Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коттон» (далее – общество «Коттон»)
на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 20.10.2021 по делу № А60-31184/2020 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Коттон» - ФИО1 (доверенность от 18.02.2022);

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2) – ФИО3 (доверенность
от 25.02.2022).

Предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Радиус» (правопреемник общество «Коттон») об установлении права ограниченного пользования (частный сервитут) помещениями коридора (по плану БТИ № 75 и № 73) в нежилом помещении, расположенном на 1 этаже по адресу: <...>, кадастровый номер: 66:41:0601054:3921.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19 июля 2021 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2021 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены, в пользу предпринимателя ФИО2 установлен частный сервитут в отношении нежилых помещений № 73, 75, являющихся частью помещения/объекта с кадастровым номером 66:41:0601054:3921, расположенного на 1 этаже здания по адресу: <...>, принадлежащего на праве собственности обществу «Коттон», в целях прохода к нежилому помещению с кадастровым номером 66:41:0601054:3848, площадью 54,1 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: <...>, на следующих условиях: срок действия сервитута - бессрочно; плата за сервитут - 3400 руб. в месяц, подлежит уплате в пользу собственника помещения/объекта с кадастровым номером 66:41:0601054:3921 ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца.

В кассационной жалобе общество «Коттон» просит обжалуемое постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на наличие возможности альтернативного варианта доступа в принадлежащее истцу помещение путем организации самостоятельной входной группы с фасадной стороны дома. Общество «Коттон» также обращает внимание на то, что истец знал об отсутствии возможности доступа в помещение на момент приобретения его в собственность. Кроме того, заявитель считает, что постановление апелляционного суда, является неисполнимым в связи с необходимостью проведения строительных работ и влечет ущемление прав ответчика на использование принадлежащего ему помещения.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО2 просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что предпринимателем ФИО2 12.02.2019 по договору купли-продажи приобретено нежилое помещение общей площадью 54,1 кв. м, расположенное на 1 этаже по адресу: <...> (кадастровый номер 66:41:0601054:3848), номер государственной регистрации права 66:41:0601054:384866/001/2019-33 от 17.09.2019.

Доступ в принадлежащее предпринимателю ФИО2 помещение возможен только со стороны двора через дверной проем, расположенный в коридоре, соединяющем принадлежащее истцу помещение и помещение, расположенное по адресу: <...>. При этом коридор является частью помещения по указанному адресу.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости помещение с коридором находится на праве собственности у общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Радиус» (номер государственной регистрации 66-66/001-66/001/608/2015-3330/2 от 29.10.2015), правопреемником которого в ходе реорганизации путем присоединения стало общество «Коттон».

Отсутствие иной входной группы в помещение предпринимателя ФИО2 и возможность прохода в него исключительно через помещения коридора подтверждается документацией Бюро технической инвентаризации.

Истец полагает, что ответчики мало используют либо вообще не используют входную группу со стороны двора, ведущую в этот коридор, в том числе, потому что пользуются центральной входной группой в свое помещение со стороны улицы ФИО6, в связи с чем, истец считает, что предоставление истцу права ограниченного пользования помещением коридора с целью прохода не повлечет для собственника серьезных неудобств и ущемлений его прав. По имеющимся у истца данным о плане помещения ответчиков, расположенного по адресу: <...>, коридор состоит из помещений по плану (экспликации) БТИ № 75 (2,4 кв. м) и № 73 (10,5 кв. м).

Как указывает истец, в настоящее время он лишен возможности прохода в принадлежащее ему помещение и использования его по назначению по причине отсутствия самостоятельной входной группы.

Предпринимателем ФИО2 23.03.2020 почтовым отправлением отправлены ответчикам предложения о досудебном урегулировании, в которых истец поставил в известность ответчиком о настоящей ситуации и предложил прийти к соглашению об условиях права ограниченного пользования помещением (частью коридора). Однако достичь разрешения спора во внесудебном порядке сторонам не удалось.

Ссылаясь на указанные обстоятельствах, предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим иском об установлении права ограниченного пользования (частный сервитут) помещениями коридора (по плану БТИ № 75 и № 73) в нежилом помещении, расположенном на 1 этаже по адресу: <...>, кадастровый номер: 66:41:0601054:3921, на следующих условиях:

- период действия сервитута - бессрочно;

- плата за сервитут - 1 000 рублей в месяц;

- назначение сервитута - проход для использования по назначению нежилого помещения, расположенного на 1 этаже по адресу: <...>, кадастровый номер: 66:41:0601054:3848.

Отказывая в удовлетворении требования об установлении сервитута, суд первой инстанции исходил из возможности альтернативного варианта доступа к принадлежащему истцу помещению путем организация входной группы с другой стороны дома и оформления отдельного входа (входной группы и крыльца) с другой, фасадной стороны дома.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

В силу пункта 5 статьи 274 ГК РФ собственник имущества, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее – Обзор), указано, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (пункт 9 Обзора).

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. (пункт 10 Обзора).

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей (пункт12 Обзора).

Из материалов дела усматривается, что в целях разрешения настоящего спора судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинг и оценка», экспертам ФИО4, ФИО5

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 11.06.2021 № 08-21.

На основе анализа документов и материалов дела, результатов осмотра, проведения необходимых расчетов в соответствии с действующим законодательством об экспертной и оценочной деятельности экспертами установлены следующие выводы по поставленным вопросам:

Доступ в помещения площадью 54,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1-7, этаж 1, расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер 66:41:0601054:3848, через помещения № 75, 73, входящие в помещения с кадастровым номером 66:41:0601054:3921, является единственно возможным с учетом технических и фактических возможностей и имеющейся ситуации. Иные все возможные варианты обеспечения доступа или юридически невозможны или нецелесообразны ни по затратам, ни по удобству использования.

В частности экспертами указано, что в дом имеется вход в виде подъезда жилого дома (ФИО6, 101) для общего доступа жильцов в квартиры. Через этот подъезд на первом этаже возможно попасть в помещения офиса, через организацию проема в примыкающей к лестничной площадке одной из стен офиса. Однако в технических паспортах или иных документах из материалов дела такой проход как узаконенный не зафиксирован.

Экспертом установлено, что с другой стороны, в помещения офиса можно организовать отдельный вход (с оформлением входной группы и крыльца) с другой, фасадной стороны дома. Однако данный вариант доступа принят экспертами как нецелесообразный, с учетом существенных затрат на оборудование входной группы, а также с учетом того, что обратная (фасадная) сторона дома находится в глухой, непроходной междомовой территории, заросшей кустарниками, бурьяном (парковая зона). Организация подхода, а тем более подъезда автотранспорта сопряжена с затратами на оборудование капитальной дороги, автоподъезда, и потребует получения согласия жильцов дома на такое переоборудование их междомовой парковой зоны.

Кроме того, проходом (зафиксированным в технических документах и планах) для доступа работников и посетителей в помещения офиса (ФИО6, 101) является использование помещений № 75 и 73 (ФИО6 99-а), представляющих собой тамбур запасного (пожарного) выхода для работников и посетителей магазина. Выход из тамбура осуществляется в общедомовую территорию дома № 101 в непосредственной близости от подъезда дома и обеспечивает как пешеходную, так и транспортную (внутри дворовую) доступность. На момент осмотра тамбур как запасной выход не используется, существовавший дверной проем из него к помещениям офиса заложен и, соответственно, проход физически невозможен. Для обеспечения физического доступа в помещения офиса (ФИО6, 101) через тамбур помещений № 75, № 74 магазина (ФИО6 99-а), необходимо произвести незначительные строительные работы, для организации прохода и совместного использования.

Общая стоимость пользования помещениями №№ 75, 73 (суммарной площадью 13,47 кв. м) составляет 6 798,90 руб./мес. Стоимость пользования этими помещениями для стороннего участника для целей прохода, равна половине от общей стоимости и составляет округленно 3 400 руб./мес. Данный показатель не учитывает затраты на обустройство совместного пользования.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе технические паспорта из которых следует, что доступ к нежилому помещению с кадастровым номером 66:41:0601054:3848 всегда обеспечивался через помещения № 73, 75, являющиеся частью помещения с кадастровым номером 66:41:0601054:3921, и существующий дверной проем, принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы и установив отсутствие у истца возможности доступа к принадлежащему ему имуществу минуя помещения № 73, 75, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для установления частного сервитута в отношении нежилых помещений № 73, 75, являющихся частью помещения/объекта с кадастровым номером 66:41:0601054:3921, расположенного на 1 этаже здания по адресу: <...>, принадлежащего на праве собственности обществу «Коттон», признав указанный вариант оптимальным, учитывающим баланс интересов сторон и наименее обременительным, с установлением платы за сервитут, определенной на основании экспертного заключения, проведенного в рамках судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что данный вариант является исторически сложившимся, поскольку он предусмотрен технической документаций с 1971 года.

При этом суд правомерно указал, что доступ в помещения предпринимателя ФИО2 через подъезд жилого дома не может быть принят в качестве наиболее оптимального варианта, поскольку указанный вариант не соответствует требованиям пункта 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10, согласно которым помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.

Организация отдельного входа (с оформлением входной группы и крыльца) с другой, фасадной стороны дома также обоснованно не принята судом в качестве наиболее оптимального варианта с учетом необходимости дополнительного согласования производства работ с использованием общего имущества многоквартирного дома в силу положений статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доводы общества «Коттон» о возможности организации самостоятельной входной группы с фасадной стороны дома, исключающей необходимость установления сервитута, а также о том, что постановление апелляционного суда, является неисполнимым в связи с необходимостью проведения строительных работ и влечет ущемление прав ответчика на использование принадлежащего ему помещения, судом кассационной инстанции отклоняются, так как в силу разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 16033/12 по делу № А64-3894/2010, ГК РФ предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута, всех возможных путей прохода к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Однако задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего имущества, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 АПК РФ), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2021 по делу № А60-31184/2020 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коттон» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи В.А. Купреенков

Т.В. Сулейменова