Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 и общества с ограниченной ответственностью «Вектор» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.08.2023 по делу № А60-25106/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 02.09.2022);

общества с ограниченной ответственностью «Вектор» – ФИО2 (доверенность от 09.01.2024).

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 13.02.2024 на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы отложено на 27.02.2024 на 14 ч. 00 мин.

Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной» (далее – истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю
ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1), обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее –
общество «Вектор») о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:54:0101021:1537.

Решением арбитражного суда от 03.08.2023 исковые требования удовлетворены. На предпринимателя ФИО1 и общество «Вектор» возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка
с кадастровым номером 66:54:0101021:1537 в редакции Комитета.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 20.10.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 и общество «Вектор» просят указанные судебные акты отменить, ссылаясь
на нарушение судами норм материального пава, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявители указывают на то, что Комитет не имеет право от своего имени заключать договор аренды земельного участка, а лишь от имени Администрации, как органа местного самоуправления имеет право действовать только на основании доверенности.

По мнению предпринимателя ФИО1 и общества «Вектор» утверждения судов о том, что Комитет вправе распоряжаться земельными участками, находящихся на территории ЗАТО противоречит Закону Российской Федерации от 14.07.1992 № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» (далее – Закон о ЗАТО). Согласно пункту 4 статьи 6 Закона о ЗАТО в закрытом административно-территориальном образовании особый режим использования устанавливается по решению Правительства Российской Федерации, следовательно, постановление Правительства Свердловской области от 20.02.2020
№ 82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» в данном случае не применимы.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся
в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 15.03.2016 между Комитетом, обществом «Вектор» и предпринимателем ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого здания № 03-01/426 по адресу: <...>, при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С предпринимателем ФИО1 и обществом «Вектор» на основании постановления Семнадцатого апелляционного суда от 11.12.2018 по делу
№ А60-40722/2018 заключен договор аренды от 05.02.2019 № 26/19к
в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:54:0101021:120, расположенного по адресу: Свердловская область, городской округ «Город Лесной», <...>, площадью 2109 кв. м.

В соответствии с постановлением Администрации городского округа «Город Лесной» от 01.04.2022 № 346 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории» проведен кадастровый учет земельного участка площадью 1343 кв. м, вновь сформированного из земельного участка с кадастровым номером 66:54:0101021:120 (сохранен в измененных границах), под зданием ресторана, новому земельному участку присвоен кадастровый номер 66:44:0101021:1537.

07 ноября 2022 года в Администрацию городского округа
«Город Лесной» (истец) от ответчиков поступило предложение о рассмотрении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:54:0101021:1537.

Истец направил в адрес ответчиков проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:54:0101021:1537.

В настоящее время договор аренды земельного участка не подписан, у сторон имеются разногласия по его условиям, которые представлены суду на разрешение.

Разрешая спор, суд первой инстанции возложил на ответчиков обязанность заключить договор аренды земельного участка, в редакции истца, с изложением пунктов 3.1.8 и 4.4.5 договора в редакции суда.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Удовлетворяя исковые требования и изменяя пункты 3.1.8 и 4.4.5 договора, суды исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 названного Кодекса).

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение урегулированы статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании пункта 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления уполномоченный орган направляет иным правообладателям, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2-4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из названных положений закона следует, что заключение договора аренды таким правообладателем в указанной ситуации является обязательным.

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, в том числе лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.

Из материалов дела усматривается, что на стадии заключения договора между сторонами возникли разногласия в том числе относительно невозможности заключения договора с истцом, который, по мнению ответчиков, является неуполномоченным лицом (не является органом местного самоуправления).

Судами установлено, что ответчики являются собственниками здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:54:0101021:1537, для ответчиков заключение договора аренды является обязательным в силу приведенных выше норм права и принципа платности использования земель.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о правомерности требований истца о понуждении ответчиков заключить договор.

В силу положений статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003
№ 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления поселений, муниципальных районов, городских округов, городских округов с внутригородским делением и внутригородских районов обладают полномочиями, в том числе, по созданию муниципальных предприятий и учреждений.

Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Муниципальные образования могут создавать муниципальные предприятия и учреждения, участвовать в создании хозяйственных обществ, в том числе межмуниципальных, необходимых для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения. Функции и полномочия учредителя в отношении муниципальных предприятий и учреждений осуществляют уполномоченные органы местного самоуправления.

Органы местного самоуправления, осуществляющие функции и полномочия учредителя, определяют цели, условия и порядок деятельности муниципальных предприятий и учреждений, утверждают их уставы, назначают на должность и освобождают от должности руководителей данных предприятий и учреждений, заслушивают отчеты об их деятельности в порядке, предусмотренном уставом муниципального образования (статья 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ).

Согласно статье 23 Устава города Лесного Администрация городского округа «Город Лесной» входит в структуру органов местного самоуправления городского округа «Город Лесной».

Решением Думы городского округа «Город Лесной» от 23.04.2019
№ 137 утверждено положение о муниципальном казенном учреждении «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Лесной» (далее – Положение).

В соответствии с пунктом 1.4 Положения муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной» входит в структуру Администрации городского округа «Город Лесной».

Пунктом 2.1 положения предусмотрено, что Комитет осуществляет от имени городского округа «Город Лесной» полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа «город Лесной».

Согласно пункту 3.9 положения истец выступает арендодателем муниципального имущества, включая земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Лесной» и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, стороной в иных договорах о передаче имущества, включая земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Лесной» и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, без изменения его формы собственности.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что Комитет обладает полномочиями по распоряжению земельными участками, расположенными на территории городского округа «город Лесной».

Ссылки ответчиков на решение Свердловского областного суда и решение Судебной коллегии по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, судом апелляционной инстанции правомерно отклонены с учетом того, что в данном деле рассматривался вопрос об обоснованности отказа в предоставлении земельного участка, вопрос о полномочиях Комитета по предоставлению земельных участков не рассматривался.

Суды критически отнеслись к доводам ответчиков относительно пункта 1.1 договора, поскольку пункт 1 договора в редакции истца отражает все характеристики земельного участка, необходимые для идентификации земельного участка (кадастровый номер, категория земель, РВИ, местонахождение), а также содержит указание на множественность лиц на стороне арендатора, размер долей которых на земельном участке конкретизирован в расчете арендной платы (для общества «Вектор»: 0,541, для предпринимателя ФИО1: 0,459), что отвечает положениям и требованиям законодательства.

Доводы ответчиков о том, что в расчете арендной платы должна применять ставка арендной платы 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку участок ограничен в обороте, находится на территории закрытого административно-территориального образования, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции и правомерно отклонены по следующим основаниям.

Суды верно установили, что в пункте 3.1.1 проекта договора истца содержится информация о порядке расчета арендной платы, что соответствует положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и постановлению Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов».

Согласно пункту 8 постановления Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП, в соответствии с законодательством Российской Федерации годовой размер арендной платы за земельные участки не может превышать, в случае если права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения ограничены законодательством Российской Федерации, размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Решением Думы городского округа город Лесной от 18.11.2020 № 223 «Об установлении и введении в действие земельного налога на территории городского округа город Лесной» налоговая ставка в размере 0,3% кадастровой стоимости земельного участка установлена, в том числе, в отношении земельных участков, ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд; налоговая ставка в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка установлена в отношении прочих земельных участков.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок, на котором расположен объект, принадлежащий ответчикам, относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – под объекты общественного питания, целевое использование – под ресторан.

Доказательств, подтверждающих, что используемый ответчиками земельный участок (для торговли и ресторана) предоставлен для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд, и используется ответчиками для указанных целей, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела не содержат.

В этой связи, суды верно заключили, что пункт 3.1.4 и приложение № 2 договора соответствуют требованиям закона.

Между истцом и ответчиками также возникли разногласия по поводу сроков и размеров арендной платы.

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582).

На основании подпункта «г» пункта 2 правил № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 Правил № 582 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 названных Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Аналогичные правила закреплены в Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, утвержденном постановлением № 82-ПП. Данный коэффициент поименован как коэффициент увеличения, применяемый начиная с 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости земельных участков.

Так, пункт 3.1.5договора предусматривает формулу расчета размера арендной платы за неполный расчетный период.

Суды правильно отметили, что данное положение не предусматривает возможность получения истцом арендной платы за весь год в случае, если пользование земельным участком осуществлялось менее года (например, при отчуждении имущества), поэтому желание ответчиков платить за весь год не влияет на данный расчет.

Доводы ответчиков относительно срока платежа – пункт 3.1.6 проекта договора истца, судами также не приняты, поскольку ответчики, полагающие возможным вносить арендную плату в начале года единым платежом, в своем праве на досрочное исполнение обязательства не ограничены, что прямо следует из пункта 3.1.7 проекта договора истца и соответствует статье 315 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суды из пункта 3.1.8 проекта договора истца исключили слова «по требованию арендодателя», поскольку арендная плата относится к категории регулируемых цен и от воли арендодателя в данном случае не зависит.

Суды верно исходили из того, что стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

При этом изменение размера арендной платы в результате изменения ставок, подлежащих государственному регулированию, по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не является изменением условия договора о размере арендной платы, подлежащим оформлению дополнительным соглашением к договору, поскольку в силу статьи 424 названного Кодекса регулируемые цены обязательны для сторон договора.

Судами также отмечено, что истец на изменение кадастровой стоимости земельного участка и установление коэффициентов влияния не оказывает и обязан применять в расчете изменившиеся показатели, поэтому пункт 3.1.9 проекта договора истца суд признал соответствующим закону.

Включение в договор условия о своевременном проведении работ по очистке и вывозу мусора с земельного участка, очистке снега и водоотводу, а также недопущению загрязнения прилегающих земель (пункт 4.4.5 проекта договора в редакции истца) ответчики считают необоснованным, так как в состав земельного участка входят территории общественного пользования – тротуар, который должен убираться коммунальной службой, мусор складируется в контейнеры, которые вывозят специальные службы.

Однако согласно пункту 7 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся собственниками, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, в том числе, выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п., вынесенные в рамках указанных норм, и не препятствовать их ремонту и обслуживанию.

Судами верно принято во внимание, что решением Думы городского округа «Город Лесной» от 26.12.2018 № 113 утверждены правила благоустройства территории городского округа «Город Лесной», разделом 8 которых установлено, что собственники зданий, строений, сооружений и (или) иные законные владельцы зданий, строений, сооружений, земельных участков обязаны принимать участие в содержании прилегающих территорий.

Согласно пункту 14.1 вышеуказанных правил физические, юридические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками зданий (помещений в них), сооружений, включая временные сооружения, а также владеющие земельными участками на праве собственности, ином вещном праве, праве аренды, ином законном праве, обязаны участвовать в содержании и благоустройстве прилегающих территорий.

С учетом изложенного, пункт 4.4.5 суды изложили в более корректной редакции, а именно – «соблюдать Правила благоустройства территории городского округа «Город Лесной».

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции правомерно удовлетворили исковые требования истца о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, урегулировав разногласия по договору в редакции истца с изложением пунктов 3.1.8 и 4.4.5 договора в иной редакции (редакции суда).

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

Такой правовой подход сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2017 № 305-ЭС16-16501 по делу
№ А41-97565/2015.

Доводы кассационной жалобы о неверном утверждении судов о том, что Комитет вправе распоряжаться земельными участками, находящимися на территории ЗАТО противоречит пункту 4 статьи 6 Закона о ЗАТО, выводы судов о том, что Комитет обладает полномочиями по распоряжению земельными участками, расположенными на территории городского округа «Город Лесной», не опровергают, отклонены по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.08.2023 по делу № А60-25106/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 и общества с ограниченной ответственностью «Вектор» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Лазарев

Судьи И.А. Татаринова

А.А. Столяров