Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Реалстрой» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.06.2023 по делу
№ А60-14007/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2023 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Реалстрой» (далее – общество СЗ «Реалстрой») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Администрации городского округа Первоуральск (далее - администрация) о признании незаконным отказа администрации от договора аренды от 04.10.2007 № 1702-к.

Решением суда первой инстанции от 21.06.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 11.09.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество СЗ «Реалстрой» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и предоставленным доказательствам. Заявитель не согласен с выводом судов о законности отказа администрации от договора от 04.10.2007 № 1702-к аренды земельного участка.Заявитель поясняет, что истец приобрел право собственности на объект, не завершенный строительством, и право аренды земельного участка с кадастровым номером 66:58:0114001:207 только 11.12.2019 на основании соглашения об отступном и только с 21.07.2020 у истца появилась юридическая возможность продолжить строительство объекта. Кроме того, заявитель отмечает, что завершить строительство жилого дома в срок, указанный в разрешении на строительство, истцу препятствовали также общеизвестные события и обстоятельства, не зависящие от его воли. По мнению заявителя, истец надлежащим образом использует земельный участок и добросовестно осуществляет действия, направленные на достижение цели договора, при этом, заявляя отказ от бессрочного договора аренды, ответчик злоупотребляет своим правом, действует в ущерб интересам муниципального образования, а также интересам истца.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 6, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между администрацией (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Уралтяжтрубстрой» (ИНН <***>, арендатор) 04.10.2007 заключен договор аренды земельного участка № 1702-к.

В соответствии с условиями договора арендатору по акту приема-передачи предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:58:0114001:0207 площадью 6211 кв. м, расположенный по адресу: <...> в районе жилых домов № 7а и 9б, с видом разрешенного использования: под строительство 2-х многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой.

Стороны определили срок аренды с 03.10.2007 по 03.10.2012.

Согласно договору от 06.07.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.10.2007 № 1702-к открытое акционерное общество «Уралтяжтрубстрой» (ИНН <***>) передало права и обязанности арендатора обществу с ограниченной ответственностью «Уралтяжтрубстрой-Инвест» (ИНН <***>).

Дополнительным соглашением от 22.03.2013 № 1/105 к договору стороны определили срок аренды по 31.12.2013, с учетом последующего продления срок договорных отношений установлен по 31.12.2014.

Администрация воспользовалась своим правом, отказалась от договора аренды земельного участка от 04.10.2007 № 1702-к, уведомив об этом арендатора письмом от 26.11.2015 № 6728.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2016 по делу № А60-8071/2016 односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка, выраженный в форме уведомления от 26.11.2015 № 6728, признан незаконным, на администрацию возложена обязанность продлить договор аренды земельного участка от 04.10.2007 № 1702-к для целей завершения строительства жилого дома.

Во исполнение решения суда по делу № А60-8071/2016 между обществом с ограниченной ответственностью «Уралтяжтрубстрой-Инвест» и администрацией 30.05.2016 заключено дополнительное соглашение № 175, согласно которому срок аренды и обязательства по договору аренды земельного участка от 04.10.2007 № 1702-к установлены по 31.10.2017.

Дополнительным соглашением от 16.08.2016 № 282 к договору произведена замена арендатора на общество с ограниченной ответственностью Машиностроительный завод «Техномаш» (в настоящее время общество с ограниченной ответственностью «Элькон»).

Дополнительным соглашением от 21.07.2020 № 151 к договору произведена замена арендатора на общество с ограниченной ответственностью «Реалстрой».

Дополнительным соглашением от 30.12.2020 № 282 к договору произведена замена арендатора в связи со сменой наименования общества с ограниченной ответственностью «Реалстрой» на общество «Специализированный застройщик «Реалстрой».

Обществу СЗ «Реалстрой» выдано разрешение на строительство
от 27.05.2019 RU № 66336000 сроком до 31.12.2022.

Администрация отказалась от договора аренды земельного участка
от 04.10.2007 № 1702-к, уведомив об этом арендатора письмом от 22.12.2022
№ 907.

Данное письмо получено истцом 30.12.2022.

Полагая, что отказ администрации от договора является незаконным, общество СЗ «Реалстрой» обратилось в суд.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства настоящего дела, суды установили факт предоставления во временное владение и пользование испрашиваемого земельного участка для целей строительства, при этом дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка срок действия договора аренды продлен по 31.10.2017, после истечения указанного срока ни одна из сторон договора не заявила о намерении прекратить договорные отношения, в связи с чем суды квалифицировали указанный договор как возобновленный на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды установили, что уполномоченным органом предусмотренный законом порядок прекращения арендных правоотношений (статья 621, пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 6) соблюден.

Принимая во внимание, что строительство объекта не завершено, в том числе после окончания действия разрешения на строительство, что подтверждено актами осмотра земельного участка от 19.05.2021, 23.12.2022, 26.04.2023, сведениями из Единого государственного реестра недвижимости о степени готовности объекта, то есть цель предоставления участка в аренду не достигнута, при этом предыдущим собственником возведенного частично объекта реализовано право на получение земельного участка в аренду для завершения строительства объекта без торгов, суды признали законным отказ администрации от договора аренды от 04.10.2007 № 1702-к.

При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в удовлетворении требований общества СЗ «Реалстрой».

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы общества СЗ «Реалстрой» о наличии в действиях администрации признаков злоупотребления правом отклоняются судом кассационной инстанции.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм и разъяснений для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). Между тем материалами дела наличие у администрации умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда истцу (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.06.2023 по делу № А60-14007/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Реалстрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А. Татаринова

Судьи М.В. Торопова

В.А. Купреенков