Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Дегтярск (далее – администрация, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.10.2014 по делу
№ А60-24697/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации – ФИО1 (доверенность от 23.05.2014
№ 01-01-13/1805);

общества с ограниченной ответственностью «Дегтярский хлеб» (далее – общество) – ФИО2 (доверенность от 02.09.2014 № 4).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области к обществу о расторжении договора аренды земельного участка от 06.10.2008 № 58, взыскании 29 018 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате, 10 601 руб. 55 коп. пени.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец уточнил исковые требования: просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.10.2008 № 58, обязать ответчика освободить земельный участок, подписать акт приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 30.10.2014 (судья Горбашова И.В.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2015 (судьи Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф., Гладких Е.О.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на наличие оснований для расторжения договора аренды от 06.10.2008 № 58 в связи с неуплатой обществом арендной платы два и более раза подряд в период с 06.12.2008 по 27.12.2013 (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом заявитель указывает, что согласно п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» уплата арендатором задолженности не лишает арендодателя права предъявить в разумный срок иск о расторжении договора. Истец полагает, что суды, ссылаясь на п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», не учли положения ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей необходимость исполнения обязательств надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что истцом и ответчиком 06.10.2008 заключен договор аренды земельного участка № 58, в соответствии с условиями которого общество приняло в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 9051 кв. м с кадастровым номером 66:40:0101007:132, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Дегтярск, район ул. Клубная, с целевым использованием – под строительство газовой котельной (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.4 данного договора он заключен сроком на 5 лет.

Дополнительным соглашением от 16.08.2012 срок действия договора продлен до 25.12.2018.

Земельный участок передан ответчику 06.10.2008 по акту приема-передачи.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа следующего месяца (п. 3.4 договора).

Уведомлением от 25.12.2013 № 5268 истец указал ответчику на необходимость уплатить задолженность в сумме 125 990 руб. 11 коп. за весь период действия названного договора аренды.

Данная сумма уплачена ответчиком истцу 27.12.2013.

Письмом от 05.05.2014 № 01-01-13/1598 истец указал на расторжение договора аренды в одностороннем порядке на основании п. 2.3 данного договора, а также потребовал оплаты 8474 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате, 28 933 руб. 56 коп. пени, исчисленных по состоянию на 03.04.2014. Кроме того, истец направил ответчику соглашение о расторжении договора аренды с предложением подписать его. Письмо получено ответчиком 16.05.2014, что следует из почтового уведомления. Соглашение о расторжении договора не подписано.

Ссылаясь на наличие предусмотренного п. 2.3 договора аренды права на одностороннее расторжение данного договора, неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренных ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как на момент предъявления иска ответчиком допущена однократная просрочка платежа – за первый квартал 2014 года.

Неуплата арендных платежей за период с 2008 по 2013 года не принята судами во внимание в качестве основания для расторжения договора аренды, в связи с тем, что нарушение обязательства по внесению арендной платы за указанный период исполнено обществом в разумный срок после обращения администрации с претензией от 25.12.2013 (п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами нижестоящих судов по следующим основаниям.

Правоотношения сторон сложились на основании заключенного между ними договора аренды земельного участка от 06.10.2008 № 58.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 309, 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из содержания п. 4.2 договора аренды от 06.10.2008 № 58 следует, что расторжение договора в одностороннем порядке не допускается, за исключением случаев, предусмотренных п. 2.3 данного договора и действующим законодательством.

В соответствии с п. 2.3 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением арендатора) в случае неуплаты арендной платы более двух раз в сроки, установленные договором.

Таким образом, в данном условии договора содержится положение, дающее арендодателю право расторгнуть договор в одностороннем порядке с уведомлением другой стороны об этом.

В материалах дела имеется письмо от 05.05.2014 № 01-01-13/1598, в котором истец указал ответчику на расторжение договора аренды от 06.10.2008 № 58 на основании п. 2.3 данного договора, в связи с неуплатой арендной платы более двух раз в сроки, установленные договором. На это же условие истец ссылается и в исковом заявлении в обоснование своего права на расторжение договора аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций, указав на положения п.2.3 договора аренды, пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора по предусмотренным данным пунктом и ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниям.

Между тем, рассматривая вопрос о наличии оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии со ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды не оценили условия договора аренды (п.4.2, 2.3), которые могут быть истолкованы как условия, позволяющие арендодателю расторгать договор во внесудебном порядке, путем одностороннего отказа от него с обязательным уведомлением об этом арендатора.

Расторжение договора судом возможно в отношении действующего между сторонами спора договора.

Однако суды, рассматривая требование о расторжении договора, вопрос о том, является ли он действующим либо прекратил свое действие по предусмотренным в договоре основаниям, не разрешался.

Вместе с тем следует отметить, что наличие в договоре условия, позволяющего его сторонам расторгнуть договор в одностороннем порядке, не означает отсутствия у них права на расторжение договора в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом (ст.450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому, учитывая, что истец заявил о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка, одновременно ссылаясь на положения п.2.3 договора и наличие уведомлений, судам надлежало с учетом преследуемых истцом целей, его правовой позиции и имеющихся в деле доказательств, решить вопрос о подлежащих применению нормах права и привести соответствующее обоснование принятого решения.

Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора, суды, ссылаясь на п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», исходили из того, что имеющаяся задолженность за период с 2008 по 2013 годы ответчиком погашена.

Следует отметить, что изложенная в информационном письме правовая позиция не направлена на защиту недобросовестного арендатора, систематически нарушающего условия договора аренды о своевременном внесении арендной платы.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что у ответчика имелась задолженность по арендной плате за период с 2008 по 2013 годы, которая была уплачена лишь после направления ему арендодателем уведомления с требованием оплатить задолженность, в котором также указано на возможность ее взыскания в принудительном порядке.

Также судами установлено, что на момент подачи иска у ответчика вновь имелась задолженность, которая была уплачена перед рассмотрением спора в суде, в связи с чем истец уточнил заявленные требования, отказавшись от требования о взыскании задолженности и пени по договору.

При разрешении вопроса о наличии оснований для расторжения с ответчиком договора аренды, ввиду ненадлежащего исполнения им обязательства по внесению арендной платы, данные обстоятельства судами во внимание не приняты.

Кроме того, согласно п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» уплата арендатором задолженности не лишает арендодателя права предъявить в разумный срок иск о расторжении договора.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на систематическое, более 17 раз подряд, неисполнение ответчиком обязанностей по внесению арендной платы.

В апелляционной жалобе истец, указав на положения п.23 указанного постановления, изложил обоснование его права на подачу иска в связи с указанными обстоятельствами, а также свою позицию относительно подачи иска в разумный срок.

В нарушение требований ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанный довод не являлся предметом рассмотрения и оценки суда апелляционной инстанции.

Помимо этого, оставляя решение суда первой инстанции без изменения в обжалуемой части (в части отказа в расторжении договора аренды от 06.10.2008 № 58 и освобождении земельного участка), суд апелляционной инстанции признал обоснованным отказ суда первой инстанции во взыскании долга и пени по договору.

Между тем требования о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате и пени не являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, так как истец отказался от данных требований, а суд принял данный отказ на основании положений ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 63).

На основании изложенного, судами первой и апелляционной инстанции не исследованы значимые для дела обстоятельства, что привело к принятию незаконных судебных актов, которые подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать все значимые для дела обстоятельства с учетом доводов лиц, участвующих в деле, и имеющихся в деле доказательств.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.10.2014 по делу № А60-24697/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2015 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.В. Сулейменова

Судьи М.В. Торопова

Е.А. Платонова