Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО3 и ООО «Управляющая компания «Реал Кэпитал»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 11 декабря 2023 года

по делу № А60-38921/2022

по первоначальному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>,)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании арендной платы, неустойки и убытков,

а также по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>,)

о взыскании убытков,

третьи лица: ПАО «Росгосстрах Банк», ПАО Банк «ФК Открытие»,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 18.07.2022 обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» 1 968 813 руб. 56 коп. арендной платы за фактическое владение и пользование имущественным комплексом из нежилых помещений и объектов, предназначенных для их обслуживания, в период с 01.10.2021 по 30.11.2021;. пени за невнесение арендной платы в размере 3 583 240 руб. 68 коп; неустойки в размере 78 752 руб. 48 коп., а также 8 031 415 руб. 06 коп. убытков, связанных с продолжением пользования имуществом после расторжения договора аренды (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

В порядке статьи 132 АПК РФ к производству принят встречный иск ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» о взыскании с ИП ФИО3 убытков в виде упущенной выгоды, возникших в результате воспрепятствования в пользовании недвижимым имуществом в размере 2 490 000 руб.; платы за пользование имуществом в размере 16 902 161 руб. 80 коп., с продолжением начисления в размере 1 300 166 руб. 29 коп. (в том числе НДС 20%) ежемесячно до даты фактического прекращения пользования и возврата имущества обществу (определение Арбитражного суда Свердловской области от 11.01.2023).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Росгосстрах Банк», ПАО Банк «ФК Открытие».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2023 (резолютивная часть от 04.12.2023) первоначальный иск удовлетворен частично, с ООО «Управляющая компания «Реал кэпитал» в пользу ИП ФИО3 взыскано 2 218 471 руб. 49 коп., в том числе долг в размере 1 887 242 руб. 44 коп. и штрафные санкции в общей сумме 331 211 руб. 05 коп., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 30 265 руб. 82 коп.; в удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано полностью (с учетом определения Арбитражного суда Свердловской области от 07.02.2024 об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок).

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО3 и ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал», обжаловали его в апелляционном порядке.

ФИО3 в апелляционной жалобе (1) указывает на то, что суд первой инстанции необоснованно применил положения статьи 333 ГК РФ и снизил договорную неустойку. ИП ФИО3 было заявлено требование о взыскании неустойки за период с 01.10.2021 по 31.03.2022 на сумму 1 968 813 руб. 56 коп, которое составляет 3 583 240 руб. 68 коп. (из расчета 1% неустойки в день), на основании пункта 7.2 договора аренды от 09.06.2015, настаивает на том, что суд первой инстанции необоснованно применил положения статьи 333 ГК РФ и взыскал неустойку за невнесение арендных платежей в общей сумме 256 664 руб. 97 коп., поскольку обществом «Управляющая компания «Реал Кэпитал» не были представлены документы в обоснование применения положений статьи 333 ГК РФ, а также не было заявлено о несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Считает, что заявленная им неустойка соразмерна последствиям нарушения обществом «Управляющая компания «Реал Кэпитал» обязательств по внесению арендной платы; снижение неустойки не обеспечивает баланс интересов сторон, учитывая расходы и убытки, понесенные и ИП ФИО3 в связи с ненадлежащим исполнением обязательств обществом «Управляющая компания «Реал Кэпитал». Просит решение изменить в части взыскания суммы неустойки; взыскать с общества «Управляющая компания «Реал Кэпитал» неустойку за период с 01.10.2021 по 31.03.2022 в размере 3 583 240 руб. 68 коп. (из расчета 1% неустойки в день), на основании пункта 7.2 договора аренды от 09.06.2015. В оставшейся части решение суда оставить без изменения.

ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» в апелляционной жалобе (2) оспаривает вывод суда (сделанный с учетом положений пункта 10.8 договора) о расторжении договора с 12.09.2021. Указывает на то, что ИП ФИО3 направлял несколько уведомлений о расторжении договора по разным основаниям; первое уведомление об одностороннем отказе от договора аренды по специальному основанию поступило 04.10.2021, после даты, указанной в самом уведомлении, сам ИП ФИО3 впервые после заключения договора купли-продажи недвижимости явился на территорию имущественного комплекса после даты, указанной в качестве даты приемки – видеозапись от 14.09.2021. Считает, что ссылка ИП ФИО3 на направление электронной почтой является несостоятельной, поскольку по мнению заявителя нарушает буквальное толкование пункта 10.1 договора аренды, в котором указано на исключительные варианты такого направления – либо почтой (с уведомлением о вручении), либо курьером. Ссылаясь на то, что согласно уведомлению, свои требования об одностороннем расторжении договора аренды ИП ФИО3 основывал на пункте 10.8 договора аренды от 09.06.2015, заключенном между ПАО «Росгосстрах банк» со ссылкой на пункт 6.1 договора (нарушение платежей), указывает, что пункт 6.1 договора аренды как основание для досрочного расторжения в одностороннем порядке в связи с просрочкой оплаты коммунальных услуг поставщиком коммунальных услуг не основана на законе, поскольку в данном пункте договора прямо указано, что арендатор самостоятельно, от своего имени и за свой счет заключает прямые договоры на коммунальные услуги и оплачивает их самостоятельно. Ссылаясь на то, что договоры с поставщиками коммунальных услуг заключены обществом «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» на сети, принадлежащие на праве собственности ООО «УК «Реал Кэпитал», указывает на то, что никакого отношения к собственникам зданий, расположенных на участке <...>, не имеют, их права и обязанности не затрагиваются. Настаивает на том, что досрочное расторжение договора аренды по основанию образования задолженности перед поставщиками коммунальных услуг невозможно. Считает, что согласно буквальному трактованию пунктов 6.1, 8.1 договора можно сделать вывод о том, что основаниями для досрочного расторжения договора по указанным пунктам является нарушение сроков внесения именно арендной платы, а не коммунальных платежей в адрес третьих лиц, которые никак не влияют ни на права, ни на обязанности ИП ФИО3 Указывает на то, что самим ИП ФИО3 были представлены в материалы дела документы, подтверждающие действие договора аренды до 15.12.2021 (по заявлению ИП ФИО3) и сохранение арендных правоотношений между сторонами как минимум до 17.11.2021 – уведомление от ИП ФИО3 в адрес субарендаторов ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» от 20.09.2021 № 07-09/2021 о необходимости предоставить данные о занимаемых помещениях и вносить арендную плату в адрес ИП ФИО3 Считает, что последствием сделанного вывода, несоответствующего обстоятельствам дела, являются последующие выводы суда первой инстанции, в том числе: о правомерности начисления неустойки за просрочку в возврате имущества в размере 0,1 % от месячной ставки арендной платы, которые не основаны на законе и противоречат фактическим обстоятельствам дела – при верном исчислении срока действия договора (до 04.12.2022) начисление неустойки за просрочку в возврате имущества является неправомерным; о нарушении прав ООО «Управляющая компания «Реал Кэпитал», поскольку (по сделанному ранее выводу суда первой инстанции) последнее на момент 12.09.2021 уже не являлось арендатором спорных помещений; о возложении на ИП ФИО3 вины за невозможность заключения новых договоров субаренды недвижимого имущества, поскольку к указанному моменту ИП ФИО3 уже не имел правовых основании для заключения договоров субаренды. Оспаривает вывод суда об обоснованности требований ИП ФИО3 о взыскании неустойки. Отмечает, что ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» не однократно указывало и представляло соответствующие доказательства о том, что ИП ФИО3 злоупотреблял правом, когда отказывался от предоставления расчета арендной платы, подлежащей уплате в отношении каждого арендодателя (после того как появилась множественность лиц не стороне арендодателя), так как самостоятельно исчислить данные суммы было невозможно. Настаивает на том, что ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» не могло оплатить арендную плату, поскольку не имело сведений о том, в каком размере необходимо оплачивать каждому из арендодателей; отмечает, что ни ИП ФИО3 ни ПАО «РГС-Банк» не предоставляло счета на оплату, до настоящего времени не предоставило закрывающие документы за полученную в полном объеме арендную плату за сентябрь 2022 года. Оспаривает вывод суда о том. что общество «Управляющая компания «Реал Кэпитал» не представлено доказательств нахождения заявленного имущества по адресу6 <...>, а также доказательства утверждения и использования какого-либо имущества ИП ФИО3 Ссылаясь на то, что суд первой инстанции обязал стороны провести совместный осмотр имущества, принадлежащего ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» и находящегося в незаконном владении и использовании ИП ФИО3, указав на то, что во время осмотра 14.03.2023 был составлен акт, 29.05.2023 был составлен акт, а также велась видеозапись, которые были приобщены к материалам дела, настаивает на том, что данные акты и видеозапись подтверждают наличие имущества заявленного в исковом заявлении, во владении ИП ФИО3, которым он и его арендаторы в настоящее время пользуются без согласия ООО «УК «Реал Кэпитал». Настаивает на том, что ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» предоставлены все необходимые документы, подтверждающие право собственности на спорное имущество, заявленное во встречном исковом заявлении; ни один из представленных документов не был оспорен ИП ФИО3, и в нарушение АПК судом первой инстанции не дана оценка представленным доказательствам. Ссылаясь на то, что в подтверждение наличия упущенной выгоды ИП ФИО3 в материалы дела представлены договоры аренды имущества между ФИО3 и ФИО4; между ФИО3 и ООО «Детали машин», между ФИО3 и ООО «МАЙНД Лоджистик»; ИП ФИО3 было заявлено о фальсификации указанных договоров, считает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в проверке фальсификации доказательств. Ссылаясь на положения статьи 161 АПК РФ отмечает, что назначение экспертизы является не единственной мерой для проверки достоверности заявления о фальсификации, а отсутствие оригинала документа не является основанием для однозначного отказа в фальсификации; считает, что суд первой инстанции должен был провести проверку заявления о фальсификации в соответствии со статьей 161 АПК РФ, путем сопоставления фактов и заявлений, сделанных ИП ФИО3, что в нарушение норм процессуального права судом первой инстанции сделано не было. Также считает, что суд первой инстанции безосновательно отказал в удовлетворении ходатайства ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» об истребовании у ИП ФИО3 документов, подтверждающих право собственности на часть спорного имущества. Указав на то, что принадлежность энергооборудования и электрических сетей, расположенных в ТП-4642, расположенной в здании, принадлежащем ИП ФИО3 является существенным обстоятельством, имеющим ключевое значение для дела, настаивает на том, что суд первой инстанции ошибочно считал установленным факт принадлежности трансформаторной подстанции ИП ФИО3, основываясь на сведениях из ЕГРН, поскольку сведения из ЕГРН подтверждают лишь принадлежность здания, в котором расположено энергооборудование, а не право собственности на такое оборудование; судом первой инстанции не учтено, что в договоре купли-продажи от 31.07.2021, заключенном между ПАО «РГС-банк» и ИП ФИО3 прямо указано, что продается нежилое здание, а не трансформаторная подстанция в составе всего оборудования и подводящих к зданию электросетей; суд первой инстанции безосновательно отклонил довод ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» о том, что использование ИП ФИО3 письменного согласия ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» № 8-ЮД от 28.12.2021 на эксплуатацию данных сетей и оборудования при заключении договора на электроснабжение зданий, расположенных по адресу: <...>, в котором прямо указано, что ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» является собственником данного оборудования, однозначно подтверждает право собственности ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» на такие сети и энергооборудование. Настаивает на том, что в материалах дела имеется подтверждение приобретения ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» энергооборудования, расположенного в здании, в котором расположена ТП- 4642, а также подводящих к ТП сетей электроснабжения, по адресу: <...>, еще до приобретения ПАО «РГС-банк» зданий расположенных по адресу: <...>. Настаивает на том, что переданные по договору аренды от 09.06.2015 внутриплощадочные теплотрассы и площадочная канализация не являются теми же сетями коммунального снабжения, что и сети, которые находятся на территории земельного участка по адресу: <...>, и принадлежат на праве собственности ООО «Управляющая компания «Реал Кэпитал», которое улучшило свои инженерные коммуникации, а не полученные по договору аренды. Считает, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства дела относительно наличия нескольких видов коммуникаций, а также принадлежности кондиционеров; отмечает, что в договоре аренды указано на передачу в аренду 8 кондиционеров, а актами совместного осмотра имущества и видеозаписью, которая велась во время совместного осмотра установлено наличие 30 кондиционеров; установка кондиционера не является неотделимым улучшением. Указывает на то, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства дела, не учел тот факт, что большая часть теплотрассы проложена воздушным образом и не является объектом, неразрывно связанным с землей, соответственно перемещение их возможно без какого-либо ущерба. Отмечает, что все инженерные сети имеют самостоятельное значение по обслуживанию не только объектов, расположенных на земельном участке, но и объектов за его пределами (соседних земельных участках). Просит решение в части установления даты расторжения договора аренды, взыскания неустойки за просрочку в возврате имущества, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить и принять новый судебный акт, которым заявленные ИП ФИО3 в данной части оставить без удовлетворения, исковые требования общества «Управляющая компания «Реал Кэпитал» удовлетворить в полном объеме.

До начала судебного заседания от ИП ФИО3 поступил письменный отзыв, в котором последний просит в удовлетворении апелляционной жалобы ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» отказать.

В судебном заседании представитель ИП ФИО3 поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт; возражал против удовлетворения апелляционной жалобы общества «УК «Реал Кэпитал».

Представитель ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Просил решение суда отменить; возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ИП ФИО3.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.06.2015 между ПАО «Росгосстрах Банк» (арендодатель) и ООО «Управляющая Компания «Реал Кэпитал» (арендатор) 09.06.2015 заключен договор аренды имущества, по условиям которого (пункт 1.1 договора) арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (в аренду) для осуществления арендатором уставной деятельности следующее имущество: имущественный комплекс, расположенный по адресу: Россия, <...>:

№

Наименование объекта имущественного комплекса

Реквизиты правоподтверждающего документа

Часть строения (Литер Б). Площадь: общая - 3127,3 кв. м. Номер на плане: первый этаж - помещение № № 11,17,80. Назначение: нежилое.