Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Коммунальный стандарт», индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.08.2017 по делу № А60-12036/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Кайрос» – ФИО2 (доверенность от 24.06.2016);

общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Коммунальный стандарт» - ФИО3 (директор, выписка из ЕГРЮЛ от 12.02.2018, протокол от 17.06.2008), ФИО4 (доверенность от 20.12.2017);

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО4 (доверенность от 11.05.2017).

Общество с ограниченной ответственностью «Кайрос» (далее – общество «Кайрос», истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Коммунальный стандарт» (далее – общество УК «Коммунальный стандарт», ответчик) о взыскании задолженности по договору субаренды от 01.11.2011 № К25.11/11 в размере 648 571 руб. за период с ноября 2013 по июль 2016. Исковое заявление принято к производству суда, делу присвоен № А60-12036/2017.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу «Кайрос» и обществу УК «Коммунальный стандарт», в котором просила: - взыскать с общества «Кайрос» в пользу предпринимателя фактические полученные доходы по договору субаренды № К25.11/11 от 01.11.2011 за период с июня 2014 по июль 2015 в размере 825 454 руб., взыскать с общества УК «Коммунальный стандарт» в пользу предпринимателя задолженность по арендной плате по договору субаренды № К25.11/11 от 01.11.2011 за период с августа 2015 года по апрель 2016 года в размере 530 649 руб. Исковое заявление принято к производству суда, делу присвоен № А60-22781/2017.

Определением суда от 22.06.2017 указанные дела объединены в одно производство, объединенному делу присвоен № А60-12036/2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО5.

Решением суда от 16.08.2017 (судья Малов А.А.) исковые требования общества «Кайрос» удовлетворены. С общества УК «Коммунальный стандарт» в пользу общества «Кайрос» взыскано 648 571 руб. долга. Принят частичный отказ предпринимателя ФИО1 от требований к обществу УК «Коммунальный стандарт», производство по делу в указанной части прекращено. В удовлетворении требований предпринимателя ФИО1 к обществу «Кайрос» отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 (судьи Семенов В.В., Дюкин В.Ю., Макаров Т.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество УК «Коммунальный стандарт» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами норм материального права.

Заявитель жалобы полагает, что с момента перехода права собственности на нежилые помещения, арендованные им у общества «Кайрос», к предпринимателю ФИО1 договор безвозмездного пользования от 01.11.2011 прекратился как формально, так и фактически, поскольку в п. 1.4 договора купли-продажи от 01.11.2013 указано, что продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект недвижимости не обременен другими правами третьих лиц. Ответчик считает, что в связи со сменой собственника арендованного им имущества по договору субаренды от 01.11.2011 № К25.11/11, общество «Кайрос» перестало быть стороной по данному договору. По мнению общества, с момента заключения договора аренды от 01.05.2016 непосредственно с собственником помещений – предпринимателем ФИО1, а также с момента получения обществом «Кайрос» уведомления об этом от 31.05.2016 № 239, обязанность по оплате арендных платежей обществу «Кайрос» у него прекратилась в связи с прекращением договора субаренды от 01.11.2011 № К25.11/11. При этом заявитель также указал на отсутствие со стороны общества «Кайрос» каких-либо фактических действий и экономических затрат, необходимых для осуществления прав и обязанностей арендодателя, как по отношению к собственнику, так и по отношению к фактическому пользователю помещениями, выразившихся, в частности, в не заключении им договоров на оказание коммунальных услуг для арендуемых помещений. С учетом изложенного общество полагает, что как формальный, так и фактический возврат помещений при расторжении договора субаренды не требовался.

Предприниматель ФИО1 в своей кассационной жалобе также указывает на прекращение договора безвозмездного пользования от 01.11.2011 в связи со сменой собственника по основаниям, указанным в жалобе общества УК «Коммунальный стандарт». В связи с этим, заявитель жалобы полагает, что судами неверно применена ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку с момента смены собственника помещений общество «Кайрос» не имело право на получение арендных платежей от общества УК «Коммунальный стандарт».

В отзывах на кассационные жалобы общество «Кайрос» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между ФИО5 (арендодатель), являющимся собственником помещений, и обществом «Кайрос» (арендатор) 01.11.2011 заключен договор безвозмездного пользования согласно п.1.1 которого арендодатель передает арендатору в безвозмездное пользование помещение нежилого назначения общей площадью 454,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Согласно п. 3.3.4 договора безвозмездного пользования (аренды) от 01.11.2011 арендатор имеет право сдавать помещение или часть помещения в субаренду без предварительного согласования с арендодателем.

По акту приема-передачи от 01.11.2011 помещение нежилого назначения общей площадью 454,6 кв.м, расположенное по адресу: <...> ФИО5 передано обществу «Кайрос».

В этот же день между обществом «Кайрос» (арендатор) и обществом УК «Коммунальный стандарт» (субарендатор) заключен договор субаренды от 01.11.2011 № К25.11/11, по условиям которого арендатор передает субарендатору за плату во временное владение и пользование помещения нежилого назначения № 31, 32, 38, 39, 40, 49, общей площадью 167 кв.м., обозначенные в плане 2 этажа здания по адресу: <...>.

Согласно п. 8.1 договора субаренды, договор вступает в силу с 01.11.2011 и действует в течение 11 месяцев. Поскольку ни одна из сторон не заявила до окончания указанного срока о расторжении договора, договор субаренды по истечении 11 месяцев считался заключенным на неопределенный срок.

Имущество, являющееся объектом субаренды, передано арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2011.

Размер постоянной части арендной платы в месяц по договору субаренды составляет 58 961 руб. (п. 4.1.1 договора субаренды).

Между ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 01.11.2013 заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно п.1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя помещение, назначение нежилое, площадью 226,2 кв.м номера на поэтажном плате 29-50, этаж 2 в здании по адресу: <...>.

Право собственности ФИО1 на указанные помещения зарегистрировано 22.11.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 66 АЖ 198208.

Письмом от 31.05.2016 № 239 общество УК «Коммунальный стандарт» уведомило общество «Кайрос» о заключении договора аренды от 01.05.2016 непосредственно с собственником недвижимого имущества (помещений) и о соответственном прекращении исполнения договора субаренды от 01.11.2011 № К25,11/11 с 01.05.2016. Уведомление получено обществом «Кайрос» 08.06.2016, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с официального сайта «Почта России».

Ссылаясь на то, что обществом УК «Коммунальный стандарт» задолженность по арендной плате по договору субаренды от 01.11.2011 № К25.11/11 за период с ноября 2013 по июль 2016 не погашена, общество «Кайрос» обратилось в суд о взыскании задолженности по арендной плате.

В свою очередь предприниматель ФИО1, полагая, что в связи со сменой собственника нежилых помещений арендованных обществом УК «Коммунальный стандарт», общество «Кайрос» перестало быть стороной договора субаренды от 01.11.2011 № К25.11/11, обратился с исковым заявлением к обществу «Кайрос» о взыскании фактически полученной арендной платы последним от общества УК «Коммунальный стандарт» за период сиюня 2014 по июль 2015 на основании ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования общества «Кайрос» и отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя ФИО1, суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с п.1 ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 1 ст. 700 Гражданского кодекса Российской Федерации ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

В соответствии с п.1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абз. 2 п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

На это же указано в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор безвозмездного пользования от 01.11.2011, согласно п. 3.3.4 которого арендатор имеет право сдавать помещение или часть помещения в субаренду без предварительного согласования с арендодателем, договор купли-продажи от 01.11.2013, суды на основании п.1 ст. 770 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к правильному выводу о том, что с момента перехода права собственности на спорные нежилые помещения к предпринимателю ФИО1 к ней перешли права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования от 01.11.2011 с обществом «Кайрос» в соответствующей части.

Поскольку доказательств прекращения договора безвозмездного пользования от 01.11.2011 в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), то общество «Кайрос», являясь ссудополучателем по нему, и заключившее на основании п. 3.3.4 данного договора договор субаренды от 01.11.2011 № К25.11/11 с обществом УК «Коммунальный стандарт», имеет право на взыскание арендных платежей по нему.

На основании изложенного, установив, факт ненадлежащего исполнения обществом УК «Коммунальный стандарт» обязательств по внесению арендных платежей за пользование спорным имуществом, учитывая, что доказательств, подтверждающих освобождение помещений после окончания срока действия договора и возвращение (передачу) его арендодателю по акту приема-передачи нежилых помещений не представлено (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды правомерно взыскали с общества УК «Коммунальный стандарт» задолженность по арендной плате за период с ноября 2013 по июль 2016 в размере 648 571 руб.

Доводы общества УК «Коммунальный стандарт» об отсутствии с 01.05.2016 у него обязанности по оплате арендных платежей обществу «Кайрос» в связи с заключением договора аренды непосредственно с собственником помещений - предпринимателем ФИО1 судом кассационной инстанции отклоняется.

Поскольку по основаниям указанным в мотивировочной части постановления в материалы дела не представлены доказательства прекращения или расторжения договора безвозмездного пользования от 01.11.2011 с обществом «Кайрос», постольку собственник данных помещений не мог ими распорядиться, в том числе путем заключения договора аренды. Соответственно по окончании договора субаренды от 01.11.2011 № К25.11/11 нежилые помещения должны быть возвращены обществу «Кайрос», а не их собственнику. Арендные платежи также подлежат оплате обществу «Кайрос».

Кроме того арендные платежи по договору субаренды от 01.11.2011 № К25.11/11 взыскиваются истцом за период по июль 2016 года, то есть до момента расторжения указанного договора ответчиком письмом от 31.05.2016 , с учетом положений п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены судебных актов в части отказа в удовлетворении требований предпринимателя ФИО1 к обществу «Кайрос» о взыскании фактически полученной арендной платы последним от общества УК «Коммунальный стандарт» за период с июня 2014 по июль 2015 на основании ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации также не имеется по следующим основаниям.

Согласно ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается предприниматель в обоснование исковых требований, собственник вправе потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Поскольку в спорный период общество «Кайрос» владело недвижимым имуществом на основании договора безвозмездного пользования (аренды) от 01.11.2011, который в установленном порядке в данный период не был расторгнут или прекращен, оснований полагать, что оно владело имуществом и соответственно получало арендную плату незаконно, не имеется.

Довод заявителей кассационных жалоб о том, что с момента перехода права собственности на нежилые помещения, арендованные обществом УК «Коммунальный стандарт» у общества «Кайрос», к предпринимателю ФИО1 договор безвозмездного пользования от 01.11.2011 прекратился, поскольку в п. 1.4 договора купли-продажи от 01.11.2013 указано, что продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект недвижимости не обременен другими правами третьих лиц, судом кассационной инстанции отклоняется.

В соответствии с п.1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, полагая, что ФИО5 намеренно при заключении договора купли-продажи от 01.11.2013 умолчал о договоре безвозмездного пользования от 01.11.2011, предприниматель ФИО1 может воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными гражданским законодательством.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судами на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.08.2017 по делу № А60-12036/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Коммунальный стандарт», индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи З.Г. Семенова

Т.В. Сулейменова