Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика – администрации муниципального образования «Поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07 июня 2018 года по делу № А58-9794/2017 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) (суд первой инстанции – Шамаева Т.С.; суд апелляционной инстанции: Даровских К.Н., Барковская О.В., Монакова О.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дальний Восток-Транс» (ОГРН 1131447013224, ИНН 1435271897, г. Якутск, далее – ООО «ДВ-ТРАНС», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования «Поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (далее – администрация, ответчик) о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилых помещений №0116300027414000039-1 от 08.09.2014 в размере 7 218 730 рублей 82 копеек.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 февраля 2018 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

При допущенном судом первой инстанции нарушении правила о тайне совещания судей при принятии решения определением от 11 мая 2018 года Четвертый арбитражный апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07 июня 2018 года указанное решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ответчик обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, дело направить на новое рассмотрение.

В кассационной жалобе администрация ссылается на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, однако судом данному обстоятельству надлежащая правовая оценка не дана, как и не исследован вопрос о необходимости привлечения к участию в деле лиц, представляющих интересы Республики Саха (Якутия) и Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы суда апелляционной инстанции о наличии правовых оснований для взысканий с администрации основного долга по договору основаны на неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, поскольку дополнительные соглашения к договору не истребованы, правильная правовая квалификация правоотношениям сторон не дана, согласованное сторонами условие об окончательном расчете, как и факт передачи квартир не исследованы.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на несостоятельность доводов кассационной жалобы, в связи с чем просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация размещена в сети «Интернет» на сайте суда – fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по итогам открытого аукциона в электронной форме на основании подпрограммы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда» государственной программы Республики Саха (Якутия) «Обеспечение качественным жильем на 2012-2016 годы» сторонами заключен договор купли-продажи №0116300027414000039-1 от 08.09.2014, по условиям которого ООО «ДВ-ТРАНС» (продавец) обязалось передать администрации (покупатель) в собственность 14 жилых помещений (14 квартир), которые будут расположены в строящемся многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Кобяйский улус (район), поселок Сангар, улица Ленина, дом 121, общей площадью не менее 593,6 кв. м. (без учета лоджий), не более 660,9 кв. м., а покупатель обязуется принять квартиры и оплатить их.

Согласно пункту 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 18.03.2015 № 1) цена квартир определена в сумме 37 531 189 рублей 22 копеек из расчета стоимости 1 кв. м. общей площади квартиры в размере 56 788 рублей по приказу Министерства архитектуры и строительного комплекса Республики Саха (Якутия) от 28.03.2014 № 53, из них средства: Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства – 8 428 813 рублей 18 копеек; бюджета Республики Саха (Якутия) – 23 629 666 рублей 74 копейки; бюджета муниципального образования «Поселок Сангар» – 2 254 748 рублей 40 копеек, внебюджетные средства – 3 217 960 рублей 90 копеек.

Покупатель оплачивает цену за приобретаемые квартиры путем перечисления на расчетный счет застройщика в следующем порядке и сроки:

- на счет продавца авансовый платеж в размере 30% от стоимости контракта, при условии предоставления продавцом следующих документов: счета на авансовый платеж в течение 20 банковских дней,

- возможна поэтапная оплата муниципального контракта на основании форм КС-2, КС-3, актов выполненных работ и справок о стоимости выполненных работ и затрат соответственно, в течение 15 банковских дней,

- окончательный расчет в размере 10% по муниципальному контракту производится в течение 20 банковских дней после государственной регистрации права муниципальной собственности на приобретаемые квартиры и подписания актов приема передачи квартир.

В соответствии с графиком платежей (приложение № 4 к договору) покупатель оплачивает 30% от цены договора в сумме 11 259 356 рублей 77 копеек в течение 20 банковских дней со дня заключения договора, 60% от цены договора в сумме 22 518 713 рублей 22 копеек в течение 15 банковских дней после подписания форм КС-2, КС-3, 10% от цены договора в сумме 3 753 118 рублей 93 копеек в течение 20 дней после подписания акта ввода объекта в эксплуатацию.

Претензией от 30.10.2017 № 72 общество указало на неисполнение обязательства по оплате в размере 3 606 889 рублей 25 копеек и просило администрацию устранить нарушения по договору.

В ответ на данную претензию администрация письмом от 07.11.2017 № 01-1871 сообщила, что ввод объекта в эксплуатацию произведен позже установленного срока, обязательства, предусмотренные пунктами 3.1.1, 3.1.2 договора, продавцом не исполнены, и указала, что окончательный расчет по договору будет возможен только при исполнении всех условий договора, устранении выявленных недостатков и проведении работ по благоустройству придомовой территории.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате квартир, истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями.

Суд апелляционной инстанции на основании положений статей 432, 454, 549, 702 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54) квалифицировал договор № 0116300027414000039-1 от 08.09.2014, как смешанный с элементами договора купли-продажи будущей вещи и договора подряда, и пришел к выводу об обоснованности требования общества, исходя из того, что факт передачи квартир ответчику документально подтвержден и последним не оспаривается. При этом суд указал, что условие договора об окончательном расчете по оплате переданных квартир не поставлено в зависимость от обязанности истца зарегистрировать право собственности.

Суд кассационной инстанции считает, что при рассмотрении настоящего спора апелляционный суд в нарушение требований части 2 статьи 65, части 1 статьи 168, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установил все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, и неправильно применил нормы материального права, регулирующие рассматриваемые правоотношения.

Квалификация подписанного сторонами договора должна производиться судом на основании содержания условий договора, которые в случае его неясности устанавливаются с помощью правил статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку суд должен исходить из действительной направленности воли сторон и самостоятельно определять применимые нормы права.

Юридическая квалификация и судебная оценка должны исходить не из формы и названия, а из сути и содержания тех правоотношений, которые они создают (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 № 1-П).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального значения содержащихся в разделах 1, 3 договора № 0116300027414000039-1 от 08.09.2014 слов и выражений, данный договор по содержанию прав и обязанностей сторон признакам ни договора подряда, ни договора долевого участия в строительстве не соответствует.

По общему правилу договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, подлежат правовой квалификации как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абзац 2 пункта 4 Постановления № 54).

Поскольку предмет спорного договора ограничен лишь приобретением ответчиком за плату товара, который будет создан истцом в будущем, рассматриваемые правоотношения с учетом вышеизложенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отвечают квалификации как возникшие в силу заключения сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пунктов 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления № 54, судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 20.09.2011 № 5785/11, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

В соответствии с порядком передачи квартир, установленным в пунктах 3.1.1-3.1.4 договора № 0116300027414000039-1 от 08.09.2014, продавец обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру и направить покупателю сообщение о готовности квартиры к передаче. В срок не позднее 10 дней с даты направления сообщения о готовности квартиры к передаче подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Составить передаточный акт (приложение 3 к договору) в трехдневный срок после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Исходя из согласованных сторонами условий договора в совокупности с положениями приведенных норм материального права, обязанность общества по передаче квартир администрации не ограничивается лишь фактической передачей имущества в пользование и не может считаться исполненной надлежащим образом в отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на вновь созданную вещь и при необеспечении последним перехода права собственности к покупателю.

Однако судами в нарушение вышеприведенных требований процессуального законодательства порядок передачи квартир, согласованный сторонами, не исследовался, оценка реальным действиям продавца по его соблюдению не дана.

В силу изложенного, ссылки апелляционного суда на акты приемки выполненных работ и справки по формам КС-2, КС-3, акт приемки законченного строительством объекта от 27 июля 2016 года, как на доказательства, подтверждавшие факт надлежащей передачи ответчиком квартир в соответствии с договором, являются неправомерными.

Кроме того, аргументацию, на основании которой апелляционный суд отклонил довод ответчика о взаимосвязи условия об окончательном расчете по договору с обязанностью истца зарегистрировать право собственности, нельзя признать обоснованной.

В соответствии со статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 2.1.4 договора № 0116300027414000039-1 от 08.09.2014 установлено, что окончательный расчет в размере 10% по муниципальному контракту производится в течение 20 банковских дней после государственной регистрации права муниципальной собственности на приобретаемые квартиры и подписания актов приема-передачи квартир.

В силу положений статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

Таким образом, гражданское законодательство допускает включение в договор условия наступление, которого зависит от воли одной из сторон.

В то же время в приложении 4 к договору момент об окончательном расчете определен иным образом и связан с подписанием акта ввода объекта в эксплуатацию.

Между тем, вопрос о противоречии пункта 2.1.4 договора и приложения 4 к нему судом апелляционной инстанции не рассматривался и не разрешался, истинная воля сторон относительно момента окончательного расчета с учетом документации об электронном аукционе в соответствии Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» не выяснялась.

Поскольку вывод суда о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по муниципальному контракту № 0116300027414000039-1 от 08.09.2014 не основан на полном и всестороннем выяснении всех имеющих значение для дела обстоятельств и принят с нарушением норм материального права, постановление апелляционной инстанции по настоящему делу не может быть признано отвечающим требованиям части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о законности, обоснованности и мотивированности.

Доводам ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и необходимости привлечения к участию в деле лиц, представляющих интересы Республики Саха (Якутия) и Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка, правомерность их отклонения в силу несостоятельности подтверждается судом кассационной инстанции.

Вместе с тем, выводы суда апелляционной инстанции о нарушении судам первой инстанции норм процессуального законодательства, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, являются законными и обоснованными, в связи с чем на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 февраля 2018 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07 июня 2017 года по делу № А58-9794/2017 подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, с учетом этого и полной, всесторонней оценки всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, представленных ими доказательств, принять законное и мотивированное решение, а также решить вопрос о распределении государственной пошлины за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 февраля 2018 года по делу № А58-9794/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07 июня 2018 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Н.П. Кушнарева

О.Н. Буркова

С.Б. Качуков