Гражданский кодекс часть 1

Апелляционная инстанция Арбитражного суда Свердловской области в составе председательствующего судьи Биндера А.Г., судей Коликовой Л.А., Скуратовского М.Л. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алпацкой О.Г. рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Мостстройпроект» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.02.2006г. по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Мостстройпроект» к Открытому акционерному обществу «Уралтрансстрой», третье лицо: Жилищно-строительный кооператив «Высотник-95» о взыскании 1 181 846 руб. 30 коп.

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – адвокат, удостоверение № 2084 от 31.05.2004г., доверенность № 1/11-05 от 15.11.2005г.; ФИО2 – адвокат, удостоверение № 476 от 26.12.2002г., доверенность № 3/11-05 от 15.11.2005г.

от ответчика: ФИО3 – адвокат, удостоверение № 1503 от 19.03.2003г., доверенность № 02/04 от 01.09.2004г.

от третьего лица: ЖСК «Высотник-95» о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная инстанция считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие его представителей.

ООО «Мостстройпроект» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о применении последствий ничтожных сделок – договоров аренды нежилого помещения №1 от 04.01.2003г. и №10 от 05.01.2004г., заключенных между истцом и ответчиком, по условиям которых ответчик передал истцу в аренду нежилое помещение площадью 189,7 кв.м. на первом этаже дома №15 по ул. Ватутина, а также о взыскании с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения в сумме 1 181 846 руб. 30 коп., составляющих сумму арендных платежей, уплаченных истцом ответчику по ничтожным договорам аренды №1 от 04.01.2003г. и №10 от 05.01.2004г. в период с января 2003 года по март 2005 года.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец заявил ходатайство об изменении основания заявленных исковых требований и просил взыскать с ответчика на основании ст.1102 и 1103 ГК РФ неосновательное обогащение в сумме 1 181 846 руб. 30 коп. в виде уплаченных истцом в спорный период арендных платежей на основании договоров аренды нежилого помещения №1 от 04.01.2003 и №10 от 05.01.2004. Ходатайство судом было принято.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.02.2006 по делу № А60-37306/2005-С4 (судья Оденцова Ю.А.) в удовлетворении исковых требований ООО «Мостстройпроект» было отказано.

Законность и обоснованность принятого решения проверена в порядке статей 258, 266, 268 АПК РФ по апелляционной жалобе истца – ООО «Мостстройпроект», который с решением не согласен, просит его отменить и принять по делу новый акт - взыскать с ОАО «Уралтрансстрой» в пользу ООО «Мостстройпроект» сумму неосновательного обогащения в размере 1 181 846 руб. 30 коп.

Заявитель жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, ссылается на неверное применение судом первой инстанции норм материального права.

Ответчик решение суда от 07.02.2006г. считает законным и обоснованным и просит оставить его в силе.

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

Между истцом и ответчиком были подписаны договоры аренды нежилого помещения № 1 от 04.01.2004г. и № 10 от 05.01.2004г., в соответствии с которыми, истцу по актам приемки-сдачи арендованных помещений переданы нежилые помещения, общей площадью 189,7 кв.м., расположенные на первом этаже дома № 15 по улице Ватутина в г. Екатеринбурге, для использования под офисы.

Решением суда первой инстанции от 07.02.2006г. указанные договоры признаны судом незаключенными, поскольку не соблюдены требования ст.ст. 432, 607 ГК РФ. Данный факт истцом не оспаривается.

Вместе с тем, истец, в апелляционной жалобе, расценивает сумму выплаченных им за период с января 2003г. по март 2005г. арендных платежей в размере 1 181 846 руб. 30 коп., как неосновательное обогащение ответчика. При этом истец ссылается на отсутствие у ответчика правовых оснований для предоставления спорных нежилых помещений в аренду, поскольку до момента обращения ООО «Мостстройпроект» в арбитражный суд с иском о взыскании указанной суммы, ОАО «Уралтрансстрой» не обладало правом собственности на объекты недвижимости, переданные в аренду. Кроме того, истец указывает на то, что, передавая в аренду объекты незавершенного строительства, истцом нарушены нормы ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Как следует из материалов дела, свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенный строительством, литер А, расположенный по адресу: <...> получено ОАО «Уралтрансстрой» 25.11.2005г. Однако, данное обстоятельство не означает отсутствие до момента государственной регистрации законного интереса ответчика относительно объекта незавершенного строительства, который обусловлен фактом создания (строительства) данного объекта.

В рассматриваемой ситуации отсутствие заключенных договоров, регулирующих отношения сторон по передаче нежилых помещений в аренду, не свидетельствует об отсутствии воли сторон, направленной на возникновение таких отношений, что следует из действий ответчика по передаче спорных нежилых помещений в аренду и действий истца по внесению арендных платежей. Факт пользования спорными нежилыми помещениями истцом не оспаривается.

Таким образом, учитывая наличие между сторонами фактических арендных отношений, довод ответчика о неосновательном обогащении истца на сумму 1 181 846 руб. 30 коп. судом отклоняется.

Кроме того, в соответствии с Постановлением пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 8 т 25.02.1998г. по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Доказательств, подтверждающих, что спорные объекты недвижимости в период с января 2003г. по март 2005г. являлись предметом договора подряда в материалы дела не предоставлено.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лицам другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектом гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъяты из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться, иным способом передавать (в том числе в аренду) собственником другим лицам.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованного сделал вывод о том, что ответчик в соответствии с действующим гражданским законодательством имел право заключать сделки по распоряжению спорными нежилыми помещениями.

Довод истца о том, что суд первой инстанции, принимая в качестве доказательства, подтверждающего действительную среднюю стоимость пользования спорными нежилыми помещениями, отчет № 002/2006 от 16.01.2006г. не учел, что в указанном документе речь идет о пользовании офисными помещениями (завершенными строительством), тогда как, до оформления разрешительных документов о вводе объекта в эксплуатацию, спорные нежилые помещения таковыми признать нельзя, судом не принимается. При это суд исходит из того, что, как следует из материалов дела, в период с января 2003г. по март 2005г. истцом были подписаны акты приема-сдачи арендованного помещения, в которых отражены характеристики принимаемого в аренду объекта недвижимости, каких-либо возражений (замечаний) либо иных действий, свидетельствующих о том, что объект недвижимости по каким-то причинам не устраивает истца, данные акты не содержат. Следовательно, помещения были приняты истцом в аренду с характеристиками, позволяющими разместить в них офисы ООО «Мостстройпроект». Кроме того, возражения относительно размера арендной платы истцом, в период фактических арендных отношений, не заявлялись, арендные платежи за период с 04.01.2003г. по 31.01.2005г. вносились в соответствии с выставленными счетами-фактурами.

Оценивая отчет № 002/2006 от 16.01.2006г., суд первой инстанции исходил из позиции истца о предоставлении ОАО «Уралтрансстрой» ООО «Мостстройпроект» в период с 04.01.2003г. по 26.01.2006г. спорных нежилых помещений без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и пришел к выводу, что неосновательное обогащение, за пользование нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности ответчику, возникло бы у истца, в случае отсутствия основания такого пользования (факта добровольного предоставления ОАО «Уралтрансстрой» спорных нежилых помещений) и в этом случае, истец на основании п. 2 ст. 1105, п. 1 ст. 1102 и ст. 1107 ГК РФ был бы обязан возместить ответчику неосновательно сбереженные денежные средства за весь период пользования по цене, существующей во времени, когда пользование закончилось и в том месте, где оно происходило.

Кроме того, суд первой инстанции, основываясь на отчете, указал, что по состоянию на январь 2006г. средняя рыночная стоимость пользования спорными помещениями, исходя из площади 184,5 кв.м. (согласно выписки из технического паспорта БТИ от 20.06.2005г) составила 98 707 руб. 50 коп. в месяц и 1 184 490 руб. в год, тогда как ООО «Мостстройпроект» за период с января 2003г. по март 2005г. оплатило пользование недвижимым имуществом в меньшей сумме, чем фактическая средняя стоимость пользования аналогичными помещениями.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что общая сумма уплаченных истцом за период с 04.01.2003г. по 31.01.2005г. арендных платежей не превышает средней стоимости фактического пользования указанными нежилыми помещениями в период с 04.01.2003г. по 26.01.206г. сделан судом обоснованно.

Довод ответчика о неприменении судом первой инстанции ст. 1108 ГК РФ в соответствии с которой при возврате неосновательно полученного имущества или возмещении его стоимости приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы с зачетом полученных им выгод, судом отклоняется, поскольку неосновательного обогащения со стороны ответчика не было и, кроме того, все неотделимые улучшения спорного помещения, перечисленные в апелляционной жалобе, произведены истцом без согласия собственника имущества (ст. 623 ГК РФ) и в отсутствие договора, предусматривающего условие о зачете стоимости таких улучшений в размер арендных платежей.

Исходя из изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы суд не находит.

Руководствуясь статьями 269, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.02.2006г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев с даты его принятия путем подачи кассационной жалобы в Федеральный Арбитражный суд Уральского округа через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий А.Г.Биндер

Судьи Л.А. Коликова

М.Л. Скуратовский