Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление от 20 июня 2007 года Четвёртого арбитражного апелляционного суда по делу № А58-7809/2005 (суд первой инстанции: Эверстова Р.И.; суд апелляционной инстанции: Шаркова К.Ж., Юдин С.И., Стасюк Т.В.),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением о признании недействительным распоряжения от 23.09.2005 № Р-1727 Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия) (Минимущество) и обязании Минимущества заключить договор купли-продажи истребуемого земельного участка. Также предпринимателем заявлено требование о взыскании расходов на услуги представителя в размере 5 000 рублей и расходов, связанных с предоставлением ей органами местного самоуправления выкопировки плана земельного участка, в размере 2 654 рублей.

Дело рассмотрено с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Комитета архитектуры и градостроительства города Якутска и муниципального унитарного предприятия «Архитектурно-планировочное муниципальное предприятие» (МУП «Архитектурно-планировочное муниципальное предприятие»).

Решением суда от 21 марта 2007 года заявленные требования удовлетворены. Распоряжение от 23.09.2005 № Р-1727 Минимущества признано недействительным. Минимущество обязано в двухнедельный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>

земельного участка, расположенного по адресу: <...> и направить его предпринимателю ФИО1 С Минимущества в пользу предпринимателя также взысканы судебные расходы в сумме 5 000 рублей. В удовлетворении требований о взыскании расходов в сумме 2 654 рублей отказано.

Постановлением от 20 июня 2007 года Четвёртого арбитражного апелляционного суда решение суда отменено, в удовлетворении требований предпринимателя ФИО1 отказано.

Не согласившись с постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции, предприниматель обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить по мотивам неправильного применения судом статей 28, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества», оставив в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что согласно пункту 4 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Вывод арбитражного суда апелляционной инстанции о том, что в случае, если заявитель заключил договор аренды земельного участка, то он полностью утратил в последующем право выкупа занимаемого земельного участка в связи с реализацией исключительного права, предприниматель считает основанным на неправильном толковании пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2004 № 11.

Заявитель указывает на то, что у неё сохраняется общее наравне с другими лицами право на выкуп на возмездной основе спорного земельного участка, а также указывает, что она не настаивала на приватизации земельного участка как реализации своего исключительного права.

Предприниматель не согласна с выводом суда о том, что, являясь собственником здания – контрольно-пропускного пункта на гаражной стоянке, заявитель может выкупить лишь только ту часть участка, которую занимает площадь КПП и которая необходима для эксплуатации самого КПП, поскольку в соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учётом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В отзыве на кассационную жалобу Минимущество считает постановление арбитражного суда апелляционной инстанции основанным на правильном применении норм материального и процессуального права, а доводы жалобы – несостоятельными, просит оставить судебный акт без изменения.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны и иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (телеграммы №№ 004, 005, 006, 007, 008 от 11.10.2007, уведомления №№ 45222, 45224, 45225 от 18.10.2007, 45223 от 17.10.2007), Минимущество, Комитет архитектуры и градостроительства города Якутска и МУП «Архитектурно-планировочное муниципальное предприятие» своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, в связи с чем дело слушается без их участия.

Представитель предпринимателя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив в пределах, установленных статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения Четвёртым арбитражным апелляционным судом норм материального и соблюдения норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского приходит к следующим выводам.

Как установлено арбитражными судами и усматривается из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 14-АА № 048975 предприниматель ФИО1 является собственником нежилого сооружения, назначение – контрольно-пропускной пункт, общей площадью 16,4 квадратных метров, кадастровый номер 14:36:000126:15:16331, расположенного по адресу: <...> По договору аренды земельного участка от 18.04.2005 № 4633 сроком действия с 31.08.2004 по 01.06.2005 по указанному адресу предпринимателю представлен в аренду земельный участок площадью 51 596 квадратных метров кадастровый номер 14:36:102051:0030 с целью размещения стоянки металлических гаражей.

05.05.2005 предприниматель ФИО1 обратилась в Минимущество с заявлением о приватизации указанного земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 51 596 квадратных метров, кадастровый номер 14:36:102051:0030.

Распоряжением от 23.09.2005 № Р-1727 Минимущества в предоставлении в собственность предпринимателю указанного земельного участка отказано на основании пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и пункта 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Полагая, что данное распоряжение является незаконным и нарушает её права, предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с указанным заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования предпринимателя, исходил из недоказанности Минимуществом наличия в отношении спорного земельного участка градостроительных ограничений, установленных Генеральным планом развития города Якутска, кроме того, суд счёл, что поскольку предпринимателем заключены договора аренды земельного участка до введения в действие Земельного кодекса, она не реализовала своё исключительное право, установленное пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, пришёл к выводу о том, что ФИО1 как собственник здания контрольно-пропускного пункта площадью 16,4 квадратных метров, не имеет исключительного права на приобретение в собственность земельного участка площадью 51 596 квадратных метров, предоставленного ей в пользование под стоянку металлических гаражей, кроме того, она утратила право на приватизацию спорного земельного участка, поскольку реализовала своё исключительное право, установленное пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заключив договор его аренды 18.04.2005 №4633 (после вступления в силу Земельного кодекса РФ).

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил: если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды участка, он утрачивает право на его выкуп в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Установив, что предприниматель реализовала предоставленное ей пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право путем заключения договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленных ею требований.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не лишен возможности приобретения этого участка в собственность в общем порядке. Названное соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.05.2007 №262/07.

Реализация исключительного права приватизации или аренды путём заключения договора аренды не является препятствием приватизации земельного участка в общем порядке.

Как видно из заявления от 05.05.2005 в Минимущество, предприниматель не ссылалась на наличие у неё исключительного права в соответствии со статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заявление содержит волеизъявление предпринимателя на приватизацию земельного участка площадью 51 596 квадратных метров (л.д. 6 т.1). Распоряжение от 23.09.2005 № Р-1727 Минимущества, которым предпринимателю отказано в предоставлении истребуемого земельного участка, обосновано положениями пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пунктом 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и также не содержит ссылки на наличие или отсутствие у предпринимателя исключительного права в соответствии со статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общий порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, установлен статьёй 28 Земельного кодекса Российской Федерации. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для

предоставления предпринимателю ФИО1 земельного участка на основании статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, был предметом исследования судом первой инстанции. Однако, в нарушение статей 270-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, не указал мотивы, по которым не согласился с выводами суда в этой части.

Ошибочным является суждение апелляционного суда о том, что ссылки предпринимателя на статью 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не имеют юридического значения для разрешения данного спора. Судом не учтено, что данной нормой обоснован отказ Минимущества в приватизации земельного участка.

При таких условиях постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое с неправильным применением норм материального права.

Решение арбитражного суда первой инстанции также не может быть оставлено в силе по следующим основаниям.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает вывод Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) об отсутствии оснований для отказа предпринимателю ФИО1 в приватизации спорного земельного участка в связи с недоказанностью наличия градостроительных ограничений, установленных Генеральным планом развития города Якутска, не достаточно обоснованным установленными по делу фактическими обстоятельствами.

Как следует из ответа от 24.05.2005 № 07/870 главного архитектора города Якутска, согласно утверждённому генеральному плану развития города Якутска земельный участок, занимаемый временной стоянкой металлических гаражей по улице Якутской в квартале 17, находятся в планируемой зоне малоэтажной жилой застройки, таким образом, согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельный участок входит в план развития городских территорий и не может быть отчуждён из земель государственной собственности (л.д. 56 т. 1).

Суд первой инстанции не принял данное письмо в качестве доказательства наличия в отношении спорного земельного участка градостроительных ограничений, со ссылкой на положения пункта 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

Ссылку на данную норму закона суд не обосновал надлежащим образом. Статья 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет виды и состав территориальных зон. Случаи отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены пунктом 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) посчитал, что нахождение спорного земельного участка как на территории открытых ландшафтов, так и на территории коммунальных предприятий, транспорта, складов не может служить основанием для отказа в приватизации земельного участка.

Вместе с тем, согласно градостроительному заключению № 3-235-04 земельный участок площадью 51 596 квадратных метров по улице Якутской, 17 квартал, характеризуется в качестве района жилой застройки (л.д. 86 т.1).

Учитывая имеющиеся в материалах дела противоречия относительно того, в какой зоне находится испрашиваемый земельный участок, суду надлежало исследовать Генеральный план города Якутска (основной чертёж), сопоставив его со схемой фактического нахождения земельного участка, с целью устранения данных противоречий.

Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В соответствии с частью 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть обязательно указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, а также доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

В силу требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Названные требования закона Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) надлежащим образом не выполнены.

Кроме того, удовлетворяя требования предпринимателя ФИО1, суд первой инстанции в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязал Минимущество в двухнедельный срок после вступления решения арбитражного суда в законную силу подготовить проект договора купли-продажи земельного участка по адресу: <...> и направить его предпринимателю.

Между тем, возложение подобной обязанности согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» производится при разрешении споров, связанных с переоформлением права аренды или с приобретением земельных участков в собственность на основании правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких условиях, поскольку выводы суда не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, и указанные нарушения норм процессуального права могли привести к принятию неправильного решения, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, выполнить требования процессуального законодательства о всестороннем, полном, объективном исследовании и оценке фактических обстоятельств дела, и вынести законное, обоснованное и мотивированное решение.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 21 марта 2007 года Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), постановление от 20 июня 2007 года Четвёртого арбитражного апелляционного суда по делу № А58-7809/2005 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Судьи

М.М. Шелёмина

Л.А. Кадникова

Л.Ю. Пущина