Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инновационно-Строительная Компания «Терем-Урал» (далее – общество «ИСК «Терем-Урал») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.09.2017 по делу
№ А60-33748/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «ИСК «Терем-Урал» - ФИО1 (доверенность
от 22.12.2016);

Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) – ФИО2 (доверенность от 19.02.2018 № 17-01-82/1936).

Общество «ИСК «Терем-Урал» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Министерству с требованиями о признании незаконным решения Министерства по заявлению общества «ИСК «Терем-Урал» по вопросу предоставления в аренду сроком на три года для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110019:219, площадью 40182 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, площадь Первой Пятилетки на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, об отказе в рассмотрении указанного вопроса, изложенного в письме от 09.06.2017 № 17-01-82/4499нз; обязании Министерства устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «ИСК «Терем-Урал» - в течение 30 дней с момента вступления в силу судебного акта по настоящему заявлению принять решение о предоставлении в аренду сроком на три года для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110019:219, площадью 40182 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, площадь Первой Пятилетки, подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110019:219, площадью 40182 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, площадь Первой Пятилетки.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.09.2017 (судья Филиппова Н.Г.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 14.12.2017 (судьи Семенов В.В., Дюкин В.Ю., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «ИСК «Терем-Урал» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителя, при наличии объекта незавершенного строительства и предоставления земельного участка в аренду до 01.03.2015 общество «ИСК «Терем-Урал» обладало правом на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства в соответствии с положениями п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Общество «ИСК «Терем-Урал» полагает, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора. Кроме того, заявитель считает, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы своих полномочий, возложив на истца обязанность по доказыванию факта создания объекта незавершенного строительства в период действия договора аренды.

При рассмотрении спора судами установлено, что между администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и обществом «ИСК «Терем-Урал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.08.2010
№ 1-1212 (с учетом дополнительного соглашения от 04.04.2011 № 1 к договору аренды), согласно которому в аренду предоставлен земельный участок площадью 40182 кв. м, кадастровый номер 66:41:0110019:219, расположенный по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, площадь Первой Пятилетки, для строительства и дальнейшей эксплуатации производственно-технологического комплекса по изготовлению трубопроводов для прокладки тепловых сетей.

Срок действия договора установлен с 29.12.2008 по 28.12.2015 (п. 6.1 договора).

Заявителем 18.11.2015 оформлено разрешение № RU 66302000-5444-2015 на строительство одноэтажного производственно-складского здания с двухэтажной вставкой административно-бытового назначения (№ 1 по ПЗУ) до 31.12.2016.

Вместе с тем, 01.03.2016 заявителем получено уведомление Министерства об отказе от договора аренды земельного участка от 26.08.2010 № 1-1212 на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности в связи с тем, что в строительство на участке не ведется.

Согласно кадастровому паспорту от 13.12.2016 № 66/301/16-975943 на земельном участке заявителем возведен объект с кадастровым номером 66:41:0110019:1363, площадью 1406,7 кв. м, степень готовности объекта - 3%. адрес: Свердловская область, город Екатеринбург, площадь Первой Пятилетки, 1.

В регистрации права собственности на данный объект как на объект незавершенного строительства заявителю отказано в связи с тем, что у Управления Росреестра по Свердловской области отсутствует информация о продлении срока действия разрешения на строительство от 18.11.2015 № RU 66302000-5444-2015 и имеются сведения о прекращении договора аренды земельного участка от 26.08.2010 № 1-1212.

Заявитель 12.05.2017 обратился в Министерство с заявлением о предоставлении в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110019:219 для завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Министерство письмом от 09.06.2017 № 17-01-82/4499нз, которое получено заявителем 15.06.2017, отказано в рассмотрении заявления о предоставлении в аренду сроком на три года земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании того, что заявитель не подпадает под установленный п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации перечень лиц, которым допускается предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка однократно для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Не согласившись с отказом общество «ИСК «Терем-Урал» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суды в удовлетворении заявленных требований отказали с связи с тем, что договор аренды прекратил свое действие на основании п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов отсутствуют.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что обжалуемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого акта и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным актом и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

В силу положений п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В таком случае согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 01.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, учитывая истечение срока действия договора аренды земельного участка от 26.08.2010
№ 1-1212 - 28.12.2015 (п. 6.1 договора), принимая во внимание получение обществом «ИСК «Терем-Урал» уведомления о прекращении договора аренды – 01.03.2016, суды пришли к обоснованному выводу, что указанный договор аренды земельного участка прекратил свое действие.

Обращаясь в уполномоченный орган с заявлением о продлении действия договора аренды, общество «ИСК «Терем-Урал» ссылалось на подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и указывало на необходимость завершения строительства объектов недвижимости.

Согласно п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.20170
№ 305-ЭС17-7338 разъяснено, что приведенной нормой права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

На основании изложенного в рассматриваемом случае заявитель вправе претендовать на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов только при наличии на таком земельном участке объекта незавершенного строительства.

В данном случае, с учетом того, что спор рассматривается в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявитель по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В подтверждение факта нахождения на соответствующем земельном участке объекта незавершенного строительства обществом «ИСК «Терем-Урал» представлено разрешение на строительство от 18.11.2015
№ RU 66302000-5444-2015 и кадастровый паспорт от 13.12.2016
№ 66/301/16-975943, из которого следует, что степень готовности объекта составляет 3%. Вместе с тем из данных документов невозможно установить, что на спорном объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Иных документов, подтверждающих данный факт, заявителем в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, указанные доказательства не позволяют установить размещение на земельном участке объекта, отвечающего признакам, указанным в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом необходимо отметить, что спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110019:219 общей площадью 40 182 кв. м изначально предоставлен обществу «ИСК «Терем-Урал» в аренду для строительства и дальнейшей эксплуатации производственно-технологического комплекса по изготовлению трубопроводов для прокладки тепловых сетей, в то время как разрешение на строительство от 18.11.2015 № RU 66302000-5444-2015 выдано обществу именно для строительства одноэтажного производственно-складское здание с двухэтажной вставкой административно-бытового назначения (№ 1 по ПЗУ) площадью 1 406, 7 кв. м. И именно для завершения строительства данного объекта заявитель просил продлить с ним договора аренды земельного участка.

Доказательств, подтверждающих, что для завершения строительства одноэтажного производственно-складское здания площадью 1 406,7 кв. м. необходим земельный участок общей площадью 40 182 кв. м в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, объект незавершенного строительства со степенью готовности 3% поставлен на кадастровый учет 09.12.2016, то есть по истечении полугода после прекращения договора аренды земельного участка; доказательства существования какого-либо объекта на земельном участке в момент прекращения договора аренды в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Утверждение общества «ИСК «Терем-Урал» о том, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы своих полномочий, возложив на истца обязанность по доказыванию факта создания объекта незавершенного строительства в период действия договора аренды, отклоняется судом кассационной инстанции как основанное на неверном толковании норм материального права в их совокупности с положениями названного Кодекса.

Иные доводы общества «ИСК «Терем-Урал», изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, указанные доводы по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570,
от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.09.2017 по делу № А60-33748/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инновационно-Строительная Компания «Терем-Урал» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи С.В. Лазарев

Т.В. Сулейменова