Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алькур» (ИНН: <***> ОГРН: <***>, далее – общество «Алькур») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.11.2011 по делу № А60-25939/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2011 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Алькур» - ФИО1 (доверенность от 20.03.2012);

закрытого акционерного общества «АСК-Инвест» (далее – общество «АСК-Инвест») – ФИО2 (доверенность от 16.01.2012 № 5);

открытого акционерного общества «Сбербанк России» (далее – Сбербанк России) - ФИО3 (доверенность от 08.11.2010).

Представители иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 12.04.2012.

После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии тех же представителей и в том же судебном составе.

Общество «Алькур» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к арбитражному управляющему открытого акционерного общества Березовский опытный завод «Энергоцветмет» (далее – общество «Энергоцветмет», должник) ФИО4 о признании недействительными торгов (аукциона) по продаже имущества должника № 83211 – права аренды земельного участка (площадью 75 039 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Березовский, Западная промзона, 16; кадастровый номер 66:35:0103002:0033; срок аренды - до 23.12.2053).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 01.09.2011 к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора привлечено общество «АСК-Инвест».

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.09.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Сбербанк России, ФИО5, администрация муниципального образования «г. Березовский», Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Министерство обороны Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.11.2011 (судья Койнова Н.В.) в удовлетворении иска и заявления третьего лица – общества «АСК-Инвест» отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2012 (судьи Ясикова Е.Ю., Грибиниченко О.Г., Варакса Н.В.) решение суда первой инстанции от 03.11.2011 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Алькур» просит решение суда первой инстанции от 03.11.2011 и постановление суда апелляционной инстанции от 18.01.2012 отменить, признать недействительными торги (аукцион) по продаже имущества должника № 83211 – права аренды земельного участка (площадью 75 039 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Березовский, Западная промзона, 16; кадастровый номер 66:35:0103002:0033; срок аренды - до 23.12.2053), ссылаясь на неприменение судами ст. 64, 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 1, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя кассационной жалобы, решение Березовского городского суда Свердловской области от 29.12.2009 об обращении взыскания на заложенное имущество не содержит указания на то, что право аренды земельного участка является самостоятельным предметом залога, а также указания на возможность его отдельного от здания отчуждения. При этом определение Арбитражного суда Свердловской области от 04.05.2011, согласно которому определена начальная продажная цена права аренды земельного участка, не устанавливает порядок и условия продажи предметов залога.

Общество «Алькур» полагает, что оно, как и иные собственники строений и сооружений, приобретая права собственности на объекты недвижимости, по принципу единства приобретали право аренды спорного земельного участка.

При этом заявитель кассационной жалобы считает, что отчуждение права аренды третьим лицам путем проведения публичных торгов в соответствии с действующим законодательством невозможно и является грубым нарушением положений закона, субъективных прав собственников объектов недвижимости на вышеуказанный земельный участок, в силу чего такая сделка согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной. В связи с этим общество «Алькур» не согласно с выводом судов о том, что продажа права аренды земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему здания, не нарушает его прав.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2009 по делу № А60-21554/2009 ликвидируемый должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.05.2010 по делу № А60-21554/2009 в третью очередь реестра требований кредиторов общества «Энергоцветмет» включены требования Сбербанка России в лице Березовского отделения № 6150 в размере 34 418 286 руб. 23 коп., а именно 33 048 700 руб. – задолженности по кредитам, 1 349 788 руб. 18 коп. – процентов за пользование заемными средствами, 19 798 руб. 05 коп. – долга по оплате услуг за ведение ссудного счета; 52 622 руб. 79 коп. – неустойки, как обеспечение залогом имущества должника, в том числе правом аренды земельного участка сроком на 49 лет, с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 75 039 кв.м в соответствии с кадастровым планом земельного участка № 35-2/04-2292 от 20.12.2004, кадастровый номер 66:35:01 03 002:0033; по адресу: Свердловская обл., г. Березовский, Западная промзона 16 (кадастровый номер: 66:35:01 03 002:0033), заложенное по договору ипотеки от 29.05.2007 № 70094 в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 29.05.2007 № 70071 и по договору ипотеки от 14.08.2008 № 70400 в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 14.08.2008 № 70309.

Определением суда от 04.05.2011 по делу № А60-21554/2009 установлена начальная продажная цена предмета залога – права аренды земельного участка площадью 75 039 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Березовский, Западная промзона 16, кадастровый номер: 66:35:01 03 002:0033, срок аренды – до 23.12.2053.

Арбитражным управляющим должника ФИО4 25.07.2011 проведены торги по продаже права аренды спорного земельного участка. Победителем торгов объявлен ФИО5

Ссылаясь на то, что торги по продаже права аренды вышеуказанного земельного участка являются недействительными, общество «Алькур» обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, исходя из того, что спорные правоотношения регулируются Законом о банкротстве, исследовав материалы дела (публикация в газете «Коммерсантъ» от 11.06.2011 № 105, подтверждения загрузки заявок, протокол от 23.07.2011 № 1 об определении участников торгов № 83211, протокол о результатах торгов от 26.07.2011 № 83211, публикация в газете «Коммерсантъ» от 13.08.2011 № 149, выписка из отчета № О/66-11-02-001 об определении рыночной стоимости имущества), пришли к выводу об отсутствии нарушений установленных законом правил проведения торгов по продаже имущества должника и отказали в удовлетворении заявленных требований. При этом судами отмечено, что реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о несостоятельности (банкротстве).

Кроме того, по мнению судов, при рассмотрении дела как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, истец не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении оспариваемыми торгами его прав как собственника объектов недвижимости, а также не указал, каким образом и в какой мере его права будут защищены (восстановлены) в случае удовлетворения его требований в данном деле (ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако судами не учтено следующее.

Оспаривая действительность проведенных торгов по продаже имущества должника – права аренды земельного участка общество «Алькур» (истец) и общество «АСК-Инвест» (третье лицо с самостоятельными требованиями) ссылаются на нарушение в результате их проведения положений ст. 1, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 64, 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При этом обращается внимание на то, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Поскольку только собственники объектов недвижимости, находящихся на упомянутом участке земли, имеют исключительное право на заключение с уполномоченным органом муниципальной власти договора аренды с множественностью лиц, или на совместную приватизацию земельного участка, или на раздел данного земельного участка в соответствии с порядком пользования и расположением строений и сооружений и отдельное оформление земельных участков, предоставление права на заключение договора аренды земельного участка лицу, победившему на публичных торгах, по мнению истца и третьего лица с самостоятельным требованием, является невозможным и представляет собой грубое нарушение положений закона и субъективных прав собственников объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

Между тем указанные доводы, являющиеся основанием заявленных требований, надлежащей правовой оценки не получили, в мотивировочной части судебных актов мотивы, по которым суды отклонили приведенные в обоснование своих требований доводы лиц, участвующих в деле, в нарушение п. 2 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в деле, не отражены. Так, указывая на то, что истец не представил доказательств нарушения оспариваемыми торгами его прав как собственника объектов недвижимости, суды не приняли довод общества «Алькур» о том, что конкурсный управляющий, отчуждая право аренды земельного участка как самостоятельный предмет залога, лишил общество «Алькур» и иных собственников данного права.

Судами не проанализирован и довод общества «Алькур» о том, что предметом залога по договорам ипотеки от 29.05.2007 № 70094, от 14.08.2008 № 700400 указаны здания, а именно гараж и котельная. Упомянутые договоры ипотеки, как считает истец, не содержат указания на право аренды земельного участка как на предмет договоров, в их тексте имеется оговорка, что в залог поступает право аренды земельного участка «с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости».

Помимо этого, принятые по делу судебные акты подлежат отмене также ввиду наличия еще одного нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В силу ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По смыслу закона последствием признания недействительности торгов является недействительность договора, заключенного по их результатам с лицом, ставшим победителем. Согласно протоколу о результатах торгов от 26.07.2011 № 4 на основании поступивших предложений по цене имущества (предприятия) должника победителем открытых торгов признан участник, предложивший наиболее высокую цену, а именно ФИО5 (ИНН <***>), заявка на участие в торгах № 83211-60369/1.

Таким образом, предъявление требования о признании торгов недействительными означает по сути оспаривание права победителя торгов на заключение соответствующей сделки (договора), а в случае ее заключения- предъявление требований о недействительности сделки, заключенной по результатам торгов, и применение последствий ее недействительности. Поэтому такой спор не может рассматриваться без участия победителя торгов в качестве соответчика. Иное толкование положений приведенной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведет к невозможности восстановления нарушенных прав истца.

Изложенная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 2814/10.

Следовательно, спор разрешен о правах и об обязанностях победителя оспариваемых торгов ФИО5, который в качестве ответчика к участию в деле не привлекался, а участвовал в нем в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора. Однако в силу ст. 44, 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение по исковым требованиям может быть принято лишь в отношении ответчиков по делу.

Принимая во внимание все вышеизложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене ( ч.1 и п. 4 ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть отмеченные недостатки, установить все фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовать доводы сторон и представленные ими доказательства, дать им надлежащую правовую оценку и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.11.2011 по делу № А60-25939/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2011 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий И.В. Матанцев

Судьи Н.В. Шершон

А.Н. Крюков