Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества
с ограниченной ответственностью «Компания «Вимакс» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.09.2021 по делу
№ А60-35775/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества
с ограниченной ответственностью «Компания «Вимакс» – Пыцко М.О. (доверенность от 28.10.2020).

Общество с ограниченной ответственностью «Компания «Вимакс» (далее – истец, общество «Компания «Вимакс») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации города Екатеринбурга (далее – ответчик, Администрация) о признании расчета арендной платы на 2021 год к договору аренды земельного участка
от 25.01.2018 № Т-52 недействительным в части применения ставки арендной платы 8,35% от кадастровой стоимости и неприменения коэффициента развития и возложении на администрацию обязанности подготовить соответствующий расчет.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.09.2021
в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 08.12.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Компания «Вимакс», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы указывает, что, изменив с 2021 года толкование диспозиции (фразы) «на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом», ответчик и Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – МУГИСО) допустили пятикратное увеличение для общества «Компания «Вимакс» размера арендной платы за спорный земельный участок, лишив общество «Компания «Вимакс» права на льготную ставку (льготный коэффициент развития 0,36). По мнению заявителя, судами допущено неверное толкование приказов МУГИСО от 26.12.2020 № 4365, от 29.12.2020 № 4406.
С позиции заявителя приказом МУГИСО от 29.12.2020 № 4406 утвержден именно коэффициент развития, а не понижающий коэффициент для периода действия разрешения на строительство (то есть имеет более широкий диапазон применения), в связи с чем указанный коэффициент 0,36 должен применяться также при расчете арендной платы и в период до даты получения арендатором разрешения на строительство. Как указывает заявитель, при расчете арендной платы на 2021 года за принадлежащий обществу «Компания «Вимакс» земельный участок должен применяться пункт 164 Таблицы действующих на территории МО «город Екатеринбург» ставок арендной платы (по приказу МУГИСО от 26.12.2020 № 4365) ссылка № 9, в соответствии с которым устанавливается ставка арендной платы под «Иное использование», составляющая 2,00% от кадастровой стоимости, вместо ошибочно исчисленной ответчиком и судами 8,35%. Податель жалобы утверждает, что вид разрешенного использования предоставленного обществу «Компания «Вимакс» в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером 66:41:0607033:58 («для строительства производственно-складской базы IV класса вредности») не позволяет установить соответствие (тождественность) наименованию и описанию ни одного из видов разрешенного использования, предусмотренных Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540. Заявитель также приводит доводы о том, что судами нарушены принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной н муниципальной собственности.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, между МУГИСО (арендодатель) и обществом «Компания «Вимакс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.01.2018 № Т52, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0607033:58, площадью 31250,0 кв. м, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, по улице Сибирский тракт, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственно-складской базы IV класса вредности.

Срок договора аренда земельного участка установлен с 21.12.2017
по 17.12.2027 (пункт 2.1 договора).

Ответчиком 20.04.2021 направлен расчет арендной платы на 2021 год по договору в размере 2 482 493 руб. 90 коп., который осуществлен на основании Постановления Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП, приказа МУГИСО от 08.10.2020 № 3333, приказа МУГИСО от 16.12.2020
№ 4165, приказа МУГИСО от 22.12.2020 № 4263, приказа МУГИСО
от 26.12.2020 № 4365, приказа МУГИСО от 29.12.2020 № 4406.

Расчет арендной платы определен по ставке 8,35% (ставка с разрешенным использованием «Склады») от кадастровой стоимости на основании
пункта 118 Таблицы действующих на территории МО «город Екатеринбург» ставок арендной платы, утвержденной приказом МУГИСО от 26.12.2020
№ 4365.

По мнению истца, следует применять ставку 2,0% (с видом разрешенного использования «Иное использование»). Кроме того, истец указывает на ошибочное неприменение коэффициента развития в размере 0,36, утвержденного приказом МУГИСО от 29.12.2020 № 4406.

Полагая, что действия ответчика по изменению размера арендной платы неправомерны, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Согласно статьям 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены и какие обстоятельства не установлены, устанавливает, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

В мотивировочной части решения судом должны быть изложены доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, доводы суда в пользу принятого решения, мотивы, по которым он отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование требований и возражений доводы.

Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда в силу части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что между сторонами возникли правоотношения по поводу владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 66:41:0607033:58 на условиях, установленных договором аренды земельного участка от 25.01.2018 № Т52.

Обращаясь в арбитражный суд с заявленными требованиями, истец ссылался на недействительность расчета арендной платы на 2021 год к договору аренды земельного участка от 25.01.2018 № Т-52.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0607033:58 предоставлен ответчику для целей строительства производственно-складской базы, имеет соответствующий вид разрешенного использования.

Признавая исковые требования необоснованными и отклоняя доводы истца о необходимости применения при расчете арендной платы на 2021 год ставки в размере 2,0%, суды исходили из того, что в пункте 164 Ставок, утвержденных Приказом МУГИСО от 26.12.2020 № 4365 (ред. от 20.04.2021), ставка в размере 2,0% определена для земельного участка, находящегося в государственной собственности Свердловской области или государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Свердловской области и предоставленного в аренду без торгов, вид разрешенного использования которого не позволяет установить соответствие наименованию и описанию одного из видов разрешенного использования, предусмотренных Классификатором. Поскольку перечисленные обстоятельства, позволяющие применить пониженную ставку, в рассматриваемом случае не имеются, суды не нашли оснований для ее применения. Кроме того, доводы истца о необходимости применения в расчете арендной платы на 2021 год коэффициента развития также отклонены судами со ссылкой на приказ МУГИСО от 29.12.2020 № 4406 и отсутствие в материалах дела доказательств получения истцом разрешения на строительство объектов на предоставленном ему в аренду земельном участке с кадастровым номером 66:41:0607033:58.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций по следующим основаниям.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в действие с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено указанным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011
№ 1855-ПП было утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области (далее – Положение № 1855-ПП).

В пункте 65Ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Муниципального образования «город Екатеринбург», установлена льготная ставка арендных платежей
в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, которая применяется для расчета к земельным участкам, предоставленным для строительства и реконструкции объектов (за исключением земельных участков, предоставленных для строительства метрополитена, жилищного фонда, индивидуальных жилых домов, индивидуальных и (или) кооперативных гаражей, объектов религии, многоквартирных домов, указанных в пункте 67) на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом.

При расчете арендной платы за период с 2017 года по 2020 год Администрация руководствовалась указанным Положением № 1855-ПП и применяла к спорному земельному участку пункт 65 Ставок.

Впоследствии МУГИСО издало приказ от 26.12.2020 № 4365
«Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов», а также приказ от 29.12.2020 № 4406 «Об утверждении коэффициента развития, подлежащего применению для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов».

Так, приказом МУГИСО от 26.12.2020 № 4365 установлены размеры ставок арендной платы применительно к каждому виду разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург», включенных в соответствующий Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412. Размер коэффициента развития согласно приказу МУГИСО от 29.12.2020
№ 4406 составляет 0,36.

При расчете арендной платы за 2021 год Администрация руководствовалась указанным Приказом МУГИСО от 26.12.2020 № 4365, которым ставка арендной платы в отношении земельных участков с разрешенным использованием «Склады» (пункт 118) предусмотрена в размере 8,35%, поскольку среди установленных ставок отсутствует ставка арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объекта. При этом Администрация указала, что применение ставки арендной платы в размере 2,0% за земельные участки с видом разрешенного использования «Иное использование» возможно только в отношении тех земельных участков, вид разрешенного использования которых не позволяет установить соответствие наименованию и описанию одного из видов разрешенного использования, предусмотренного Приказом МУГИСО
от 26.12.2020 № 4365.

Как следует из материалов дела, в том числе искового заявления, апелляционной и кассационной жалоб, истец настаивал на необоснованном увеличении размера арендной платы за принадлежащий ему земельный участок (более чем в 5 раз по сравнению с предыдущими годами) по причине неверного применения Администрацией ставки арендной платы в размере 8,35% от кадастровой стоимости, а также неприменения коэффициента развития в размере 0,36.

Из пояснений, изложенных в кассационной жалобе, также следует, что при расчете арендной платы за 2021 год Администрация применила ставку арендной платы в отношении земельных участков, на которых расположены и введены в эксплуатацию склады, являющиеся сооружениями, при этом не являющиеся частями производственных комплексов, которые будто приносят истцу прибыль.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0607033:58 имеет иной вид разрешенного использования – для строительства производственно-складской базы IV класса вредности, на нем отсутствуют объекты недвижимости, о чем прямо предусмотрено сторонами в пунктах 1.1 и 1.2 договора аренды земельного участка.

Доводам истца о пятикратном увеличении для общества «Компания «Вимакс» размера арендной платы за спорный земельный участок в 2021 году, ввиду применения Администрацией при расчете арендной платы в период
с 2017 года по 2020 год за земельный участок, предоставленный обществу «Компания «Вимакс» в аренду для строительства, ставки в размере 1,5% на основании пункта 65 Ставок, а впоследствии (в 2021 году) ставки арендной платы в размере 8,35% от кадастровой стоимости, судами не дана надлежащая правовая оценка.

Отклоняя доводы истца о необходимости применения в расчете арендной платы на 2021 год коэффициента развития также со ссылкой на приказ МУГИСО от 29.12.2020 № 4406 и отсутствие в материалах дела доказательств получения истцом разрешения на строительство объектов на предоставленном ему в аренду земельном участке с кадастровым номером 66:41:0607033:58, судами не принято во внимание, что вид разрешенного использования предоставленного обществу «Компания «Вимакс» в аренду без торгов земельного участка не позволяет установить соответствие (тождественность) наименованию и описанию ни одного из видов разрешенного использования, предусмотренных Классификаторов.

В рассматриваемом случае суды вид разрешенного использования спорного земельного участка («для строительства производственно-складской базы IV класса вредности») отнесли к наименованию и описанию вида разрешенного использования «Склады» (код 6.9 по Классификатору).

Однако суд кассационной инстанции находит заслуживающим внимания довод общества «Компания «Вимакс» о том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка подразумевает именно строительство производственно-складского комплекса – базы, складирование не является самостоятельной деятельностью, а неразрывно связано с производством.

Следует также отметить, что в описании вида разрешенного использования «Склады» (код 6.9 по Классификатору) указано на размещение сооружений, а также, что склад не должен являться частью производственного комплекса. В рассматриваемом случае обществу «Компания «Вимакс» разрешено осуществлять строительство зданий, строений, а не только сооружений, и складская составляющая является неотъемлемой частью возводимой производственной базы.

Указанные обстоятельства судами не устанавливались и в обжалуемых судебных актах не отражены. Установление данных обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Кроме того, в силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр. В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению исходя из фактического вида его использования.

Однако судами фактический вид использования земельного участка не определен. Расчет задолженности истца с учетом вида фактического использования земельного участка судами не проверен, надлежащая правовая оценка ему не дана.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить круг обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках данного спора, с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дать надлежащую правовую оценку всем доказательствам в их совокупности и взаимной связи, проверить доводы сторон, и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.09.2021
по делу № А60-35775/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Лазарев

Судьи А.А. Столяров

Т.В. Сулейменова