Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу специализированного областного государственного унитарного предприятия «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области (далее - СОГУП «Областной Центр недвижимости») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.02.2022 по делу № А60-31979/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании (до и после перерыва) приняли участие представители:

СОГУП «Областной Центр недвижимости» - Грязных А.П. (доверенность от 07.06.2022 № 3/2022);

общества с ограниченной ответственностью «Северный профессиональный центр» (далее - общество «Северный профессиональный центр») – Семеновых С.М. (доверенность от 23.06.2022 № 1).

Общество «Северный профессиональный центр» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации Нижнетуринского городского округа (далее – Администрация), Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Нижнетуринского городского округа, СОГУП «Областной Центр недвижимости» о признании недействительным незаконным постановления Администрации, о признании недействительным аукциона, о признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.02.2022 исковые требования удовлетворены частично. Признано недействительными постановление Администрации от 18.06.2021 № 712. Признан недействительным аукцион по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Тура, ул. Скорынина, д. 1А с начальной ценой 857000 руб. по извещению от 21.06.2021 № 180621/0048966/01. Признан недействительным отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.05.2021 № 22/2021, выполненный СОГУП «Областной Центр недвижимости». На Администрацию возложена обязанность при проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Тура, ул. Скорынина, д. 1А с установлением начальной цены объекта в размере 3 585 053 руб. 33 коп. без НДС. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе СОГУП «Областной Центр недвижимости» просит указанные судебные акты отменить в части признания недействительным отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.05.2021 № 22/2021, выполненного СОГУП «Областной Центр недвижимости», не передавая дело на новое рассмотрение.

Заявитель считает, что оснований считать недействительным отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.05.2021 № 22/2021, выполненный СОГУП «Областной Центр недвижимости», не имеется. Во - первых, данный отчет был составлен на иную дату (19.05.2021), чем дата указанная в заключении судебной экспертизы от 18.01.2022 № 272-21 (30.12.2021), что, по его мнению, свидетельствует о другом объекте оценки в стоимостном выражении. Во-вторых, в заключении судебной экспертизы от 18.01.2022 № 272-21 есть многочисленные недостатки. Кроме того, СОГУП «Областной Центр недвижимости» считает, что суд первой инстанции необоснованно вышел за пределы исковых требований о признании отчета ответчика от 25.05.2021 № 22/2021 недействительным, поскольку вопрос об установлении рыночной стоимости прав аренды на земельный участок, находящийся под объектом, не входил ни в предмет спора, ни в аукцион, назначенный постановлением Администрации от 18.06.2021 № 712.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Северный профессиональный центр» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.03.2021 по делу № А60-66510/2020 по иску Администрации у общества «Северный профессиональный центр» изъят объект незавершенного строительства, степенью готовности - 20%, кадастровый номер 66:17:0000000:3406, расположенный по адресу: Свердловская область, город Нижняя Тура, улица Скорынина, № 1а, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Администрацией вынесено постановление 18.06.2021 № 712 «О проведении аукциона, открытого по составу участников, по продаже объекта незавершенного строительства». Предметом аукциона указан изъятый у общества «Северный профессиональный центр» объект. Пунктом 5 постановления от 18.06.2021 № 712 установлена начальная (минимальная) цена предмета аукциона в размере 875 000 руб. Данная цена установлена на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.05.2021 № 22/2021, выполненного СОГУП «Областной Центр недвижимости».

Полагая начальную цену аукциона существенно заниженной, ссылаясь на причинение обществу «Северный профессиональный центр» в связи с этим убытков при реализации имущества с торгов, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций, руководствовались результатами судебной экспертизы от 18.01.2022 № 272-21 и исходили того, что отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.05.2021 № 22/2021 содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости изъятого имущества и не должен приниматься для целей установления начальной цены торгов с целью его реализации. Установление недостоверной цены при реализации изъятого имущества повлекло недействительность постановления администрации о проведении аукциона и объявленного аукциона.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть в части признания недействительным отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.05.2021 № 22/2021, выполненного СОГУП «Областной Центр недвижимости», суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пункт 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) рыночной стоимостью объекта оценки является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 11 Закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Учитывая наличие спора сторон относительно достоверности оспариваемого отчета и рыночной стоимости объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:17:0000000:3406, площадью 834, 8 кв. м, степень готовности 20%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:17:0000000:5516, площадью 4143 кв. м по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Тура, ул. Скорынина, 1а, с целью разрешения возникших между сторонами разногласий судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Согласно представленному заключению эксперта № 272-21 отчет от 25.05.2021 № 22/2021 не соответствует Закону 135-ФЗ, стандартам профессиональной практики.

Так в частности экспертом указано, что раздел 8.2. Отчета № 22/2021 стр. 10 Таблица 8.2.1, отсутствует полная информация о собственнике юридическом лице - нарушение ст. 11 № 135-ФЗ, п. 8 ФСО № 3.

Раздел 9.1. Отчета № 22/2021 стр. 14-17 - Анализ рынка приведен за 2020 г., дата оценки 19.05.2021 г. Анализ рынка не является актуальным - нарушение п. 11, п. 25 ФСО № 7.

Раздел 12.1. стр. 30 Отчета № 22/2021, Расчеты затратным подходом. Оценщик при расчете полной восстановительной стоимости использовал Справочник оценщика КО-Инвест Общественные здания 2014. Определение полной восстановительной стоимости с использованием Справочника оценщика КО-Инвест «Общественные здания» 2014, определение индекса инфляции проведено с нарушениями п. 25. ФСО № 7 с нарушением принципа обоснованности, однозначности, существенности.

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 29. Расчеты затратным подходом. Выбор аналога. Определение корректирующих коэффициентов. Оценщик в данной части не произвел сопоставление характеристик объекта оценки и аналога. Аналог «Административное здание», выбранный оценщиком существенно отличается от объекта оценки по следующим характеристикам: материал и тип кровли, материал перегородок, тип фундамента. Оценщик выбрал объект-аналог, не соответствующий объекту оценки по характеристикам, но не скорректировал удельную стоимость аналога соответствующими коэффициентами и поправками с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Оценщиком произведена корректировка на отсутствие конструктивных элементов, при этом доля готовых конструктивных элементов (фундамента) здания принята равным 645,37 руб./м3 или 9,02%. При этом согласно выписке из ЕГРН в отношении объекта степень готовности здания составляет 20%.

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 30. При определении прибыли, отсутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, либо не приложены копии материалов и распечаток в нарушение п. 11 ФСО № 3.

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 31. Отсутствует расчет физического износа. Эксперт указал, что оценщик делает необоснованный вывод об отсутствии физического износа. Оценщиком допущено нарушение п. 5 ФСО № 3.

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 31. Расчет внешнего износа. По мнению эксперта, внешний износ, определенный оценщиком 72% выполнен некорректно. Оценщик для расчета применил информацию по торговой недвижимости в г. Нижняя Тура и г. Екатеринбурга, зданий введенных в эксплуатацию. Для того, чтобы рассчитать отношение удельных цен объекта незавершенного строительства и объекта, введенного в эксплуатацию, необходимо использовать метод парных продаж, а также соотношения цен на сопоставимую недвижимость, в рамках которых используются относительные корректирующие коэффициенты. Оценщиком допущены нарушение п. 5 ФСО № 3 «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.»

При расчете внешнего износа оценщик использовал информацию, по которой не приложены копии материалов и распечаток (нарушение п. 11 ФСО № 3).

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 32. По тексту оценщик пишет, что оцениваемый объект не обладает признаками внешнего износа, в то же время при расчете совокупного износа объекта он применяет внешний износ, что является нарушением п. 5 ФСО № 3.

Раздел 9.3. Отчета № 22/2021, стр. 23-24. - отсутствуют доступные рыночные данные об объектах-аналогах, не описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, не описаны правила отбора для проведения расчетов, не обосновано использование в расчетах лишь части доступных данных - нарушение п. 22 в ФСО № 7. Отсутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, либо не приложены копии материалов и распечаток (нарушение п. 11 ФСО № 3).

Приложение к отчету № 22/2021. Не приложены копии материалов и распечаток о прибыли. Не приложены копии материалов и распечаток, применяемых для расчета внешнего износа. Не приложены копии материалов и распечаток корректировок, применяемых при расчете земельного участка. Не приложены копии материалов и распечаток Справочника КО-Инвест 2014 Общественные здания. Оценщиком не выполнены требования п. 11 ФСО № 3.

Правоустанавливающие документы на объект недвижимости не подписаны и не заверены в надлежащем порядке (нарушение оценщиком п. 12 ФСО № 3).

По мнению эксперта, выявленные нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость объекта путем ее занижения.

Экспертом на дату проведения экспертизы была проведена оценка, рыночная стоимость объекта определена в размере 4 302 064 руб. с учетом НДС.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение судебной экспертизы от 18.01.2022 № 272-21, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.05.2021 № 22/2021 содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости изъятого имущества, не должен приниматься для целей установления начальной цены торгов с целью его реализации, и правомерно удовлетворили иск в указанной части.

Возражения СОГУП «Областной Центр недвижимости» относительно заключения судебной экспертизы от 18.01.2022 № 272-21 правомерно отклонены судами, поскольку выводы эксперта не опровергнуты ответчиком в установленном законом порядке; ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено.

Само по себе несогласие с выводами эксперта относительно цены спорного объекта не может служить основанием для отмены или изменения принятого судебного акта, поскольку основанием для признания отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.05.2021 № 33/2021 недействительным послужили существенные нарушения, допущенные при его составлении, а не разница в цене объекта, определенной по результатам двух отчетов.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора. Кроме того, указанные доводы являлись предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.02.2022 по делу № А60-31979/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу специализированного областного государственного унитарного предприятия «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи Н.Г. Беляева

И.А. Татаринова