Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента государственного жилищного строительного надзора Свердловской области (далее – департамент) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2023 по делу № А60-23624/2023 Арбитражного суда Свердловской области.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «Территория – Север» (далее – общество, управляющая компания) – ФИО1 (доверенность от 19.12.2023).

Представители департамента, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к департаменту о признании недействительным предостережения от 14.02.2023 № 29-05-28-52.

Решением суда от 07.07.2023 (судья Бушуева Е. В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2023 (судьи Трефилова Е.М., Васильева Е.В., Якушев В.Н.) решение суда отменено, требования общества удовлетворены, оспариваемое предостережение признано недействительным.

В кассационной жалобе департамент просит постановление апелляционного суда отменить как принятое с нарушением норм материального права.

Заявитель жалобы полагает, что продолжая исполнять договор управления многоквартирным домом (далее – МКД) после истечения срока его действия, обществу следовало соблюдать все его условия в целом, в том числе в части размера платы, взимаемой за содержание жилого помещения.

Указывает на неприменимость к рассматриваемым отношениям части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), обязывающей управляющую организацию продолжать управление МКД в ситуации прекращения или аннулирования её лицензии либо исключения сведений о МКД из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, поскольку в рассматриваемом деле данные события отсутствовали.

Выражает несогласие с выводами апелляционного суда относительно размера платы, предложенного к применению департаментом; утверждает о том, что размер платы, установленный договором управления, действовавшим между обществом и собственниками спорного многоквартирного дома до 18.01.2021, являлся меньшим по сравнению с суммой, утвержденной нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Законность принятого по делу судебного акта проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании обращения жителя МКД № 11/3, расположенного в <...> выразившего несогласие с размером платы, начисляемой управляющей компанией за содержание жилого помещения, 14.02.2023 департаментом вынесено предостережение о недопустимости нарушения обществом обязательных требований жилищного законодательства № 29-05-28-52 (далее – предостережение). Данным предостережением обществу предложено начислить (произвести перерасчет) собственникам помещений в указанном МКД плату за содержание жилого помещения (за расчетные периоды с 01.05.2022 до 01.01.2023) в соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ, пунктом 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), исходя из размера, установленного договором управления МКД от 18.01.2018, заключенным по результатам открытого конкурса.

Заявитель, полагая, что предостережение является незаконными и нарушающим его права и законные интересы обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции счел требования департамента обоснованными и не противоречащими действующему законодательству.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился, решение суда отменил, признал оспариваемое предостережение недействительным, придя к выводу о невозможности применения обществом размера платы за содержание жилого помещения, установленного договором управления МКД от 18.01.2018, с тех пор, как срок его действия истек.

Выводы, к которым пришел апелляционный суд, признаются соответствующими фактическим обстоятельствам и нормам права.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 20 ЖК РФ предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Частью 3 названной статьи установлено, что государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее - органы государственного жилищного надзора) в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации.

Организация и осуществление государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля регулируются Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее – Закон № 248-ФЗ) (часть 6 статьи 20 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 45 Закона № 248-ФЗ контрольные (надзорные) органы могут осуществлять профилактические мероприятия, в том числе объявлять предостережение (пункт 4).

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В силу положений статьи 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом управляющей организацией осуществляется на основании договора управления.

В соответствии с частью 2 статьи 163 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образовании в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной но результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 Кодекса.

Нормой части 4 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления обязан провести новый открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).

В соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 162 ЖК РФ срок действия договора управления многоквартирным домом, заключаемого по результатам открытого конкурса, должен составлять не менее 1 года и не более 3 лет.

Аналогичные положения содержатся в подпункте 15 пункта 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее также – Правила № 75), в котором указано, что конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя срок действия договоров управления многоквартирным домом, составляющий не менее чем 1 год и не более чем 3 года, а также условия продления срока действия указанных договоров на 3 месяца, если:

большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;

товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;

другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления многоквартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;

другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом в соответствии с указанными Правилами, не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.

Таким образом, с учетом приведенной выше правовой нормы, договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, не подлежит продлению на основании части 5 статьи 162 Кодекса, а подпункт 15 пункта 41 Правил № 75 не предусматривает возможность продления договора на срок более трех месяцев.

Согласно части 17 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года.

Как верно отметил апелляционный суд, приведенные выше положения жилищного законодательства, предусматривающие разные ситуации возможности продления срока действия договоров управления, с одной стороны направлены на недопущение нарушений прав жителей на управление многоквартирным домом, с другой – препятствуют ситуациям бессрочного управления многоквартирным домом выбранной по результатам конкурса управляющей компанией, стимулируют собственников к принятию своего решения.

Исходя из цели данных норм, они не могут быть истолкованы как позволяющие обществу в условиях бездействия собственников помещений МКД по собственной инициативе продлять ранее существовавшие с ними договорные отношения, тем более, когда не собственники являлись инициаторами заключения договора управления с указанной управляющей компанией, и не они участвовали в определении его цены.

В соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Следовательно, основным способом установления либо изменения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме для собственников на законодательном уровне определено только волеизъявление собственником помещений путем принятия решения об этом на общем собрании.

В ином случае, если собственники не установлении размер платы за содержание жилого помещения, основанием для начисления платы за содержание жилого помещения является правовой акт органа местного самоуправления, устанавливающий такой размер платы.

Нормы, определяющие порядок установления размера платы за содержание жилого помещения, а также круг лиц, обладающих такими полномочиями, являются императивными и произвольному толкованию не подлежат.

Учитывая экстраординарный характер процедуры открытого конкурса, не позволяющей собственникам МКД участвовать в формировании цены договора управления (в силу неорганизованности общей воли), а также отсутствие в последующем принятого ими решения об утверждении размера платы за содержание жилого помещения, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что общество правомерно прекратило взимание платы за содержание жилого помещения в размере, установленном договором управления от 18.01.2018 с момента истечения срока его действия, продолжив управлять МКД по цене, установленной Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 22.06.2017 № 1091 «Об утверждении ставок платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме» (28,16 руб. за 1 кв.м.).

Следует отметить, что заключив новый договор управления с обществом 25.04.2022, собственники спорного МКД не утвердили размер платы за содержание жилого помещения, тем самым выразив свое согласие с начислением начислении размера данной платы соответствии с правовым актом органа местного самоуправления (пункт 7.2 договора управления от 25.04.2022). Таким образом, у заявителя отсутствовали законные основания после 25.04.2022 возвратиться к применению размера платы за содержание общего имущества МКД, установленного договором управления от 18.01.2018 без учета позиции собственников, когда действие этого договора истекло и начисление платы уже происходило в соответствии с размером, установленным органом местного самоуправления. При этом факт включения данного МКД в перечень управляемых обществом многоквартирных домов реестра лицензий Свердловской области с 01.01.2023 правового значения не имеет.

С учетом названных обстоятельств, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования заявителя и отменил оспариваемое предостережение.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что размер платы, предложенных к применению обществом по договору управления от 18.01.2018 (31,15 за кв.м.), превышает размер платы, установленный органом местного самоуправления (28,16 за кв.м.), тем самым не отвечает интересам собственников.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе департамента, основаны на неверном понимании норм материального права, были рассмотрены и мотивированно отклонены апелляционным судом.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого постановления, судом округа не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба департамента - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2023 по делу № А60-23624/2023 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента государственного жилищного строительного надзора Свердловской области– без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.Л. Гавриленко

Судьи Д.В. Жаворонков

Е.А. Кравцова