Гражданский кодекс часть 1

<...>; далее - АО «Аэропорт Южно-Сахалинск») обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бермудский треугольник» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693005, <...>; далее - ООО «Бермудский треугольник») о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 10.12.2015 № 41-АР/15 путем изложения пунктов 1.1 и 7.1 договора в следующей редакции:

«1.1 Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование за плату следующие объекты недвижимого имущества:

- кафе площадью 279,4 кв.м; - гостиница площадью 159,9 кв.м;

- вспомогательные помещения (подвал, прочие) площадью 103,9 кв.м (далее - недвижимое имущество, расположенное в административном здании № 2 инв. № 64:401:001:000129720:0001:20000, кадастровый номер 65:01:0405006:88, общей площадью 543,2 кв.м согласно плану-схеме (приложение № 1), находящееся в собственности АО «Аэропорт Южно- Сахалинск» и расположенное по адресу: Сахалинская область, п/р Хомутово, Аэропорт.

Арендуемое имущество принадлежит АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» на праве собственности, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.12.2014 № 6565-01/076/20 14-504.

- рыночная стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м помещений кафе в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88, составляет (с НДС) 645 (шестьсот сорок пять) рублей;

- рыночная стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м помещений гостиницы в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88, составляет (с НДС) 785 (семьсот восемьдесят пять) рублей;

- рыночная стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м вспомогательных помещений в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88, составляет (с НДС) 473 (четыреста семьдесят три) рубля.

Сумма ежемесячной арендной платы составляет 354 879 (триста пятьдесят четыре тысячи восемьсот семьдесят девять) рублей 20 копеек, с учетом НДС 20%.

Изменение арендной платы в соответствии с п. 7.1 договора применяется с 01 марта 2023 года.».

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 17.08.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

АО «Аэропорт Южно-Сахалинск», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа

с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы привел доводы о том, что истец при заключении договора аренды от 10.12.2015 на 15 лет не мог предвидеть такие факты как пандемия и специальная военная операция, значительное увеличение налога на землю, которые существенно повлияли на снижение его доходов. Настаивает на позиции о том, что первоначальный размер арендной платы является явно несправедливым, исполнение договора на существующих условиях крайне обременительно для АО «Аэропорт Южно-Сахалинск».

ООО «Бермудский треугольник» представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что 15.12.2015 между АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» (арендодатель) и ООО «Бермудский треугольник» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: административное здание № 2, инв.

№ 64:401:001:000129720:0001:20000, кадастровый номер 65:01:0405006:88, общей площадью 543,2 кв.м согласно плану-схеме (Приложение № 1), адрес: Сахалинская область, п/р Хомутово, Аэропорт.

В соответствии с пунктом 2.1 договора недвижимое имущество предоставляется арендатору для оказания услуг населению.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что договор заключается сроком на 15 лет и вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке

Исходя из пункта 6.1 договора, неотъемлемой частью договора является План инвестиций в арендуемое недвижимое имущество (Приложение № 3).

В силу пункта 6.2 договора арендатор за счет собственных средств обязан проводить неотделимые улучшения арендованного недвижимого имущества в соответствии с Планом инвестиций (Приложение № 3).

Согласно пункту 7.1 договора размер арендной платы определяется исходя из отчета об определении рыночной стоимости права пользования имуществом ИП ФИО3 от 02.10.2015 № 013-15 и величины инвестиций в арендуемое имущество в соответствии с Планом инвестиций (Приложение № 3 к договору). Сумма ежемесячной арендной платы с учетом налога на добавленную стоимость составляет 47 200 руб.

Размер арендной платы по договору в течение четырнадцати месяцев, начиная с даты подписания акта приема-передачи имущества, составляет

Пунктом 7.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен в следующих случаях:

- в случае, если законодательством будет установлен иной порядок начисления арендной платы;

- при фактическом действии договора более 12 месяцев. В этом случае ежегодный размер арендной платы за последующие календарные годы будет определяться путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год. Исчисление арендной платы в данном случае не требует заключения дополнительного соглашения к 11 договору, так как является реализацией порядка (механизма) её исчисления, предусмотренного настоящим договором.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

На основании акта приема-передачи от 15.12.2015 (Приложение № 2 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование спорное нежилое помещение.

АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» уведомлением от 05.03.2020 № 181/418 на основании пункта 7.6 договора изменен размер ежемесячной арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор. Арендная плата с 01.04.2020 установлена в размере 54 512 руб. 64 коп. с учетом НДС.

Письмом от 14.02.2023 № 17-1/376 арендодатель направил в адрес арендатора для подписания дополнительное соглашение № 2 к спорному договору с предложением о внесении изменений в пункты 1.1 (предмет договора) и 7.1 (платежи и расчеты по договору).

Ответным письмом от 28.02.2023 арендатор указал на отсутствие правовых оснований для изменения договора в части увеличения арендной платы. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

При решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, подтверждающих приоритет защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Все указанные в данной норме условия должны соблюдаться одновременно. Бремя доказывания их соблюдения лежит на лице, требующем расторжения или изменения договора.

Таким образом, критериями применения статьи 451 ГК РФ при расторжении договора аренды являются:

По смыслу подпункта 3 пункта 2 статьи 451 ГК РФ существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон (соразмерность того, что стороны получают в результате исполнения договорных обязательств) при сохранении действия договора аренды в изменившихся условиях деятельности арендатора оценивается в зависимости от того, не приведет ли исполнение договора без изменения его условий к возникновению у арендатора такого ущерба, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть деструктивное влияние изменения обстоятельств на интересы истца должно быть очень существенным.

Следовательно, для применения статьи 451 ГК РФ необходимо установить, как изменится соотношение имущественных интересов сторон в силу изменения обстоятельств после заключения договора, для чего могут использоваться различные показатели финансово-хозяйственной деятельности арендатора, характеризующие изменение динамики доходности этой деятельности (изменение выручки, рентабельности продаж и т.п.) и отражающие то, в какой степени (существенной или нет) исполнение обязательства стало менее выгодным и более затратным для арендатора. Незначительные, в том числе временные (сезонные) колебания не являются основанием для изменения договора по правилам статьи 451 ГК РФ.

Изменение обстоятельств должно носить такой характер, что причины таких изменений не могли быть преодолены истцом. При этом необходимо учитывать возможность у истца преодолеть возникшие обстоятельства за счет использования экономически обоснованных и разумных мер.

В обоснование своих требований истец ссылается на факт значительного ухудшения своего финансового положения в результате увеличения расходов на содержание спорного объекта в виде уплаты налога на имущество и земельного налога, несения амортизационных расходов, введения режима пандемии и СВО.

В качестве документального подтверждения своих доводов АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» представило в материалы дела: справки-расчеты от 08.08.2023 по налогу на имущество за 2016-2022 годы; ведомости амортизации ОС за 2016-2022 годы; справки-расчеты по земельному налогу за 2021-2022 годы; выписки по счету 60.01 за 2016-2022 годы; справку налогового органа от 10.08.2023 № 135116; отчет АО «ГАКС» от 09.01.2023 № 1119 об оценке рыночной стоимости спорного административного здания в качестве документального обоснования испрашиваемого к изменению размера арендной платы.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды, руководствуясь изложенными выше нормативными положениями, а также содержанием статей 2, 210 ГК РФ, статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды от 10.12.2015 № 41-АР/15, установили, что увеличение расходов на содержание арендуемого имущества, включая увеличение амортизационной и налоговой нагрузки, обусловлено объективными экономическими процессами, в связи с чем является прогнозируемым обстоятельством и не может быть признано существенно измененным.

Резкое ухудшение финансового состояния стороны договора, не относится к обстоятельствам, возникновение которых нельзя предвидеть

(постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 № 9600/10, пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017).

Наряду с изложенным, судами обоснованно принят во внимание механизм формирования арендной платы по спорному договору, который включает в себя данные отчета об определении рыночной стоимости права пользования имуществом ИП ФИО3 от 02.10.2015 № 013-15 и размер инвестиций в арендуемое недвижимое имущество в соответствии с Планом инвестиций (Приложение № 3 к договору), общий размер которых со стороны арендатора составляет 16 847 000 руб.

Признавая несостоятельными возражения истца в части объема инвестиционных расходов и недоказанности их несения ответчиком, суды на основании положений статьи 69 АПК РФ исходили из обстоятельств, которые установлены при рассмотрении дела № А59-2427/2021 по иску АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.12.2015 № 41-АР/15.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 09.12.2021 по указанному делу, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022, отказано в удовлетворении иска АО «Аэропорт Южно-Сахалинск». В материалы дела № А59-2427/2021 ООО «Бермудский треугольник» представлено заключение от 20.08.2021 № 21/2456 по экспертизе выполненных строительно-монтажных работ и установки оборудования по объекту: «Ремонт административного здания по адресу: <...>», согласно которому установлено, что фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ и установки оборудования на спорном объекте соответствуют локальным сметным расчетам предоставленные заказчиком. Общая стоимость работ, согласно представленных заказчиком локальных сметных расчетов составляет 18 804,598 тыс. руб. (основные работы); 1443,174 тыс. руб. (дополнительные работы). Исследовав и оценив данное заключение эксперта, суды признали его достоверным и допустимым доказательством.

Кроме того, дополнительным соглашением № 1 от 20.07.2016 к договору стороны внесли изменения, в соответствии с которыми арендатор обязался выполнить работы по капитальному ремонту кровли арендованного имущества, стоимость работ в соответствии с локальным сметным расчетом составляет 1 012 154 руб. (пункт 5.2.20); стоимость произведенных арендатором работ по капитальному ремонту кровли арендуемого имущества в размере 300 000 руб. зачтена в счет платежей за аренду имущества, стоимость работ в размере 712 154 руб. учитывается в составе неотделимых

улучшений переданного в аренду имущества и компенсации не подлежит (пункт 5.1.7); размер арендной платы по договору в течение четырнадцати месяцев, начиная с даты подписания акта приема-передачи имущества, составляет 5 900 руб., включая НДС (пункт 7.2).

Таким образом, в рамках исполнения спорного договора в арендную плату были включены также дополнительные расходы арендатора, не отраженные в Плане инвестиций.

Более того, пунктом 7.6 договора аренды от 10.12.2015 прямо предусмотрена возможность и порядок пересмотра арендодателем арендной платы в одностороннем порядке посредством ежегодной корректировки на коэффициент-дефлятор. Истец не был лишен возможности увеличивать ежегодно ставку арендной платы в предусмотренном договоре порядке.

Вышеизложенные обстоятельства позволили судам прийти к обоснованному выводу о соответствии установленного договором размера арендной платы его рыночной стоимости и отсутствии убыточности условий договора на момент его заключения и последующего исполнения.

Признавая неправомерными требования АО «Аэропорт Южно- Сахалинск» в части изменения пункта 1.1 договора (предмет договора), суды исходили из отсутствия доказательств, свидетельствующих об изменении технических характеристик объекта аренды; факт размещения в арендуемом имуществе кафе и гостиницы не является изменением технических характеристик здания, решение о выделении отдельных нежилых помещений в объекте аренде собственником не принималось.

Кассационная жалоба не содержит доводов о несогласии с указанным выводом судов.

В результате исследования доказательств по настоящему спору суды пришли к правомерному выводу о том, что приведенные АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» обстоятельства не соответствуют в совокупности предусмотренным пунктом 2 статьи 451 ГК РФ условиям для судебного изменения спорного договора ввиду существенного изменения обстоятельств. Доказательств наличия иных обстоятельств, которые бы соответствовали условиям изменения договора согласно статье 451 ГК РФ, истцом не представлено.

Доводы кассационной жалобы основаны на утверждениях, которые были предметом рассмотрения судов обеих инстанций и получили надлежащую оценку в судебных актах. По существу доводы жалобы сводятся к несогласию истца с должной оценкой, которую суды дали фактическим обстоятельствам и доказательствам по делу; судебные акты

содержат также мотивированное обоснование отклонения доводов заявителя, с которым суд округа соглашается.

Поскольку пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия их выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ), оснований для отмены или изменения принятых судебных актов не имеется.

Таким образом, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемых по делу судебных актов.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.08.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2023 по делу № А59-3872/2023 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова

С.Н. Новикова