Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества
с ограниченной ответственностью «Маркет. Операции» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.06.2023 по делу
№ А60-12213/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Куб-Ек» – Константинов П.Д. (доверенность от 16.08.2023).

Общество с ограниченной ответственностью «Куб-Ек» (далее – истец по первоначальному иску, общество «Куб-Ек») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Маркет.Операции» (далее – ответчик
по первоначальному иску, общество «Маркет.Операции») о взыскании задолженности по предварительному договору о заключении договора аренды от 24.09.2021 за период с 01.11.2021 по 31.01.2022 в сумме
2 132 417 руб. 28 коп., неустойки в сумме 36 795 руб. 73 коп.,
с продолжением ее начисления до дня фактического погашения задолженности (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2022 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск общества «Маркет.Операции» о взыскании с общества «Куб-Ек»
6 092 620 руб. 80 коп. суммы обеспечительного платежа, 3 289 808 руб. операционных расходов, 2 191 404 руб. 41 коп. переменной части арендной платы.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2022 первоначальный иск удовлетворен частично: с общества «Маркет.Операции» в пользу общества «Куб-Ек» взыскано 1158 руб. 07 коп. пени, 18 руб.
в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен: с общества «Куб-Ек» в пользу общества «Маркет.Операции» взыскано 11 573 833 руб. 20 коп. долг, 76 984 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В результате зачета первоначального и встречного иска с общества «Куб-Ек» в пользу общества «Маркет.Операции» взыскано 11 572 675 руб. 13 коп. долга, 76 966 руб.
в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 03.10.2022 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 31.01.2023 решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2022
и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 03.10.2022 по делу № А60-12213/2022 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением от 14.02.2023 исковое заявление принято к повторному рассмотрению Арбитражного суда Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.06.2023 первоначальный иск удовлетворен. С общества «Маркет.Операции» в пользу общества «Куб-Ек» взыскано 2 169 213 руб. 01 коп., в том числе
2 132 417 руб. 28 коп. долг, 36 795 руб. 73 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами, а также 33 846 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

Дополнительным решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.08.2023 произведено начисление процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму основного долга в размере
2 132 417 руб. 28 коп., начиная с 23.03.2022 по день фактической оплаты долга.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 25.09.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Маркет.Операции» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель утверждает, что исходя из буквального толкования условий договора аренды усматривается, что волеизъявление сторон было направлено на согласование в договоре платы за пользование помещением, состоящей из двух частей - постоянной и переменной (расчетной). Также, помимо переменной части арендной платы ответчик выплачивал в пользу истца фиксированные операционные расходы, которые не являются коммунальными платежами, а являются самостоятельной частью арендной платы. Расчетная часть платы за пользование имуществом истца выплачена в полном объеме и сторонами не оспаривается. Таким образом, вывод судов о необходимости уплаты в период доступа постоянной части арендной платы основан на неверном толковании норм статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит смыслу и волеизъявлению сторон, вытекающим из предварительного договора.

Более того, по мнению общества «Маркет.Операции» при рассмотрении спора суды не установили факт уклонения арендодателя
от подписания договора аренды, а, напротив, пришли к выводу о том, что
в установленный договором срок оферту на заключение основного договора аренды не направила ни одна из сторон, следовательно, основания для применения положения пункта 4.4.4 предварительного договора
к отношениям сторон не возникло. При этом, исходя из буквального толкования условий предварительного договора, ответчик считает, что при его подписании стороны прямо согласовали, что последствием неподписания договора аренды по причинам, не зависящим от арендатора, является возврат всех произведенных платежей ответчику. Таким образом, по мнению заявителя кассационной жалобы, стороны выразили волю на возврат всех платежей, произведенных ответчиком в рамках предварительного договора, о чем истец, согласно положению вышеуказанного пункта, дал ответчику соответствующее заверение.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Куб-Ек» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 24.09.2021 между обществом «Куб-Ек» (арендодатель) и обществом «Маркет.Операции» (арендатор) подписан предварительный договор
о заключении договора аренды, согласно условиям которого стороны обязуются не позднее 31.10.2021 подписать договор аренды в отношении объекта аренды - помещения в здании склада по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, восточнее р. Кольцово на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0610005:12, общей площадью 6 634 кв. м, в том числе: склад 3 871 кв. м, мезонин 1310 кв. м, офисные помещения 1295 кв. м, и прилегающей территории, в форме и на условиях, согласованных сторонами и изложенных в Приложении № 1 к предварительному договору.

Предварительный договор вступает в силу с даты его подписания уполномоченными представителями сторон и действует до 30.01.2022, но в любом случае до исполнения сторонами принятых на себя обязательств (пункт 2.1).

Согласно пункту 1.3 предварительного договора арендодатель обязуется не позднее 24 сентября предоставить объект аренды и прилегающую территорию по акту доступа, на основании которого арендодатель предоставляет арендатору возможность беспрепятственного доступа в любое время в помещения объекта аренды, для выполнения работ указанных в пункте 1.4 договора.

Акт доступа был подписан сторонами 24.09.2021.

В силу абзаца 11 пункта 1.5 предварительного договора, с даты предоставления доступа к объекту аренды в соответствии с положениями пункта 1.3 предварительного договора и до момента подписания между сторонами акта приема-передачи в рамках договора аренды, ответчик обязался вносить следующие платежи:

- обеспечительный платеж в сумме 5 077 184 руб., кроме того НДС 20%. Стороны договорились, что после подписания договора аренды обеспечительный платеж по настоящему договору будет засчитан в счет обеспечительного платежа по основному договору аренды.

- операционные расходы в размере 100 руб., кроме того НДС 20% из расчета за один квадратный метр помещения объекта аренды в месяц. Операционные расходы оплачиваются ежемесячными авансовыми платежами не позднее 25 числа календарного месяца, предшествующего месяцу, за который осуществляется оплата, на основании счетов арендодателя. Первый авансовый платеж осуществляется не позднее 5 пяти рабочих дней с даты подписания настоящего договора.

В соответствии с пунктом 1.5.1 предварительного договора постоянная часть арендной платы определяется из расчета 392 руб. 00 коп., кроме того НДС 20% за 1 кв. м помещения в месяц. При этом арендная плата начисляется, но не уплачивается арендодателю до момента заключения основного договора аренды (пункт 4.4.4 договора).

Переменная часть арендной платы включает в себя оплату за коммунальные услуги и соответствует расходам по обеспечению объекта и прилегающей территории электроэнергией, тепловой энергией, водоснабжением и водоотведением фактически потребленных арендатором (пункт 1.5.2 договора).

В связи с тем, что основной договор аренды по истечении срока действия предварительного договора между сторонами не заключен, доступ ответчика в помещение прекращен по акту от 31.01.2022.

Ссылаясь на то, что объект передан ответчику по акту с 24.09.2021 и использовался им по 31.01.2022, у ответчика возникла обязанность
по внесению постоянной части арендной платы за период с ноября 2021 года по январь 2022 года, общество «Куб-Ек» обратилось в арбитражный суд
с рассматриваемым иском.

Общество «Маркет.Операции», в свою очередь, возражает против заявленных требований, полагая, что истец неосновательно удерживает обеспечительный платеж, операционные расходы и переменную часть арендной платы, перечисленные им во исполнение предварительного договора, в связи с этим обратилось в суд первой инстанции со встречным иском.

При новом рассмотрении спора суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования, исходил из наличия оснований для взыскания задолженности с общества «Маркет.Операции» в пользу общества «Куб-Ек» по предварительному договору за спорный период, правомерности начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, признав встречный иск необоснованным.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды исходили из следующего.

В силу статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Спорные правоотношения регулируются общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны
в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства (предварительный договор о заключении договора аренды от 24.09.2021, акт доступа от 24.09.2021, акт о прекращении доступа), суд первой инстанции и апелляционной инстанции установили, что предварительный договор заключен на срок до 30.01.2022, на момент заключения предварительного договора объект аренды в гражданский оборот введен не был, а впоследствии стороны не подписали договор аренды в срок, установленный пунктом 1.1 предварительного договора. Судами также установлено, что к моменту истечения срока, отведенного предварительным договором для подписания сторонами основного договора аренды (31.10.2021), не существовало препятствий для того, чтобы основной договор аренды был подписан.

Суды верно приняли во внимание, что на основании пункта 4.4.4 предварительного договора от 24.09.2021 в случае, если договор аренды не будет подписан сторонами в срок, согласованный в пункте 1.1 названного договора по причине необоснованного уклонения арендодателя
от подписания договора аренды, арендатор вправе требовать от арендодателя уплаты штрафной неустойки в размере трех обеспечительных платежей. Стороны пришли к соглашению, что в случае невозможности заключения договора аренды вследствие действия либо бездействия органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также действий третьих лиц, арендатор не вправе требовать уплаты штрафной неустойки. При этом арендодатель обязуется приложить все усилия для исполнения обязательств по предварительному договору в установленные сроки.

В случае увеличения сроков заключения основного договора аренды по указанным обстоятельствам, арендодатель предоставляет скидку по оплате арендной платы в размере 10% от постоянной части арендной платы на период с 31.10.2021 до фактической даты заключения основного договора аренды, но не позднее 31.01.2022. При этом арендная плата начисляется,
но не уплачивается арендодателю до момента заключения основного договора аренды.

В соответствии с абзацем 2 пункта 4.7 предварительного договора
от 24.09.2021 арендодатель заверяет и подтверждает арендатору, что в случае не подписания договора аренды, по причинам, не зависящим от арендатора, все произведенные арендатором платежи в рамках настоящего договора подлежат возмещению арендатору арендодателем.

Из материалов дела следует, что в установленный договором срок оферту на заключение основного договора аренды не направила ни одна из сторон.

Таким образом, установив указанные обстоятельства, а также принимая во внимание, что никто из сторон своевременно не выразил волю
на заключение основного договора, суды пришли к правильному выводу
о том, что с 01.11.2021 обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились в силу закона – пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждено, что ответчик фактически вступил
во владение предоставленным в аренду объектом в период с 24.09.2021
по 03.02.2022, а именно: пользовался коммунальными услугами, приступил
к выполнению работ в помещении (ремонтно-отделочные работы, монтаж камер системы видеонаблюдения, розеток кабельной сети, монтаж системы хранения, прокладка кабель - каналов и т.п.), разместил в помещении свое имущество.

При этом как обоснованно отметил суд первой инстанции момент заключения основного договора – это не отлагательное условие, позволяющее при его ненаступлении вовсе не оплачивать пользование арендованным имуществом, а всего лишь способ закрепления отсрочки уплаты постоянной части арендной платы для арендатора. Иными словами, воля сторон была направлена на внесение ответчиком арендной платы
в полном объеме за каждый месяц пользования объектом аренды. Доказательством таких намерений сторон служит электронное письмо представителя ответчика, в котором ответчик просит истца прекратить начислять арендную плату, тем самым подтверждая обоснованность
ее начисления до момента направления указанного письма.

На основании изложенного, требования истца о взыскании с ответчика постоянной части арендной платы в период с 24.09.2021 по 31.01.2022 из расчета - в размере 392 руб. за 1 кв. м в месяц обоснованно признаны судами подлежащими удовлетворению.

Правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Из материалов дела также следует, что арендатором внесен обеспечительный платеж в сумме 6 092 620 руб. 80 коп.

Пунктом 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.08.2016, предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Так как у ответчика возникло обязательство по оплате постоянной части арендной платы и переменной ее части, требование в части взыскания процентов подлежит удовлетворению. Расчет процентов судами проверен, признан верным.

Учитывая, что уведомлением от 09.03.2022 арендодатель уведомил арендатора о частичном зачете – прекращении обязательств по уплате арендной платы – в счет имеющегося обеспечительного платежа, судами признаны правомерными требования истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 2 132 417 руб. 28 коп., процентов в общей сумме
36 795 руб. 73 коп. с продолжением начисления до дня фактического погашения задолженности (с учетом дополнительного соглашения от 09.08.2023).

С учетом сказанного, встречный иск не подлежал удовлетворению.

Отклоняя довод ответчика по первоначальному иску о том, что при заключении предварительного договора у сторон отсутствовали намерения начислять постоянную часть арендной платы, предусмотренную пунктом 1.5.1 предварительного договора, в период предоставления ответчику доступа к объекту аренды в соответствии с условиями предварительного договора, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены
с учетом следующего.

Согласно пункту 1.5.1 предварительного договора постоянная часть арендной платы определяется из расчета 392 руб., кроме того НДС 20%
за 1 кв.м помещения в месяц.

При этом отсутствие в пункте 1.5 предварительного договора указания на сроки внесения постоянной части арендной платы не свидетельствует
о том, что постоянная часть арендной платы не подлежит уплате в принципе. Следовательно, освобождение арендатора от обязанности уплачивать постоянную часть арендной платы приводит к тому, что пользование объектом недвижимости является безвозмездным, что противоречит сути арендных отношений.

Таким образом, суды верно указали, что общество «Маркет.Операции», продолжившее пользоваться объектом аренды после 31.10.2021, должно было оплачивать такое пользование, так как положения предварительного договора, регулирующие возмездное пользование объектом аренды, продолжали действовать до 30.01.2022.

Доводы жалобы о том, что суды не установили факта уклонения арендодателя от подписания договора аренды, и исходя из буквального толкования условий предварительного договора, ответчик считает, что при его подписании стороны прямо согласовали, что последствием неподписания договора аренды по причинам, не зависящим от арендатора, является возврат всех произведенных платежей ответчику, отклоняются судом округа в связи с тем, что никто из сторон предварительного договора своевременно не выразил волю на заключение основного договора, с 01.11.2021 обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились в силу закона пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако пользование объектом аренды продолжилось - и пользование это, согласно пункту 1.5 предварительного договора, должно было быть возмездным
в силу норм статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, указанные доводы, по существу, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.06.2023 по делу
№ А60-12213/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Маркет. Операции» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Лазарев

Судьи А.С. Полуяктов

Н.Г. Беляева