Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга (далее – Администрация) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2021 по делу
№ А60-26388/2020 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации – Захарова А.В.(доверенность от 09.04.2021
№ 230/0501-4/0111);

общества с ограниченной ответственность «Ролси» (далее – общество «Ролси») – Корьева Е.А. (доверенность от 23.12.2021).

Общество «Ролси» (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации (ответчик) о признании недействительной односторонней сделки - приложения № 1 к договору аренды земельного участка от 29.12.2018 № Т-584 (расчет арендной платы на 2019 год (часть 2)
в размере 1 005 902 руб. 09 коп.).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство по управлению государственным имуществом по Свердловской области (далее – Министерство).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2021
в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, общество «Ролси» обжаловало его в апелляционном порядке.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 08.10.2021 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным приложение № 1 к договору аренды от 29.12.2018 № Т-584 (расчет арендной платы на 2019 год, (часть 2), в размере 1 005 902 руб. 09 коп.).

В кассационной жалобе Администрация просит постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2021 отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. По мнению заявителя кассационной жалобы, в рассматриваемом случае к земельным участкам подлежит применению ставка арендной платы 5,4 %, что подтверждается также вступившими в законную силу судебными актами по делу № А60-11177/2020. Администрация обращает внимание на то, что основное здание склада, по отношению к которому объекты являются вспомогательными, введено
в эксплуатацию 30.07.2021. Заявитель жалобы полагает, что обществом «Ролси» не представлено доказательств того, что спорные объекты необходимы исключительно для эксплуатации строящегося здания склада площадью
51339 кв. м. Администрация выражает несогласие с выводом суда апелляционной инстанции относительно правомерности применения коэффициента увеличения на 2019 год. Указывает, что в данном случае изменение кадастровой стоимости участка произошло не в результате государственной кадастровой оценки земель, а в результате оспаривания истцом кадастровой стоимости участка в индивидуальном порядке. Правовых оснований для расширительного толкования пункта 7 Порядка N 1855-ПП не имеется.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Ролси» просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения по основаниям, изложенным
в отзыве.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Министерством (арендодатель) и обществом «Ролси» заключен договор аренды земельного участка № Т-584 от 29.12.2018, согласно которому во временное владение и пользование истцу был передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:107482, площадью 98 554 кв.м. (с учетом дополнительного соглашения к договору от 21.10.2019 № 1).

Согласно п. 3.1. указанного договора расчет арендной платы установлен
в приложении № 1 к договору.

Администрация направила обществу «Ролси» расчет арендной платы на 2019 год (часть 2) в размере 1005902 руб. 09 коп. (приложение № 1).

Полагая, что указанный расчет не соответствует Постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-П, поскольку в нем неправомерно применена ставка арендной платы в размере 5,4%, а также повышающие коэффициенты, истец обратился в арбитражный суд
с рассматриваемыми требованиями.

В обоснование заявленных требований истец также указывал, что в расчете приведена площадь, не соответствующая площади арендованного земельного участка, расчет выполнен с применением неверной кадастровой стоимости земельного участка, неправомерно применены повышающие коэффициенты за 2015-2019 годы, а также ставка арендной платы 5.4, изменение размера арендной платы арендатором не согласовано и не подписано, основания для изменения размера арендных платежей отсутствуют.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии выполненного расчета закону и принятым в соответствии с ним подзаконным актам, условиям договора.

Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судами, подписанным между сторонами к договору аренды земельного участка от 29.12.2018 N Т-584 приложением № 1 арендная плата на 2019 год (часть 2) установлена в размере 1005902 руб. 09 коп.

Судами также установлено, что общество «Ролси», обращаясь в арбитражный суд с требованиями о признании недействительной односторонней сделки Администрации по увеличению размера арендных платежей по договору аренды земельного участка от 29.12.2018 N Т-584, ссылалось на несоответствие расчета администрации Постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-П.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Исходя из положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011
N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) (далее - постановление Пленума N 73), при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".

Размер арендной платы определяется по формуле, на основании кадастровой стоимости арендуемого земельного участка; с применением установленной ставки арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области

В соответствии с пунктом 5 Порядка N 1855-ПП годовой размер арендной платы за земельные участки определяется по формуле: АП = С * СтАП * Ку * ПК : 100, где АП - величина арендной платы в год по договору аренды; С - кадастровая стоимость земельного участка, а в случае ее отсутствия рыночная стоимость земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (рублей); СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области; ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области; Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Как верно указано судами, расчет арендной платы должен соответствовать положениям Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП.

Согласно Приложению к Постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП размер ставок определяется на основании фактического использования земельного участка вне зависимости от разрешенного использования.

В Постановлении Правительства Свердловской области от 30.12.2011
N 1855-ПП установлены ставки арендной платы, которые применяются к различным земельным участкам в зависимости от расположенных на них объектов недвижимости и использования.

При этом ставка (5,4%), примененная ответчиком в расчете, подлежит применению только к земельным участкам, на которых расположены склады и базы.

Согласно пункту 62 Ставок арендной платы, утв. Положением, ставка 5,4% применяется только для земельных участков под складами и базами.

С учетом изложенного вывод судов о том, что для применения ставки арендной платы в размере 5,4% необходимо наличие на земельном участке складов и баз, является верным.

Однако из материалов дела следует и судами установлено, чтосрок действия разрешения на строительство, выданного истцу, продлен, что установлено вступившим в законную силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по делу № А60-15868/2020,
в связи с чем начисление арендной платы на 2019 год за часть земельного участка площадью 697,02 кв.м по ставке 5,4 % не может быть признано правомерным. Доказательств иного в материалы настоящего дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, решением Свердловского областного суда от 15.12.2020
№ 3а-406/2020 архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:107482 площадью 98554 кв.м (после перераспределения участков) установлена в размере его рыночной стоимости 88 008 722 руб. по состоянию на 27.09.2019. Решение вступило в законную силу 01.04.2021 (определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции
от 01.04.2021).

Судом апелляционной инстанции принято во внимание, что соответствующее судебное решение вступило в силу 01.04.2021, а оспариваемый расчет выполнен ранее указанной даты, приведение кадастровой стоимости к рыночной само по себе основанием для признания оспариваемого расчета недействительной сделкой не является. Такое приведение является основанием для перерасчета арендной платы с учетом содержания судебного решения.

При исследовании фактических обстоятельств дела судом апелляционной инстанции установлено и не опровергнуто сторонами, что после вступления в законную силу указанного решения Свердловского областного суда, в ходе судебного разбирательства по настоящему делу ответчиком выполнен новый расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:107482 за период октябрь-декабрь 2019 года, в котором использована приведенная к рыночной кадастровая стоимость земельного участка за указанный период, а также коэффициент увеличения Ку на 2019 год.

Исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами действующего законодательства, суды пришли к правильному выводу о том, что расчет арендной платы на земельный участок произведен арендодателем с нарушением Порядка N 1855-ПП, в связи с чем отсутствуют основания для применения при расчете арендной платы за земельный участок, исходя из ставки 5,4%.

Проанализировав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание,что кадастровая стоимость земельного участка ретроспективно приведена к рыночной на период с 27.09.2019 по 31.12.2020, оснований для применения указанного коэффициента на 2019 год с учетом целей его установления ответчик не имел, установив, что оспариваемый расчет арендной платы на 2019 год (часть 2) в размере 1005902 руб. 09 коп. рублей выполнен Администрацией без учета приведенных выше нормативных актов, вступившего в законную силу судебного акта, учета фактической площади возведенных и возводимых объектов, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования истца о признании односторонней сделки по изменению арендной платы недействительной заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, односторонняя сделка, оформленная в форме Приложения N 1 к договору аренды земельного участка N Т-584 от 29.12.2018, правомерно признана судом апелляционной инстанции недействительной.

Довод кассационной жалобы о том, что расчет произведен ответчиком в соответствии с видом разрешенного использования спорного земельного участка, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку согласно Приложению к Постановлению Правительства Свердловской области
от 30.12.2011 N 1855-ПП размер ставок определяется на основании фактического использования земельного участка вне зависимости от разрешенного использования. Судами установлено, что срок действия разрешения на строительство, выданного истцу, продлен, что установлено вступившим в законную силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по делу № А60-15868/2020. Из материалов дела не следует, и судом не установлено, что на спорном земельном участке имеются склады и базы, в связи с чем оснований для применения при расчете арендной платы ставки 5,4% не имеется. Доказательств иного в материалы настоящего дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод Администрации относительно правомерности применения коэффициента увеличения на 2019 год, судом кассационной интенции также отклоняется.

Пунктом 6 Порядка N 1855-ПП предусмотрено ежегодное изменение арендной платы в одностороннем порядке арендодателем на коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

При этом в пункте 7 Порядка N 1855-ПП указано, что арендная плата подлежит пересмотру в одностороннем порядке в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка со дня вступления в силу правового акта, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае коэффициент увеличения, указанный в пункте 6 настоящего положения, не применяется.

Таким образом, пунктами 6 и 7 Порядка N 1855-ПП предусмотрено ежегодное изменение арендной платы в одностороннем порядке арендодателем на коэффициент увеличения, пересчет арендной платы производится по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Так, договор аренды от 29.12.2018 № Т-584 заключен в 2018 году. Однако 21.10.2019 заключено дополнительное соглашение № 1 к названному договору, согласно которому площадь земельного участка увеличилась до 98554 кв. м. При этом установлена новая кадастровая стоимость земельного участка 27.09.2019.

Приняв во внимание, что в рассматриваемом случае в 2019 году произошло увеличение площади земельного участка и изменение его кадастровой стоимости, руководствуясь вышеприведенными нормами действующего законодательства, суд полагает, что коэффициенты увеличения подлежат применению с 2020 года.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, так как указанные доводы уже являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2021 по делу № А60-26388/2020 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2021 по делу № А60-26388/2020 Арбитражного суда Свердловской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А. Краснобаева

Судьи В.А. Купреенков

М.В. Торопова