Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга (далее – администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.02.2023 по делу № А60-30507/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации – ФИО1 (доверенность от 31.05.2023 № 180/05/01-14/0111);

жилищно-строительного кооператива «Садовый» (далее – кооператив «Садовый») – ФИО2 (доверенность от 19.05.2022).

Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Кооператив «Садовый» обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) о применении последствий ничтожности договора аренды от 25.04.2007 № 1-944 в редакции дополнительного соглашения от 16.02.2015 № 1 в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527, путем признания незаконным начисления в отношении указанных земельных участков арендной платы за период с 01.01.2021 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.02.2023 применены последствия ничтожности договора аренды от 25.04.2007 № 1-944, заключенного между Министерством и кооперативом «Садовый», в редакции дополнительного соглашения от 16.02.2015 № 1 в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527:5, путем признания недействительным приложения № 1 к договору – расчет арендной платы на 2021 и 2022 годы.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что по договору аренды спорные земельные участки переданы арендатору в 2007 году, поэтому вывод судов об отсутствии исполнения сделки ошибочен. При этом, по мнению заявителя жалобы, для исполнения договора аренды не имеет значение, что в дальнейшем земельный участок был разделен. Администрация не согласна также с позицией судов о том, что спорные земельные участки обладали юридическими недостатками, исключающими возможность их использования по назначению и в целях, согласованных сторонами договора. При этом заявитель указывает на пропуск срока исковой давности, который следует исчислять с даты заключения договора аренды (25.04.2007) или с даты заключения дополнительного соглашения (16.02.2015).

Кооператив «Садовый» представил письменный мотивированный отзыв на кассационную жалобу, в котором просит отказать в ее удовлетворении, ссылаясь на необоснованность доводов администрации. По мнению кооператива, обжалуемые судебные акты являются законными и отмене не подлежат.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора, между администрацией и кооперативом «Садовый» заключен договор аренды от 25.04.2007 № 1-944 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0493 общей площадью 167 653 кв. м, имеющего местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, п. Садовый, район Екатеринбургской кольцевой автодороги.

Пунктом 2.1.5 договора предусмотрено целевое назначение аренды: строительство комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инженерного обеспечения.

Размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора (приложение № 1).

Срок действия договора определен в пункте 6.1 на период с 26.02.2007 по 25.02.2012, с указанием на возможность возобновления договора тех же условиях на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

По истечении срока действия договора аренды кооператив «Садовый» продолжил пользоваться спорным земельным участком.

Кооператив «Садовый» своими силами и за свой счет подготовил проект планировки территории и межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0493, который утвержден Постановлением администрации от 13.05.2013 № 1625.

В результате утверждения проекта планировки и межевания территории силами и за счет кооператива земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0493 был разделен на 95 земельных участков с видами разрешенного использования: индивидуальный жилой дом, проезд, дорога, инженерное сооружение, озелененные территории общего пользования.

После утверждения проекта планировки и межевания территории между Министерством и кооперативом «Садовый» заключено дополнительное соглашение от 16.02.2015 № 1 к договору аренды от 25.04.2007 № 1-944 в результате чего в качестве объекта аренды указаны 94 земельных участка (приложение № 4 к дополнительному соглашению), образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0493.

В число данных земельных участков вошли: 85 земельных участков с разрешенным видом использования – индивидуальный жилой дом, два земельных участка с разрешенным видом использования – инженерное сооружение, один земельный участок с разрешенным видом использования – озелененные территории общего пользования, четыре земельных участка с разрешенным видом использования – проезд (кадастровые номера 66:41:0101015:24, 66:41:0101015:30, 66:41:0102901:188, 66:41:0000000:81527), два земельных участка с разрешенным видом использования – дорога (кадастровые номера 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199).

В период с 2015 по 2020 годы общая сумма аренды всех земельных участков составляла от 100 до 300 тысяч руб., из которых 1 руб. 20 коп. – стоимость аренды шести спорных земельных участков с видом разрешенного использования под проезд и дороги.

В соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 1 к договору аренды) за 2021 год арендодатель начислил арендную плату за использование шести земельных участков с разрешенным видом использования дороги и проезд в сумме 2 999 415 руб. 14 коп., за 2022 год – в сумме 3 116 271 руб. 68 коп.

Кооператив «Садовый» полагая, что заключенный договор аренды земельного участка от 25.04.2007 № 1-944 в редакции дополнительного соглашения от 16.02.2015 № 1 в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной) сделкой, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Кооператив настаивает на том, что с момента постановки на кадастровый учет данных земельных участков они не используются и не могут использоваться арендатором в целях, предусмотренных договором аренды – строительство индивидуальных жилых домов. Разрешенное использование указанных земельных участков: для размещения автомобильных дорог и их конструктивных элементов, либо для общего пользования (уличная сеть), предполагает использование этих земельных участков неограниченным кругом лиц, что препятствует их использованию по назначению, предусмотренному договором аренды.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались нормами подпункта 7 пункта 5 статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что спорные земельные участки запланированы как дороги местного значения, в связи с чем,не могут находиться в аренде. При этом с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», установив, что сделки в части пользования арендуемыми земельными участками с разрешенным использованием под дороги и проезды не исполнялись, суды отклонили доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Исходя из системного толкования статей 2, 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью обращения в суд является защита или восстановление нарушенного или оспариваемого права.

Право на судебную защиту включает в себя не только право на обращение в суд, но и гарантированную государством возможность получения реальной судебной защиты, предполагает конкретные гарантии, которые позволяли бы реализовать его в полном объеме, обеспечить эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости.

Следовательно, целью предъявления любого иска (заявления) должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на день заключения договора аренды) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Аналогичные нормы содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации и после 01.09.2013.

Таким образом, поскольку ничтожная сделка является недействительной независимо от судебного решения, признание судом недействительности сделки представляет собой лишь констатацию факта, предполагающего недействительность, но не защищает нарушенное право в полной мере и не влечет преследуемых заинтересованным лицом правовых последствий, а также не ведет к реальному восстановлению прав. К реальному восстановлению прав в таком случае ведет применение судом последствий недействительности ничтожной сделки.

Применение соответствующих последствий недействительности сделки является прерогативой суда, рассматривающего спор. Суд не связан заявленными требованиями и должен применить последствия, направленные на восстановление нарушенного права с целью приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения. При рассмотрении вопроса об определении конкретных последствий недействительности сделки суду необходимо учитывать характер сделки, признанной недействительной.

В настоящем случае кооперативом заявлено о ничтожности договора аренды от 25.04.2007 № 1-944 в редакции дополнительного соглашения от 16.02.2015 № 1 в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527. В качестве последствия недействительности сделки истец просил признать незаконным начисление в отношении указанных земельных участков арендной платы за период с 01.01.2021.

Вместе с тем заключенные между Министерством и кооперативом «Садовый» договор аренды от 25.04.2007 № 1-944, дополнительное соглашение от 16.02.2015 № 1 и приложения № 1 к договору аренды – расчет арендной платы на 2021 и 2022 гг., представляют собой три самостоятельные сделки, признание каждой из которых ничтожной повлечет различные правовые последствия.

По результатам оценки приведенных истцом в обоснование заявленных требований обстоятельств суды признали несоответствующим требованиям действующего законодательства нахождение в аренде спорных земельных участков, занятых дорогами и проездами.

В то же время из мотивировочной части оспариваемых судебных актов не усматривается в отношении какой из названных сделок судом установлен факт ничтожности. Соответственно сформулированные в резолютивной части решения последствия, связанные с этим фактом, не могут быть признаны в должной мере обоснованными.

При этом в данном случае суд первой инстанции применил последствия ничтожности сделки в виде признания недействительной иной сделки (приложения № 1 к договору – расчет арендной платы на 2021, 2022 гг.), что не соответствует нормам пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В процессе рассмотрения спора ответчиком и третьим лицом было заявлено о пропуске срока исковой давности. С учетом того, что из судебных актов непонятно в отношении какой из сделок судами установлен факт ничтожности, то возникает вопрос: к какой из сделок суды применили срок исковой давности.

При этом отказывая в заявлении о применении срока исковой давности, суды не учли и не проанализировали в совокупности все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка № 1-944 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0493 заключен между сторонами 25.04.2007 года. По акту приема-передачи от 25.04.2007 данный земельный участок был передан ЖСК «Садовый» без возражений со стороны последнего.

Дополнительное соглашение от 16.05.2015 года заключено между сторонами, поскольку ЖСК «Садовый» для дальнейшего освоения земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0493 был разработан проект планировки и межевания, который впоследствии утвержден администрацией.

Поскольку спорные земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527 образовались в результате раздела земельного участка общей площадью 167 653 кв. м с кадастровым номером 66:41:0000000:0493, который был передан кооперативу «Садовый» на основании договора аренды от 25.04.2007 № 1-944 по акту приема-передачи от 25.04.2007, вывод судов о том, что сделка в части спорных земельных участков не исполнялась, противоречит материалам дела.

При образовании земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527 межевание и постановка на учет осуществлялась в границах исходного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0493. Раздел земельного участка в его прежних границах в результате межевания не может расцениваться в качестве обстоятельства, изменяющего существо заключенного между сторонами договора аренды от 25.04.2007 № 1-944.

При указанных обстоятельствах суд округа полагает, что вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что срок исковой давности по рассматриваемому требованию не течет ввиду неисполнения сделки, является преждевременным.

Также необходимо отметить следующее.

Согласно пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом. Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Таким образом, суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Действительно в соответствии с пунктом 12 статьи 82 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Согласно подпункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). С учетом изложенного, отнесение земельного участка к территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.

Однако в данном случае как указано выше раздел земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0493 произошел по инициативе ЖСК «Садовый» для дальнейшего использования данного земельного участка, который для этого разработал проект планировки и межевания впоследствии утвержденный администрацией.

При этом ЖСК «Садовый» в материалы дела не представлены доказательства как того, что на спорных земельных участках действительно с 2015 года или на момент рассмотрения спора расположены дороги и проезды. Также им не представлены доказательства того, что после 2015 года им не осуществлялось использование спорных земельных участков с учетом комплексного освоения земельного участка для строительства или предпринимались действия по их возврату.

Более того из материалов дела следует, что с 2015 года арендодатель по спорным земельным участкам выставлял расчеты арендной платы с учетом вида разрешенного использования - дороги и ЖСК «Садовый» их оплачивал, а, как пояснил в судебном заседании представитель администрации, изменение расчета арендной платы на спорные земельные участки с 2020 года было вызвано изменением их кадастровой стоимости.

Суды, с учетом направленности исковых требований, данные обстоятельства при рассмотрении спора не исследовали и не оценили.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению; обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65, часть 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, поскольку судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, не дана надлежащая оценка доводам администрации и имеющимся доказательствам по делу в их совокупности и взаимосвязи, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, с учетом мотивировочной части настоящего постановления определить круг обстоятельств, подлежащих установлению, полно и всесторонне исследовать представленные в материалы дела доказательства, применить подлежащие применению нормы материального права, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон и разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 286–289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.02.2023 по делу № А60-30507/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи С.В. Лазарев

М.В. Торопова