Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Уральского округа в составе судьи Сулейменовой Т.В, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Корпорация «Атомстройкомплекс» (далее – общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2021 по делу № А60-10387/2021, рассмотренному в порядке упрощенного производства, и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2021 по тому же делу.

Определением от 19.11.2021 Арбитражный суд Уральского округа принял кассационную жалобу к рассмотрению в порядке упрощенного производства без проведения судебного заседания.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2021 для наиболее полного и правильного рассмотрения кассационной жалобы на основании статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом назначено судебное заседание на 12.01.2022.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества – ФИО1 (доверенность от 12.04.2021);

Администрации города Екатеринбурга – ФИО2 (доверенность от 21.10.2021).

Администрация города Екатеринбурга (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу о взыскании задолженности по арендной плате в
сумме 314 122 руб. 47 коп., неустойки за период с 11.04.2019 по 09.11.2020 в сумме 93 029 руб. 74 коп.

Мотивированным решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2021 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает на то, что в настоящее время невозможно осуществить строительство подземной автостоянки в связи с прекращением срока действия договора аренды, заключенного по результатам аукциона, отсутствием разработанной проектной документации, прошедшей строительную экспертизу, отсутствием разрешения на строительство, а также вследствие изменения последовательности строительства объектов. Таким образом, общество полагает, что продолжение пользования ответчиком земельным участком в целях строительства объекта невозможно.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 286 и 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 288.2 названного Кодекса вступившие в законную силу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, могут быть обжалованы в порядке кассационного производства по правилам, предусмотренным главой 35, с учетом особенностей, установленных указанной статьей.

В соответствии с частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для пересмотра в порядке кассационного производства указанных в части 1 названной статьи решений и постановлений являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и обществом (арендатор) (ранее – закрытое акционерное общество «Корпорация «Атомстройкомплекс») по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка от 29.10.2013 № Т-348 (далее – договор), по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0306083:10, местоположение: <...> - Суходольской, с разрешенным использованием - для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 13 508 кв. м. сроком на 5 лет.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка установлен с 29.10.2013 по 28.10.2018.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись от 29.11.2013 № 66-66-01/528/2013-331).

В соответствии с разрешением на строительство от 15.12.2015 № КО 66302000-5528-2015 на указанном земельном участке обществу разрешено строительство шестисекционного жилого дома (№ 1А.1, № 1А.2, № 1А.З, № 1Б.4, 1Б.5, 1Б.6 по ПЗУ), подземной автостоянки (№2 по ПЗУ), ТП (№ 3 по ПЗУ) - 3 этапа строительства, в том числе 2 пусковых комплекса до 30.09.2017.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.10.2016 № 1Ш 66302000-251-2016 введены в эксплуатацию одна секция жилого дома (№ 1А.З по ПЗУ) и сооружение блочной трансформаторной подстанции (№ 3 по ПЗУ).

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 01.11.2017 № КИ 66302000-251-2016 введены в эксплуатацию четыре секции жилого дома (№ 1Б.4, 1Б.5, 1Б.6. 1Б.7 по ПЗУ) с крышной газовой котельной этап строительства.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 20.12.2016 № КШ6302000-251-2016 введены в эксплуатацию две секции жилого дома (№ 1А.1,1А.2 по ПЗУ) с крышной газовой котельной. Таким образом, строительство шестисекционного жилого дома и ТП завершено, дому присвоен адрес: <...>.

В соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости осуществлена государственная регистрация права собственности третьих лиц на квартиры в жилом многоквартирном доме по адресу: <...>, а именно: на кв. № 286 (регистрационная запись от 21.03.2017 № 66:41:0306083:138- 66/001/2017-2), на кв. № 44 (регистрационная запись от 19.04.2017 № 66:41:0306083:354-66/001/2017-2), на кв. № 448 (общая долевая собственность – регистрационные записи от 19.12.2017 № 66:41:0306083:586-66/001/2017-1, 66:41:0306083:586-66/001/2017-2, 66:41:0306083:586-66/001/2017-3).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2020 по делу № А60-4169/2020 о взыскании с общества задолженности и неустойки принят расчет арендной платы по договору, исходя из разрешений на ввод объектов в эксплуатацию и регистрации права первой собственности в многоквартирном жилом доме.

В обоснование искового заявления администрация указала на то, что подземная автостоянка не сдана в эксплуатацию, обязательства арендатора по договору аренды от 29.10.2013 № Т-348 не исполнены.

Таким образом, по расчету истца у ответчика образовалась задолженность за пользование земельным участком за период с апреля 2019 по октябрь 2020 года в сумме 314 122 руб. 47 коп., а также начислена неустойка за период с 11.04.2019 по 09.11.2020 в сумме 93 029 руб. 74 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, приняв во внимание решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2020 по делу № А60-4169/2020, исходил из того, что обязательства ответчика по договору не выполнены в полном объеме, поскольку объект не введен в эксплуатацию.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о взыскании долга, суд апелляционной инстанции исходил из того, что поскольку строительство подземной автопарковки не завершено, земельный участок фактически используется застройщиком в указанной части и с указанной целью. Между тем, изменяя решение и отказывая в удовлетворении требования истца в части взыскания неустойки, апелляционный суд исходил из того, что срок договора аренды к началу спорного периода по данному делу истек (28.10.2018), таким образом, неустойка по настоящему делу начислена после истечения срока договора необоснованно.

Проверив законность судебных актов в порядке, предусмотренном статьями 286, 287 Арбитражного кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что договор аренды земельного участка, на котором велось строительство, прекратился 28.10.2018 года. Задолженность по арендной плате испрашивается истцом за период после прекращения срока действия договора.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Как следует из материалов дела, возражая против удовлетворения требований, ответчик ссылается на то, что обязательства по строительству подземной парковки прекращены, в связи с отсутствием проектной документации, прекращением срока действия договора аренды.

По мнению ответчика, за пределами срока действия договора аренды, заключенного по результатам аукциона, основания для освоения указанного земельного участка отсутствуют с любыми целями.

Между тем указанному доводу надлежащая правовая оценка не дана, судами первой и апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды земельного участка заключен сторонами спора по результатам аукциона, указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (пункт 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя иск, суды исходили из того, что у ответчика за пределами срока действия договора аренды земельного участка обязательство по строительству подземной парковки не прекратилось.

Между тем судами не приведено правового обоснования указанного вывода о возможности продолжения строительства за пределами срока действия договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона на определенный срок, и сохранения в связи с этим обязательства по внесению арендной платы.

Кроме того, ответчик указывает, что в спорный период, т.е. после ввода в эксплуатацию построенных объектов и прекращения срока действия договора он не использовал земельный участок.

В обоснование иска администрация не ссылается на использование ответчиком земельного участка после прекращения договора аренды, полагая, что денежное обязательство сохраняется лишь в силу того обстоятельства, что ответчиком не осуществлено строительство подземной парковки.

Суд апелляционной инстанции, делая вывод о том, что имеет место фактическое пользование земельным участком, исходил из того, что строительство подземной автопарковки не завершено.

Между тем из материалов дела не следует, что на спорном участке осуществляется строительство подземной автопарковки.

Напротив, ответчик утверждает, что не имеет такой возможности в связи с прекращением прав на земельный участок, отсутствием проектной документации и по иным объективным причинам.

Вывод суда апелляционной инстанции об обратном сделан без ссылок на доказательства и установленные на их основании обстоятельства, которые бы свидетельствовали о том, что общество после прекращения договора аренды фактически продолжило использовать земельный участок для каких-либо целей.

Кроме того, общество, возражая против удовлетворения исковых требований, указало на то, что спорная часть земельного участка находится в общей долевой собственности собственников помещений в МКД в силу закона.

Судом также не исследовано данное обстоятельство, в то время как оно является значимым при разрешении вопроса о праве администрации обращаться в суд с иском о взыскании платы за спорный земельный участок.

Кроме того, изменяя решение суда первой инстанции в части неустойки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что денежное обязательство за спорный период имеется, однако, основания для начисления неустойки отсутствуют.

Между тем указанный вывод сделан с нарушением норм материального права, без учета разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Ссылки судов на судебный актпо делу № А60-4169/2020 не могут быть признаны обоснованными, поскольку при рассмотрении указанного дела суд взыскивал арендную плату за период до прекращения срока действия договора аренды, то есть до 28.10.2018.

Поскольку выводы судов о сохранении у общества обязательства по строительству подземной автопарковки, денежного обязательства за пользование земельным участком, наличия у администрации права обращаться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за спорный земельный участок сделаны при существенном нарушении норм материального и процессуального права, которые влияют на законность судебных актов, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки, установить значимые для дела обстоятельства с учетом имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2021 по делу № А60-10387/2021, рассмотренному в порядке упрощенного производства, и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2021 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Т.В. Сулейменова