Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черниковой Н.М., рассмотрев в открытом заседании в помещении суда апелляционную жалобу ответчика на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27.11.2017 по делу №А58-6564/2016 по исковому заявлению публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>) к администрации муниципального образования «Поселок Чернышевский» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: Республики Саха (Якутия), <...>) об обязании заключить договор (суд первой инстанции: судья Артамонова Л.И.),

у с т а н о в и л :

публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) к администрации муниципального образования «Поселок Чернышевский» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (далее – администрация, ответчик) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требованием об обязании в 15-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить договор аренды части нежилого помещения по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, общей площадью 87 кв. м и нежилого помещения по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, общей площадью 94 кв. м в следующей редакции пункта 5.1: «арендная плата устанавливается в размере 49 157,63 руб. в месяц плюс НДС 18% = 8 848,37 руб.».

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27.11.2017 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик его обжаловал в апелляционном порядке, просил отменить.

Жалоба мотивирована тем, что истец обратился в арбитражный суд с иском за пределами шестимесячного срока, установленного в пункте 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в отзыве и письменных пояснениях, возражая на апелляционную жалобу, сослался на то, что 06.10.2016 получил оценку стоимости арендной платы, по которой в проекте договора установлен размер арендной платы, потому полагал не пропущенным шестимесячный срок на обращение в суд при не урегулировании разногласий с администрацией условия договора о размере арендной платы. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны извещены о возбуждении судебного производства, однако в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. При таком положении, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание представителей истца и ответчика не препятствовала судебному разбирательству.

В связи с заменой в составе суда на судью Корзову Н.А. судьи Юдина С.И., с участием которого рассматривалось дело, судебное разбирательство в заседании 10.05.2018 начато сначала на основании пункта 2 части 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 07.06.2018, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 09.06.2018. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети «Интернет».

Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Из материалов дела следует, что муниципальному образованию «Поселок Чернышевский» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) на праве собственности принадлежат нежилое помещение общей площадью 159,1 кв. м по адресу: Республика Саха (Якутия), <...> и нежилое помещение общей площадью 119,7 кв. м по адресу: Республика Саха (Якутия), <...> (свидетельства о государственной регистрации права от 07.10.2008 и от 28.12.2009, соответственно).

Общество (арендатор), в силу пункта 7 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» имеющее право на заключение без проведения торгов договора аренды помещения, находящегося в муниципальной собственности, для размещения средств связи, и администрация (арендодатель) заключили договор аренды от 01.06.2012 №06-А (далее – договор). По условиям договора арендодатель предоставил арендатору на срок с 01.06.2012 по 31.05.2015 во владение и пользование часть нежилого помещения по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, общей площадью 87 кв. м для использования под линейно-технический цех и нежилое помещение по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, общей площадью 159,1 кв. м для использования под междугородную телефонную станцию (пункты 1.1, 2.1 договора).

В пункте 5.1 договора стороны согласовали арендную плату в размере 69 060,23 руб. в месяц с НДС.

По истечении действия договора аренды от 01.06.2012 №06-А общество продолжило пользоваться арендованными помещениями.

С сопроводительным письмом от 12.01.2016 №20 администрация направила обществу проект нового договора аренды от 01.06.2016 №01-А (далее – проект договора), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору (обществу) во владение и пользование на срок с 01.01.2016 по 31.12.2019 часть нежилого помещения по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, общей площадью 87 кв. м для использования под линейно-технический цех и часть нежилого помещение по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, общей площадью 94 кв. м для использования под междугородную телефонную станцию (пункты 1.1, 1.2 проекта договора).

В пункте 5.1 проекта договора указана арендная плата в размере 92 853 руб. в месяц без НДС. Согласно пункту 5.6 проекта договора арендатор самостоятельно оплачивает эксплуатационные расходы и расходы на коммунальные услуги.

Размер арендной платы в проекте договора администрацией установлен по состоянию на 11.01.2016 согласно отчетам об оценке рыночной стоимости права аренды 1 кв. м в принадлежащих выше названных нежилых помещения от 18.01.2016 №006 и №008, составленных ООО «Центр независимой оценки».

Проект договора общество получило 13.01.2016, соответствующая запись №171 выполнена на сопроводительном письме администрации от 12.01.2016 №20 (т. 5 л.д. 65).

Не согласившись с размером арендной платы, истец самостоятельно получил в ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга «Интеллект» оценку рыночной стоимости права аренды в месяц 1 кв. м помещений по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>. Согласно отчетов об оценке от 08.11.2016 №5209/2 и №5209/1, подготовленных ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга «Интеллект», рыночная стоимость за 1 кв. м пом. 82 без учета расходов на коммунальные услуги и с учетом НДС составила 350 руб., пом. 73 без учета расходов на коммунальные услуги и с учетом НДС - 295 руб.

В письме от 16.11.2016 общество предложило администрации пересмотреть размер арендного платежа в месяц, указанного в проекте договора. В письме от 21.11.2016 №1598 администрация сообщила обществу об отказе заключить договор аренды нежилых помещений по отчетам независимой оценки рыночной стоимости аренды от 08.11.2016 №5209/2 и №5209/1, в случае отказа подписать предложенный проект договора просило освободить занимаемые нежилые помещения.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском за урегулированием разногласий при заключении договора аренды, ссылаясь на свое преимущественное право аренды помещений без проведения конкурса, аукциона, поскольку надлежащим образом исполняло свои обязанности арендатора по договору аренды от 01.06.2012 №06-А.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сослался на положения статьи 446, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 9 статьи 17.1 статьи Федерального закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 №135-ФЗ, статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на правовую позицию, сформулированную в пунктах 4.2, 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком». Суд исходил из обоснованности требования истца по праву, установил размер арендной платы согласно заключению судебной экспертизы от 09.08.2017 №71/1-О.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о конкуренции) заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключением из данного правила является, в том числе, наличие у арендатора государственного или муниципального имущества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик не оспаривал преимущественного права истца на заключение на новый срок без проведения торгов договора аренды нежилых помещений находящихся в муниципальной собственности «Поселка Чернышевский» Мирнинского района Республики Саха (Якутия), занятых на основании договора аренды от 01.06.2012 №06-А.

Частями 9, 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрены условия, на которых заключается договор аренды государственного или муниципального имущества на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по договору аренды, срок которого истек, без проведения конкурса, а также обязанность арендодателя заключить с таким арендатором договор аренды в порядке и на условиях, установленных настоящим Законом.

В пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление №73) разъяснено, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления №73).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Из положений названной нормы следует, что шестимесячный срок, в течение которого разногласия при заключении договора могут быть урегулированы в судебном порядке, является пресекательным, применяется самим судом, независимо от заявлений участвующих в деле лиц, к нему не применяются правила, предусмотренные для срока исковой давности. При этом такой срок императивно устанавливает невозможность урегулирования разногласий в судебном порядке после его истечения.

Согласно статье 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законом и иными правовыми актами или не указано в оферте.

Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.

В силу статьи 440 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.

В проекте договора администрация указала, что в случае не подписания обществом договора в месячный срок с даты направления договора, договор считается незаключенным (пункт 2.3).

Стало быть, с учетом того, что проект договора администрация направила обществу 12.01.2016 с сопроводительным письмом №20, обществу следовало подписать полученный проект договора или направить администрации извещение об акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) до 12.02.2016.

В месячный срок общество не подписало полученного от администрации договора. Получив в Отдел имущественных прав и управления имуществом 29.03.2016 (вх. №0807/03/2259-16) от администрации документы на арендуемые помещения, на что указано в письме от 04.04.2016 №0807/05/1578-16, под предлогом, что документы направлены администрацией не по адресу, общество вновь договор не подписало. В случае несогласия общества с размером арендной платы в течение нормально необходимого времени общество не обратилось за получением независимой оценки рыночной стоимости аренды занимаемых помещений. Неполучение от администрации до октября 2016 года отчетов об оценке рыночной стоимости права аренды от 18.01.2016 №006 и №008, составленных ООО «Центр независимой оценки» объективно не препятствовало обществу самостоятельно получить независимую оценку рыночной стоимости арендной платы муниципального имущества. Действия по получению независимой оценки рыночной стоимости аренды имущества общество совершило более чем через девять месяцев после получения от администрации проекта договора – 03.11.2016 и более чем через семь месяцев после получения от администрации документов на арендуемые помещения. С иском в арбитражный суд общество обратилось через одиннадцать месяцев после получения проекта договора и более чем через восемь месяцев после получения от администрации запрошенных документов на арендуемые помещения.

Поскольку в предложенный администрацией срок общество не подписало договор аренды, спор по условиям контракта определенно имел место к истечению месячного срока, в течение которого обществу было необходимо подписать проект договора. С требованием об урегулировании разногласий по договору общество обратилось 06.12.2016, то есть с пропуском шестимесячного срока, установленного в пункте 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таком положении разногласия по договору не подлежали урегулированию в судебном порядке. У суда отсутствовали правовые основания для понуждения ответчика к заключению договора, в удовлетворении требования истца следовало отказать.

Учитывая изложенное, решение суда принятое по настоящему делу с нарушением нормы материального права подлежало отмене в части разрешения материальных требований истца на основании пункта 4 части 1, части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта об отказе в иске.

По платежному поручению от 23.12.2016 №416616 общество уплатило 6 000 руб. государственной пошлины по исковому заявлению. Кроме того, оно понесло 25 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы, назначенной в настоящем деле ООО Оценочная фирма «Стандарт».

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца на уплату государственной пошлины в связи с рассмотрением искового заявления и 25 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы остаются на истце.

При подаче искового заявления обществу определением суда от 16.01.2017 произведен зачет государственной пошлины, уплаченной платежными поручениями от 04.02.2016 №102048 на сумму 4 199 руб. и от 19.062013 №73647 на сумму 2 672,70 руб.

Поэтому в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации 6 871,70 руб. излишне уплаченной государственной пошлины подлежали возврату истцу из федерального бюджета.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация муниципального образования «Поселок Чернышевский» Мирнинского района Республики Саха (Якутия), как государственный орган, выступающий в деле в качестве ответчика, освобождена от уплаты государственной пошлины. В силу положений пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» государственная пошлина взысканию с истца не подлежит.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 ноября 2017 года по делу №А58-6564/2016 отменить в части, принять новый судебный акт.

В иске отказать.

Возвратить публичному акционерному обществу междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 6 871,70 руб. государственной пошлины, уплаченной платежными поручениями от 04 февраля 2016 года №102048 на сумму 4 199 руб. и от 19 июня 2013 года №73647 на сумму 2 672,70 руб.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) денежные средства в размере 25 000 руб., поступившие от публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» (ИНН <***>, ОГРН <***>), на расчетный счет ООО Оценочная фирма «Стандарт».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Капустина Л.В.

Судьи Корзова Н.А.

Макарцев А.В.