Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НПП Стройтэк» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2018 по делу № А60-38691/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «НПП Стройтэк» -
ФИО1 (доверенность от 29.04.2018);

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 11.11.2016).

Общество с ограниченной ответственностью «НПП Стройтэк» (далее – общество «НПП Стройтэк») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2) о взыскании задолженности по предварительному договору аренды нежилого помещения
от 11.02.2016 № ТРЦ-А/2-А24/ПДА37, в том числе 148 115 руб.54 коп. платы за пользование нежилым помещением, 114 426 руб. суммы снижения арендной платы (платы за пользование помещением) за период с 01.06.2016 по 30.11.2016, 228 000 руб. штрафа за нарушение общих правил работы ТРЦ (ТРК), 62 892 руб. 67 коп. неустойки за нарушение сроков оплаты постоянной составляющей арендной платы (платы за пользование помещением), а также
14 069 руб. государственной пошлины.

Предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Свердловской области со встречным иском о взыскании (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с общества «НПП Стройтэк» обеспечительного платежа в сумме 15 851 руб. 42 коп., штрафа в сумме
15 581 руб. 42 коп., документально подтвержденных расходов, связанных с демонтажем отделимых улучшений, и документально подтвержденную стоимость неотделимых улучшений в сумме 189 973 руб. 04 коп.

Решением суда первой инстанции от 08.02.2018 (судья Коликов В.В.) первоначальный и встречный иски удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя ФИО2 в пользу общества «НПП СТРОЙТЭК» долг в сумме 161 539 руб. 99 коп., в том числе 54 530 руб. основной долг, 5009 руб. 99 коп. неустойка, 102 000 руб. штраф, а также в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 4106 руб. В удовлетворении исковых требований по первоначальному иску в остальной части отказано.

Исковые требования по встречному иску удовлетворены частично. Суд взыскал с общества «НПП СТРОЙТЭК» в пользу предпринимателя ФИО2 долг в сумме 205 824 руб. 46 коп., в том числе 189 973 руб. 04 коп. – основной долг, 15 851 руб. 42 коп. – штраф, а также в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 6902 руб. В удовлетворении исковых требований по встречному иску в остальной части отказано. В результате произведенного зачета суд взыскал с общества «НПП СТРОЙТЭК» в пользу предпринимателя ФИО2 долг в сумме 44 284 руб. 47 коп., а также а также 2796 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.06.2018 (судьи Семенов В.В., Полякова М.А., Скромова Ю.В.) решение суд отменено в части удовлетворения первоначального иска. Абзац второй пункта 1 резолютивной части решения изложена в редакции: «Взыскать с предпринимателя ФИО2 в пользу общества «НПП Стройтэк» денежные средства 10 145 руб. 88 коп., в том числе 6 705 руб. 80 коп. основной долг, 3 440 руб. 08 коп. неустойка; судебные расходы 258 руб. государственной пошлины по первоначальному иску». Пункт 4 резолютивной части решения изложен в редакции: «Провести процессуальный зачет, в результате которого взыскать с общества «НПП Стройтэк» в пользу предпринимателя ФИО2 денежные средства
195 678 руб. 58 коп., а также 6644 руб. государственной пошлины. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «НПП Стройтэк» просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанций отменить, принять новый судебный акт, которым требования истца по первоначальному иску удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель не согласен с выводами судов о том, что предварительный договор прекратил свое действие ввиду его незаключения в установленный срок по причине не исполнения арендодателем обязанности по направлению арендатору предложения о заключении основного договора аренды согласно пункта 7.2 предварительного договора аренды. Заявитель поясняет, что направил в адрес арендатора 29.12.2016 уведомление от 28.12.2017 № 154, с предложением подписать основной договор аренды помещения с приложением договора в 4 экз., копии выписки из Единого государственного реестра прав на часть ТРК, включающую помещение; списка документов арендатора, необходимых для государственной регистрации договора, что подтверждено накладной (экспедиторской распиской) от 29.12.2016 № 1163543372 об отправке, имеющейся в материалах дела. С учетом изложенного, заявитель полагает ошибочными выводы судов об отсутствии в материалах дела доказательств исполнения арендодателем обязанности по направлению арендатору предложения о заключении основного договора аренды. Указанное, по мнению заявителя, препятствует признанию предварительного договора прекращенным ввиду его незаключения в установленный срок, с учетом положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель полагает, что незаключение договора аренды произошло по вине арендатора, поскольку последний от исполнения своего обязательства по подписанию основного договора уклонился, при получении основного договора от арендодателя не подписал его, а прекратил коммерческую деятельность в помещении, сославшись на истечение срока действия предварительного договора.Заявитель настаивает на том, что арендодатель предпринял все зависящие от него меры для заключения основного договора аренды, тогда как арендатор уклонялся от его заключения и не имел намерений продолжать сотрудничество после 31.12.2016.

Помимо изложенного заявитель не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о том, что при отсутствии препятствий со стороны истца ответчик мог бы освободить спорное помещение и возвратить его истцу в течение 11 дней после 31.12.2016, а арендная плата подлежит взысканию только за 11 дней пользования помещением после прекращения предварительного договора. Заявитель полагает, что приостановление демонтажа и вывоза оборудования из помещения без надлежащего основания и разрешения произведено администрацией ТРК законно.

По мнению заявителя, поскольку действие предварительного договора не прекратилось, не прекратились и обязательства сторон по заключению основного договора, с учетом чего арендная плата подлежит начислению с
30 апреля 2016 года по 17 марта 2017 г., с предпринимателя ФИО2 подлежит взысканию как задолженность по арендной плате., так и штраф, начисленный за нарушение общих правил работы ТРЦ, и неустойка за нарушение сроков оплаты постоянной составляющей арендной платы.

С учетом вышеизложенного, заявитель также не согласен с выводами судов о применении к арендодателю ответственности в соответствии с пунктом 9.2 договора, и удовлетворении в связи с этим требований истца по встречному иску о взыскании с арендодателя штрафа в размере обеспечительного платежа, а также документально подтвержденных расходов арендатора по демонтажу отделимых улучшений и стоимости неотделимых улучшений.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО2 просит оставить судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор, поименованный сторонами как предварительный договор аренды нежилого помещения от 11.02.2016 № ТРЦ-А/2-А24/ПДА37, предметом которого является обязательство сторон заключить не позднее 31 декабря
2016 г. договор аренды помещения общей проектной площадью ориентировочно 23,4 кв. м, секция А24 на 2 этаже торгово-развлекательного центра, возведенного арендодателем на земельном участке, по адресу:
<...>.

Существенные условия основного договора аренды, согласованы сторонами в приложении № 2 к предварительному договору.

Суды установили, что помещение, указанное как объект аренды, передано арендатору во владение и пользование 30.04.2017 до заключения договора аренды.

В течение периода пользования помещением арендатор уплачивает плату за пользование помещением в соответствии с разделом 6 приложения № 2 к предварительному договору.

Согласно пункту 6.3 приложения № 2 в редакции дополнительного соглашения № 4, размер арендной платы в месяц с 01.06.2016 по 30.11.2016 подлежит снижению и составляет 44 499 руб. 22 коп. Размер арендной платы в месяц с 01.12.2016 составляет 63 570 руб. 32 коп.

При рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендодатель имеет право на получение арендной платы от арендодателя за период по 03.02.2017 с учетом установленного сторонами условия о ее снижении, а также зачета остатка внесенного обеспечительного взноса в порядке п.8.3. предварительного договора) в общей сумме 54 530 руб. С учетом заявленных требований по первоначальному иску о взыскании неустойки за просрочку платежей и штрафа за необеспечение непрерывного рабочего режима суд взыскал в пользу арендодателя сумму неустойки в размере
5009 руб. 99 коп. с 11.01.2017 по 30.06.2017, а также штраф в размере
102 000 руб. Также суд признал предварительный договор аренды прекращенным ввиду его незаключения в установленный срок по причине просрочки арендодателя, выразившей в несвоевременном направлении уведомления с необходимыми приложениями.

Поскольку невозможность заключения основного договора вызвана действиями арендодателя, а именно неисполнением обязанности по направлению арендатору надлежащим образом оформленного предложения о заключении договора, суд пришел к выводу об обоснованности требований арендатора о взыскании с арендодателя штрафа в размере обеспечительного платежа, а также документально подтвержденных расходов арендатора по демонтажу отделимых улучшений и стоимости неотделимых улучшений. Вместе с тем, суд отказал в удовлетворении встречного иска в части взыскания остатка обеспечительного взноса, исходя из того, данная сумма была зачтена арендодателем к долгу по арендной плате.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции в части признания предварительного договора аренды прекращенным. Вместе с тем, выявив, что ответчиком совершались действия по освобождению спорных помещений в период ранее 03.02.2017, и при отсутствии препятствий со стороны истца (его представителя), запрещавшего демонтаж/вывоз оборудования и товаров, ответчик мог бы освободить спорное помещение и возвратить его истцу в течение 11 дней после 31.12.2016, учитывая что истец препятствовал освобождению помещения и уклонялся от принятия его от ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за 11 дней пользования помещением за вычетом суммы обеспечительного платежа, а также соответствующая неустойка. Также суд отказал в удовлетворении требований о взыскании с предпринимателя штрафа, признал, что после прекращения предварительного договора у ответчика отсутствует обязательство по поддержанию непрерывного рабочего режима торговой точки.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции.

Выводы суда апелляционной инстанции являются законными и обоснованными.

Пунктом 3 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник по обязательству

не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В силу пунктов 1, 2 статьи 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. Правила пункта 1 настоящей статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.

При исследовании положений пункта 7.1 предварительного договора аренды суд апелляционной инстанции установил, что стороны обязуются заключить основной договор на условиях, согласованных ими при заключении настоящего договора и содержащихся в приложении № 2. Проект основного договора может быть изменен лишь по письменному соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2.3, 2.6 договора (то есть корректировка площади по результатам обмеров БТИ и данные сторон).

При этом, согласно пункту 7.2 договора основной договор должен быть заключен инициативными действиями арендодателя: арендодатель в срок не позднее 31.12.2016 направляет арендатору уведомление о заключении основного договора с приложением копии свидетельства о праве собственности на помещение и текст основного договора.

Однако доказательств исполнения данной обязанности истцом в материалы дела не представлено. По результатам ведения в ноябре 2016 г. переписки, связанной с внесением изменений в текст основного договора, какого-либо соглашения сторонами не достигнута.

Исследовав и оценив представленное истцом в качестве подтверждения исполнения им обязательства, предусмотренного пунктом 7.2 предварительного договора уведомление от 28.12.2016 исх. № 154, содержащее предложение подписать основной договор с приложением необходимых документов, суд апелляционной инстанции установил, что согласно сведениям из экспедиторской расписки уведомление было получено ответчиком 10.01.2017, то есть за пределами установленного срока заключения основного договора.

При таких условиях, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о прекращении предварительного договора аренды ввиду его незаключения в установленный срок по причине просрочки арендодателя, выразившей в несвоевременном направлении уведомления с необходимыми приложениями. При этом суд апелляционной инстанции также признал необоснованной ссылку истца на уклонение ответчика от заключения основного договора, в отсутствие требования о понуждении к заключению основного договора в порядке пункта 5 статьи 429 ГК РФ.

Далее при исследовании представленной в материалы дела переписки сторон, а также общества с ограниченной ответственностью УК «ТЦ Академический», в частности письмо ответчика от 02.01.2017 № 1, акт от 06.01.2017 о запрете вывоза имущества, письмо ответчика от 07.01.2017 № 3 и др., суд апелляционной инстанции, установил, что предпринимателем совершались действия по освобождению спорных помещений в период ранее 03.02.2017, что при отсутствии препятствий со стороны истца (его представителя), запрещавшего демонтаж/вывоз оборудования и товаров, ответчик мог бы освободить спорное помещение и возвратить его истцу в течение 11 дней после 31.12.2016; что истец препятствовал освобождению помещения и уклонялся от принятия его от ответчика.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за 11 дней пользования помещением за вычетом суммы обеспечительного платежа, то есть 63 570 руб. 32 коп. х 11 дней / 31дней – 15 841 руб. 42 коп. =
6705 руб. 80 коп.

Поскольку обязательство по внесению арендной платы вытекает из предварительного договора и обеспечивается неустойкой, суд апелляционной инстанции обоснованно приняв в качестве срока исполнения обязательства по внесению арендной платы дату 10.01.2017, пришел к верному выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца неустойки в соответствующей сумме (6705 руб. 80 коп. х 0,3% в день х 171 день (с 11.01.2017 по 30.06.2017) = 3 440 руб. 08 коп.).

Кроме того, с учетом сути правоотношений сторон и разъяснений пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что после прекращения предварительного договора у ответчика отсутствует обязательство по поддержанию непрерывного рабочего режима торговой точки и соответственно обязательство по выплате штрафа на основании пункта 36 приложения № 4 к предварительному договору аренды.

Также суд верно признал, что основания для взыскания суммы
114 426 руб. доначисленной арендной платы за июнь-ноябрь 2016 года отсутствуют, так как указанные в пункте 6.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2016 № 4) обязательства не наступили.

Далее приняв во внимание, что невозможность заключения основного договора вызвана действиями арендодателя, а именно неисполнением обязанности по направлению арендатору надлежащим образом оформленного предложения о заключении договора, суд, руководствуясь положениями пункта 9.2 предварительного договора, пришел к верному выводу об обоснованности требований арендатора о взыскании с арендодателя штрафа в размере обеспечительного платежа (15 851 руб. 42 коп.), а также документально подтвержденных расходов арендатора по демонтажу отделимых улучшений и стоимости неотделимых улучшений в размере 189 973 руб. 04 коп.,

что соответствует контррасчету арендодателя.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска, и взыскал с предпринимателя ФИО2 в пользу общества «НПП Стройтэк» денежные средства 10 145 руб. 88 коп., в том числе 6 705 руб. 80 коп. основной долг, 3 440 руб. 08 коп. неустойка; судебные расходы 258 руб. государственной пошлины по первоначальному иску, оставив в остальной части решение суда без изменения.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объёме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов первой и апелляционной инстанций, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нормы материального права применены судом по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 по делу № А60-38691/2017 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НПП Стройтэк» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи М.В. Торопова

Н.Г. Беляева