного в определения
от 05 апреля 2021 года времени 14 часов 30 минут 17 мая 2021 года и до окончания заседания в 15 часов 09 минут.

Исходя из изложенного, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания полагать, что суд первой инстанции нарушил право Администрации и третьих лиц на судебную защиту.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены принятых по делу судебных актов, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 мая 2021 года
по делу № А58-1353/2021, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2021 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Г.В. Ананьина

А.Н. Левошко

М.М. Шелёмина