Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.07.2021 по делу № А60-12312/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя – ФИО2 (доверенность от 28.08.2019).

Предприниматель обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Сухой Лог (далее – администрация, ответчик) о внесении изменений в договор купли-продажи муниципального имущества от 24.06.2015 № 45 нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.07.2021 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение судами норм материального права, неполное исследование обстоятельств, имеющих значения для дела. Заявитель жалобы указывает на то, что истец не мог знать о проведенной перепланировке ни до заключения договоров аренды от 12.07.2011 № 21, 25.07.2011 № 23, ни до заключения договора купли-продажи муниципального имущества от 24.06.2015 № 45. Предприниматель ссылается на вступившее в законную силу решение Сухоложского городского суда Свердловской области по делу № 2-605/2019. Заявитель жалобы полагает, что суды необоснованно не применили пункт 4 статьи 451 Гражданского кодека Российской Федерации. Предприниматель настаивает на том, что суды не исследовали значимые для дела обстоятельства. Предприниматель указывает, что стоимость проданного имущества зависит от его площади, таким образом, разница с стоимости имущества составляет более чем 5 000 000 руб.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что предприниматель на основании договоров аренды от 12.07.2011 № 21, 25.07.2011 № 23 являлась арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Сухой Лог, а именно нежилого помещения № 75, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 415,8 кв. м, этаж 1.

Предприниматель, пользуясь преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), приобрела в собственность у администрации по договору купли-продажи муниципального имущества от 24.06.2015 № 45 нежилое помещение № 75, общей площадью 415,8 кв. м., расположенное по адресу: <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимость сделана запись регистрации № 66-66/014-66/014/300/2015- 1699/5 от 30.07.2015, что также подтверждается свидетельством о праве собственности от 30.07.2015.

Стоимость выкупаемых нежилого помещения и земельного участка под ним была определена в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» от 09.06.2015 № 0303-15, согласно которому на дату оценки 29.05.2015 составила в общей сумме 12 804 000 руб., без налога на добавленную стоимость, из них стоимость помещения площадью 415,8 кв. м. составила в сумме 11 945 000 руб., стоимость земельного участка площадью 630 кв. м составила в сумме 859 000 руб.

В обоснование искового заявления, истец указал, что в 2018 году с целью реализации прав собственника на распоряжение принадлежащим имуществом - получения кредитных средств под залог недвижимого имущества, предпринимателю необходимо было предоставить в кредитную организацию ряд документов в отношении передаваемого в залог объекта недвижимости. В связи с тем, что кадастровый паспорт на помещение был выполнен по данным БТИ, истец обратился к кадастровому инженеру для составления технического плана в соответствии с действующим законодательством.

Результат выполненных работ был направлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Уведомлением от 02.11.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области истцу было сообщено о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета изменений по причине того, что сведения о планировке помещения, содержащиеся в графической части технического плана, не соответствуют сведениям технического паспорта, на основании которого готовилась графическая часть технического плана. В состав технического плана не включен проект перепланировки помещения.

Ссылаясь на то, что предприниматель использовала приобретенное помещение по его назначению, действий по перепланировке, переоборудованию и/или реконструкции помещения не производила, истец направил в администрацию обращение о предоставлении имеющихся у органа местного самоуправления документов, подтверждающих перепланировку приобретенного объекта недвижимости.

Администрация направила предпринимателю ответ от 07.12.2018 № 4191, в котором сообщила, что до выкупа объекта недвижимости по адресу <...>, администрацией перепланировка не производилась. Документов не предоставлено, в связи с чем истец не предоставил в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области документы, позволяющие осуществить регистрацию изменений, что, в свою очередь, привело к отказу в учете изменений объекта недвижимости от 01.02.2019.

Вступившим в законную силу решением Сухоложского городского суда Свердловской области по делу № 2-605/2019 удовлетворен иск предпринимателя о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, указанном в техническом паспорте, выполненном 14.01.2020.

Истец обратился к ответчику с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 24.06.2015 № 45 и определить стоимость приобретенного истцом нежилого помещения, исходя из измененной площади нежилого помещения.

К указанному заявлению были приложены проект дополнительного соглашения и заключение специалиста общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза» от 05.10.2020 № 2/29и-20, с определением рыночной стоимости помещения, площадью 410,7 кв. м., по состоянию на 03.03.2020, согласно которому стоимость приобретенного помещения составила 6 314 000 руб.

Ответчик 28.12.2020 направил в адрес истца письмо, в котором сообщил об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 24.06.2015 № 45 об изменении стоимости приобретенного истцом нежилого помещения, ссылаясь на ранее выполненный отчет рыночной стоимости помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из отсутствия оснований для изменения условий договора.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, договор купли-продажи муниципального имущества от 24.06.2015 № 45 был заключен в порядке реализации положений Закона № 159-ФЗ.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 указанного закона, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 3 статьи 4, пунктом 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований, предусмотренных статьей 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно до момента заключения договора (информационное письмоПрезидиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В соответствии со статьей 13 Закона № 159-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, договор купли-продажи муниципального имущества от 24.06.2015 № 45 подписан сторонами 24.06.2015. В соответствии с актом приема-передачи от 24.06.2015 нежилое помещение № 75 общей площадью 415,8 кв. м, расположенное по адресу: <...>, было принято покупателем без претензий.

На основании указанного договора регистрирующим органом 30.07.2015 произведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение № 75, имеющего общую площадь 415,8 кв. м.

Требования об урегулировании разногласий при заключении договора в 2015 году предпринимателем не заявлялись.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» от 09.06.2015 № 0303-15, в установленном законом порядке предпринимателем не оспаривалась.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Проанализировав условия договора, суды установили, что договор подписан без замечаний и возражений, добровольно, своей волей и в своем интересе.

Требования об изменении договора купли-продажи основаны на положениях статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена необходимая совокупность обстоятельств, при которой договор может быть расторгнут или изменен. При этом доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, которые могут быть расценены как таковые в соответствии с указанной нормой, при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций предпринимателем не представлено (статьи 8, 9, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельства , на которые указывает истец в обоснование иска, не свидетельствуют о праве у истца на изменение договора в соответствии с указанной нормой.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как установлено судами и следует из материалов дела, с 06.07.2011 до заключения договора купли-продажи 24.06.2015 истец являлся пользователем нежилого помещения № 75 по договорам аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Сухой Лог от 12.07.2011 № 21, от 25.07.2011 № 23 (с учетом дополнительного соглашения от 31.10.2013 № 03).

Установив, что предприниматель, являясь пользователем нежилого помещения № 75 длительное время, поэтому не могла не знать об изменениях в конфигурации нежилого помещения № 75, суды пришли к правильному выводу о том, что истец мог разумно предвидеть вероятность изменения площади помещения № 75 в целом.

С учетом изложенного, судом кассационной инстанции отклоняется довод заявителя жалобы о том, что истец не мог знать о проведенной перепланировке ни до заключения договоров аренды от 12.07.2011 № 21, 25.07.2011 № 23, ни до заключения договора купли-продажи муниципального имущества от 24.06.2015 № 45.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства перепланировки помещения ответчиком либо иными лицами до передачи их в пользование предпринимателю.

Таким образом, отказ в удовлетворении исковых требований является правомерным.

Ссылка заявителя жалобы на вступившее в законную силу решение Сухоложского городского суда Свердловской области по делу № 2-605/2019, судом кассационной инстанции также не принимается. Указанный довод являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен, так как при рассмотрении исковых требований по указанному делу о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, дата осуществления изменений в спорном помещении, а также лицо их осуществившее, не определялись, площадь спорного помещения на момент передачи их предпринимателю не устанавливалась.

Оценивая довод истца о недостоверности отчета рыночной стоимости, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Между тем согласно заключению специалиста от 05.10.2020 № 2/293и-20, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза» по заданию истца, рыночная стоимость нежилого помещения определена в сумме 6 314 000 руб. по состоянию на 03.03.2020, в связи с чем не может подтверждать недостоверность величины рыночной стоимости выкупаемого объекта в 2015 году.

Кроме того, в обоснование требования об изменении договора купли-продажи помещения истец ссылается на изменение (уменьшение) его площади на 5 кв. м.

Между тем предприниматель не представил доказательств того, что указанная разница могла существенно повлиять на определение в 2015 году рыночной стоимости помещения площадью более 400 кв.м. и составить разницу в стоимости более 5 миллионов рублей.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм права, направлены на переоценку доказательств и установленных на их основании обстоятельств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.07.2021 по делу № А60-12312/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.В. Сулейменова

Судьи Н.Г. Беляева

И.А. Татаринова