Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решения об отказе выдаче разрешения на строительство объекта и о возложении обязанности выдать разрешение на строительство объекта,

при участии:

от Департамента архитектуры и градостроительства города Южно- Сахалинска: представитель ФИО1, по доверенности от 09.08.2018 №60-Д сроком действия на 1 год, документ удостоверяющий личность; представитель ФИО2, по доверенности №58-Д от 20.07.2018 сроком действия на 1 год, личность удостоверена по удостоверению;

от ООО «Гитол»: представитель ФИО3, по доверенности от 05.06.2018, личность удостоверена по паспорту; руководитель ФИО4, личность удостоверена по паспорту;

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска: до перерыва – в судебное заседание не явились, извещены; после перерыва – представитель ФИО1, по доверенности №82-Д от 07.08.2018, документ удостоверяющий личность; представитель ФИО2, по доверенности №80-Д от 07.08.2018, документ удостоверяющий личность;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Гитол» (далее – заявитель, общество, ООО «Гитол») обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (далее – департамент архитектуры и градостроительства), изложенного в письме от 14.05.2018 №3979-026/05, об отказе выдаче разрешения на строительство объекта «Группа многоквартирных жилых домов и центром дошкольного и школьного образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом. 2-я очередь строительства – Многоквартирный дом корпус «А» и Многоквартирный дом корпус Б» на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0406001:428, расположенном в южной части города Южно-Сахалинска по западной стороне проспекта Мира, а также о возложении обязанности в десятидневный срок с даты принятия решения выдать разрешение на строительство указанного объекта.

Определением суда от 21.06.2018 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – департамент землепользования).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 06.08.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано, мотивировочная часть судебного акта содержит выводы о несоответствии оспариваемого ненормативного акта закону.

Не согласившись с выводами, сделанными арбитражным судом в мотивировочной части решения, департамент обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой настаивает на том, что земельный участок, на котором обществом планируется осуществить строительство, находится в территориальной зоне ОД-4 (учебно-образовательная), регламентом которой не предусмотрено строительство многоквартирных жилых домов. В связи с этим представленные обществом документы, в том числе проектная документация, по мнению департамента, не соответствуют градостроительному плану земельного участка. На земельном участке, являющемся предметом договора аренды от 21.10.2012 №01983, общество осуществляло строительство объекта учебно-образовательного назначения, с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома заявитель не обращался. После прекращения арендных отношений обществу предоставлено право завершить строительство объекта, который отнесен к недвижимости наряду с готовыми объектами, с любой степенью готовности, отличной от 0%, но только в соответствии с установленными градостроительным регламентом требованиями.

В судебном составе, рассматривающем настоящее дело, в связи с нахождением судей Н.Н. Анисимовой, Г.Н. Палагеша в отпуске на основании определения суда от 20.11.2018 произведена их замена на судей А.В. Гончарову, Т.А. Солохину, и рассмотрение апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 18 АПК РФ произведено сначала.

Департамент землепользования, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание 20.11.2018 не обеспечил, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 АПК РФ рассмотрела апелляционную жалобу в его отсутствие по имеющимся в материалах дела документам.

В судебном заседании 20.11.2018, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители департамента архитектуры и градостроительства доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, ходатайствовали о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

ООО «Гитол» в представленном в материалы дела письменном отзыве с учетом дополнительных пояснений к нему, поддержанном представителями в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласились, считают, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем решение отмене или изменению не подлежит. Ходатайствовали о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Данные ходатайства были судом апелляционной инстанции рассмотрены и на основании статей 159, 268 АПК РФ удовлетворены, в результате чего в материалы дела были приобщены дополнительные документы, представленные сторонами, как связанные с обстоятельствами настоящего спора.

В судебном заседании 20.11.2018 в порядке статьи 163 АПК РФ судом апелляционной инстанции был объявлен перерыв до 27.11.2018, о чем лица, участвующие в деле, были уведомлены путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола тем же секретарем судебного заседания с участием представителя департамента землепользования, который поддержал позицию департамента архитектуры и градостроительства и просил изменить мотивировочную часть решения суда.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

30.10.2006 по результатам проведения аукциона между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО «ДВ «Новый Материк» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №9254, в соответствии с которым арендатор передает за плату во временное пользование (на условиях аренды), а арендатор принимает земельный участок общей площадью 155728 кв. м, с кадастровым номером 65:01:04 06 001:0024, категория земель «земли поселений», расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, южная часть города в границах: с севера р. Зима, с востока – пр. Мира, с юга – граница отвода ООО «Бриллиант», с запада – ул. Ленина.

Участок предоставляется для/под малоэтажную застройку повышенной плотности, состоящей из одно-двухквартирных блокированных 2-4 этажных домов в сочетании с многоквартирными 4 этажными секционными домами и объектами обслуживания (пункт 1.2 договора).

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 16.11.2006 арендатор передал, а арендатор принял в аренду единое землепользование с кадастровым номером 65:01:04 06 001:0024, площадью 155728 кв. м.

Постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 12.02.2010 №251 «О внесении изменений в правоустанавливающие документы на землю и предоставлении земельных участков» установлено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 65:01:04 06 001:0024, площадью 15,5728 га, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, южная часть города в границах: с севера р. Зима, с востока – пр. Мира, с юга – граница отвода ООО «Бриллиант», с запада – ул. Ленина: «Для комплексного освоения в целях жилищного строительства».

Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 21.09.2011 №1730 утвержден проект планировки, проект межевания территории в южной части города Южно-Сахалинска в границах: р. Зима - пр. Мира - граница отвода ООО «Бриллиант» - ул. Ленина. Данная территория дифференцирована на следующие зоны планируемого размещения объектов капитального строительства: многоэтажной жилой застройки; учебно-образовательного назначения; объектов инженерного назначения.

Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 31.10.2012 №1812-р «О разделе земельного участка» земельный участок с кадастровым номером 65:01:04 06 001:0024, площадью 15,5728 га разделен на девять земельных участков, одним из которых стал земельный участок, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Ленина, юго-западнее участка с кадастровым номером 65:01:0406001:33, с кадастровым номером 65:01:0406001:357, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: Для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью 44662 кв. м.

31.10.2012 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и ООО «ДВ «Новый Материк» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №01983, в соответствии с которым из земель категории «земли населенных пунктов» арендатору представлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:357, площадью 44662 кв. м, местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Ленина, юго-западнее участка с кадастровым номером 65:01:0406001:33, целевое использование «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», сроком с 31.10.2012 по 30.10.2015.

На основании соглашения от 30.01.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.10.2012 №01983 от ООО «ДВ «Новый Материк» перешли к ЗАО «Топливная компания», далее на основании соглашения от 26.12.2014 - от ЗАО «Топливная компания» к ООО «ТехИнвест» и впоследствии на основании соглашения от 14.04.2015 - от ООО «ТехИнвест» к заявителю.

Решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 №744/44-13-4 утверждены Правила землепользования и застройки на территории городского округа «город Южно-Сахалинск», в соответствии с которыми земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:357 попадал в две территориальные зоны: учебно-образовательной (ОД-4) и многоэтажной жилой застройки (Ж-1).

Распоряжением Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска от 26.12.2014 №1798-р утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала №65:01:0406001 в связи с образованием двух земельных участков, в том числе многоконтурного земельного участка, состоящего из двух контуров путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0406001:357, 65:01:0406001:363, 65:01:0406001:362, 65:01:0406001:359, 65:01:0406001:355, 65:01:0406001:358, 65:01:0406001:360, 65:01:0406001:356, со следующими характеристиками земельных участков:

- ЗУ1: местоположение: г. Южно-Сахалинск, в южной части города, по западной стороне просп. Мира, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, земельный участок расположен в учебно-образовательной территориальной зоне (ОД-4);

- ЗУ2: местоположение: г. Южно-Сахалинск, в южной части города, по западной стороне просп. Мира, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки (Ж-1).

15.01.2015 на основании данного распоряжения на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:428 площадью 44662 кв. м, образованный путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0406001:357, 65:01:0406001:363, 65:01:0406001:362, 65:01:0406001:359, 65:01:0406001:355, 65:01:0406001:358, 65:01:0406001:360, 65:01:0406001:356, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, полностью расположенный в учебно-образовательной территориальной зоне (ОД-4).

Соглашением от 28.07.2015 в договор аренды земельного участка №01983 от 30.10.2012 были внесены изменения, согласно которым предмет аренды был определен как земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:428, из земель категории «земли населенных пунктов», площадью 44662 кв. м, местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Ленина, юго-западнее участка с кадастровым номером 65:01:0406001:33, целевое использование «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». Соглашение от 28.07.2015 к договору аренды земельного участка №01983 от 30.10.2012 прошло государственную регистрацию.

08.09.2015 обществу выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 65:01:0406001:428, согласно которому весь земельный участок расположен в учебно-образовательной территориальной зоне (ОД-4).

В дальнейшем 03.11.2015 обществу выдано разрешение на строительство №65-64701000-05695-2015, наименование объекта «Группа многоквартирных жилых домов и центром дошкольного и школьного образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом. 1-я очередь - школа для одаренных детей на 25 мест», площадью застройки 150 кв. м, земельный участок - 65:01:0406001:428. Срок действия разрешения до 03.01.2017.

05.04.2016 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства площадью застройки 150 кв. м, степень готовности 20%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0406001:428.

10.05.2018 ООО «Гитол» обратилось в департамент архитектуры и градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Группа многоквартирных жилых домов с центром дошкольного и школьного образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом. 2-я очередь – Многоквартирный дом корпус А и Многоквартирный дом корпус Б» на земельном участке по адресу: <...>, кадастровый номер 65:01:0406001: 428, сроком на 36 месяцев.

Рассмотрев данное обращение, департамент письмом от 14.05.2018 №3979-026/15 отказал в его удовлетворении, сославшись на несоответствие представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка (территориальная зона не предусматривает строительство многоквартирных жилых домов).

Не согласившись с указанным отказом, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ в выдаче разрешения на строительство по приведенному в нем основанию не соответствует вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Сахалинской области от 06.10.2016 по делу №А59-3129/2016, которым на департамент возложена обязанность предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:428 в связи с установлением права общества завершить на данном земельном участке строительство тех объектов, решение об отказе в выдаче разрешения на строительство которых оспаривается в рамках настоящего дела. При этом установив, что при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство обществом не был представлен правоустанавливающий документ на земельный участок, арбитражный суд посчитал, что оспариваемым отказом права общества не нарушены, что послужило основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из части 7 этой же статьи следует, что в целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы с приложением соответствующих документов, предусмотренных данной нормой (в частности, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации, копии свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение, разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства).

В соответствии с частью 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: 1) проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; 2) проводит проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка; 3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 этой статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (часть 13 статьи 51 ГрК РФ).

Частью 14 названной статьи установлено, что отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Из материалов дела усматривается, что, отказывая в выдаче разрешения на строительство, уполномоченный орган установил несоответствие представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, в частности размещение земельного участка 65:01:0406001:428 в территориальной зоне ОД-4, разрешенное использование которой не предусматривает строительство многоквартирных жилых домов.

Оценив оспариваемый отказ в соответствии со статьей 71 АПК РФ наряду с другими доказательствами в их взаимной связи, коллегия апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ право пользователя земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Аналогичные требования следуют из пункта 9 статьи 1 и части 1 статьи 36 ГрК РФ, в силу которых градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Из материалов дела усматривается, что обращаясь 10.05.2018 в департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Группа многоквартирных жилых домов с центром дошкольного и школьного образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом. 2-я очередь – Многоквартирный дом корпус А и Многоквартирный дом корпус Б» на земельном участке кадастровым номером 65:01:0406001:428, к данному обращению общество приложило, в том числе градостроительный план земельного участка от 08.09.2015 №RU65302000006468.

Согласно представленному в материалы дела градостроительному плану земельного участка от 08.09.2015 №RU65302000006468, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:428 расположен в учебно-образовательной зоне (ОД-4).

При этом расположение земельного участка с кадастровым номером 65:01:0406001:428 в учебно-образовательной зоне (ОД-4) с момента его образования 15.01.2015 подтверждается фрагментами карт градостроительного зонирования из Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск».

В градостроительном плане земельного участка от 08.09.2015 №RU65302000006468 информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства определена в соответствии Правилами землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденными Решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 №744/44-13-4 (далее - Правила землепользования и застройки).

Согласно статье 51 данных Правил основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в учебно-образовательной зоне (ОД-4) являются объекты учебно-образовательного назначения, АТС - автоматизированные телефонные станции, КНС - канализационные насосные станции, РП - распределительные подстанции, ГРП - газораспределительные подстанции, ГП - трансформаторные подстанции, котельные малой мощности; вспомогательным видом разрешенного использования земельного участка являются: объекты инженерно-технического обеспечения, парковки (парковочные места); условно разрешенные виды использования земельного участка градостроительным регламентом не установлены.

Следовательно, на момент обращения общества в департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство представленные документы не соответствовали требованиям градостроительного плана земельного участка, поскольку разрешенное использование территориальной зоны ОД-4, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:428, не предусматривает строительство многоквартирных домов.

Таким образом, оспариваемый отказ принят департаментом при наличии к тому правовых оснований.

Довод общества о том, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:428 расположен в двух территориальных зонах – в зоне многоэтажной жилой застройки (Ж-1) и учебно-образовательной зоне (ОД-4), судебной коллегией отклоняется, поскольку, как видно из фрагмента карты градостроительного зонирования из Правил землепользования и застройки (как в действующей редакции, так и на дату образования земельного участка, в отношении которого обществом планируется застройка), земельный участок полностью расположен в территориальной зоне ОД-4.

Также заявитель ошибочно полагает, что выдавая в 2015 году разрешение на строительство №65-64701000-05695-2015, в котором наименование объекта капитального строительства указано как «Группа многоквартирных жилых домов и центром дошкольного и школьного образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом. 1-я очередь - школа для одаренных детей на 25 мест», департамент подтвердил, что земельный участок расположен в двух территориальных зонах, поскольку анализ имеющихся в материалах дела фрагмента карты градостроительного зонирования из Правил землепользования и застройки (по состоянию на 15.01.2015) и градостроительного плана земельного участка от 08.09.2015 №RU65302000006468 показывает, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:428 расположен в учебно-образовательной зоне.

Объект «школа для одаренных детей на 25 мест», разрешенный к строительству в 2015 году, полностью соотносится с основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в учебно-образовательной зоне (ОД-4).

То обстоятельство, что объект капитального строительства «школа для одаренных детей на 25 мест» обозначен в разрешении на строительство в качестве 1 очереди строительства не отменяет требования закона о соответствии всех остальных очередей разрешенного к строительству объекта действующим градостроительным нормам.

В соответствии с абзацем 13 статьи 12 ГК РФ коллегия полагает невозможным применение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, независимо от признания этого акта недействительным. Определение в разрешении на строительство №65-64701000-05695-2015 в качестве объекта капитального строительства «Группу многоквартирных жилых домов…» в разрез с действующими Правилами землепользования и застройки города не позволяет суду признать законным намерение общества осуществить строительство многоквартирных домов на спорном земельном участке.

Одновременно с этим судебная коллегия считает необходимым отметить, что срок договора аренды земельного участка от 31.10.2012 №01983, по которому обществу первоначально предоставлялся земельный участок с кадастровым №65:01:0406001:357, площадью 44662 кв. м, составлял с 31.10.2012 по 30.10.2015.

03.03.2016 Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска направил в адрес заявителя уведомление от 03.03.2016 №930-014/07 о прекращении арендных отношений по указанному договору по причине истечения срока его действия и нежелании заключить новый договор.

Следовательно, договорные отношения были прекращены в 2016 году.

По правилам пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

При этом, статья 39.6 ЗК РФ так и звучит «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов», подразумевая новое предоставление земельного участка, а не продление старого договора на новый срок.

Как установлено пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», введенного в действие с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торговв порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Аналогичные положения закреплены в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в силу которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительствасобственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

Исходя из прямого толкования вышеуказанных норм, у общества, как собственника объекта незавершенного строительства, на основании статьи 39.6 ЗК РФ имеется право приобрести земельный участок, на котором находится такой объект, в аренду без проведения торгов. Что является новыми договорными отношениями (новое предоставление земельного участка), поскольку такие отношения возникнут на новых основаниях, предусмотренных земельным законодательством, а не продление раннее существующих.

Также заключение договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства не подразумевает предоставление земельного участка в аренду на прежних условиях, такое право возникает в других случаях, предусмотренных земельным законодательством, например пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

Из материалов дела усматривается, что 03.11.2015 обществу на основании заявления о выдаче разрешения на строительство от 26.10.2015 и проектной документации капитального строительства объекта «школа для одаренных детей на 25 мест» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства под названием «Группа многоквартирных жилых домов и центром дошкольного и школьного образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом». 1-я очередь - «Школа для одаренных детей на 25 мест».

Как указывалось выше, из буквального толкования пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляется в аренду без проведения торгов однократно, для завершения строительства этого объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

То есть законодатель разрешает завершить строительство объекта, который отнесен к недвижимости наряду с готовыми объектами, строительство которого не завершено.

На земельном участке, являющимся предметом договора аренды от 31.10.2012 №01983, общество осуществляло строительство объекта учебно-образовательного назначения, с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома последнее не обращалось.

Впоследствии, 05.04.2016 за обществом зарегистрирован объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 150 кв. м, степенью готовности объекта 20% по адресу: <...>, кадастровый номер объекта 65:01:0406001:433.

Таким образом, обществу после прекращения арендных отношений действующим законодательством предоставлено право завершить строительство объекта, который отнесен к недвижимости наряду с готовыми объектами, с любой степенью готовности, отличной от 0%.

При этом пунктами 3 и 4 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

10.05.2018 общество обратилось в департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство объектов «Многоквартирный дом корпус А» и «Многоквартирный дом корпус Б», что подразумевает строительство новых объектов недвижимости, которое может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Как указывалось ранее, градостроительным регламентом, распространяющим свое действие на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:428, не предусмотрено строительство многоквартирных домов.

На названное обстоятельство и было указано департаментом в письме от 14.05.2018 №3979-026/05, что свидетельствует о том, что уполномоченный орган правомерно в соответствии с частью 13 статьи 51 ГрК РФ отказ в выдаче испрашиваемого разрешения на строительство.

При этом сам по себе факт того, что во исполнение вступившего в законную силу решения суда от 06.10.2016 по делу №А59-3129/2016 25.07.2018 между департаментом землепользования (арендодатель) и ООО «Гитол» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0406001:428, с указанием в предмете договора на то, что участок предоставляется с разрешенным использованием: «для завершения строительства объекта «Группа многоквартирных жилых домов и центром дошкольного и школьного образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом», вышеназванных выводов коллегии не отменяет, поскольку данное обстоятельство не исключает возможность строительства поименованных в договоре объектов, в том числе и многоквартирных жилых домов, но только в случае, если это не будет противоречить требованиям актуального на начало очередного строительства градостроительного регламента.

Вывод суда первой инстанции о том, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 65:01:0406001:428, установленное решением суда от 06.10.2016 по делу №А59-3129/2016, не позволяет оценивать обстоятельства, связанные с правами общества на использование данного участка, коллегия признает ошибочным, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда. Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

В деле №А59-3129/2016 суд, оценивая право заявителя на внеконкурсное получение земельного участка однократно сроком на три года для целей завершения строительства объекта капитального строительства, пришел к выводу о том, что объект незавершенного строительства, речь о котором идет в ст.39.6 ЗК РФ и в п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ, следует расценивать как объект в целом без отнесения его на результаты отдельных этапов строительства.

Правовая позиция суда направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Между тем выводы суда в деле №А59-3129/2016 не изменяют правила выдачи разрешений на строительство в соответствии с требованиями градостроительного плана и актуального градостроительного регламента.

Коллеги полагает не применимыми к спорной ситуации нормы пунктов 1 и 3 статьи 35 Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных решением Городского Собрания города Южно-Сахалинск от 30.01.2013 № 744/44-13-4, поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:428 был образован 15.01.2015 и стал предметом договора аренды 28.07.2015, то есть после вступления их в силу.

Земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:428, в отношении которого обществом испрашивается разрешение на строительство многоквартирных домов, образован непосредственно в границах учебно-образовательной зоны (ОД-4) и, соответственно, подчинен установленному данной зоной градостроительному регламенту.

Довод общества о том, что предметом договора аренды до 28.07.2015 являлся земельный участок с кадастровым номером 65:01:0406001:357, предоставленный для целей жилищного строительства посредством комплексного освоения территории, коллегия отклоняет, так как обществом отрицается факт заключения договора комплексного освоения территории, из которой выделен указанный земельный участок.

Из материалов следует, что в соответствии в Проектом планировки территории для целей ее комплексного освоения 2011 года границы спорного земельного участка расположены в функциональной зоне «Учебно-образовательного назначения», предусматривающей строительство школы и детского сада, что определяло цели использования участка арендатором.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ в выдаче разрешения на строительство многоквартирных домов в границах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0406001:428 был принят уполномоченным органом при наличии к тому правовых оснований, с правильным применением действующего законодательства, в связи с чем оспариваемое решение не противоречит закону и не нарушает права и законные заявителя.

В соответствии с частью 2 пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 статьи 269 Кодекса изменяет судебный акт, удовлетворяя апелляционную жалобу в этой части, и принимает по делу новый судебный акт с той же резолютивной и иной мотивировочной частями. На изменение мотивировочной части судебного акта указывается в резолютивной части постановления.

Учитывая вышеизложенное, на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ апелляционный суд изменяет решение суда первой инстанции в мотивировочной части, из которой исключает выводы арбитражного суда о незаконности решения департамента архитектуры и градостроительства, изложенного в письме от 14.05.2018 №3979-026/05.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании статьи 333.37 НК РФ суд апелляционной инстанции не относит на апеллянта судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 06.08.2018 по делу №А59-3347/2018 изменить в мотивировочной части, исключив выводы о незаконности решения Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска, изложенного в письме от 14.05.2018 №3979-026/05, об отказе выдаче разрешения на строительство объекта «Группа многоквартирных жилых домов и центром дошкольного и школьного образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом. 2-я очередь строительства – Многоквартирный дом корпус «А» и Многоквартирный дом корпус Б» на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0406001:428, расположенном в южной части города Южно-Сахалинска по западной стороне проспекта Мира.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

А.В. Гончарова

Т.А. Солохина